Tutte le modifiche al Testo Unico Edilizia

Lo Sblocca Italia è legge. Introdotto il Regolamento edilizio unico, esteso l'ambito di applicazione della CIL asseverata, si accorciano i tempi del Permesso di costruire e cambia la definizione di manutenzione straordinaria.

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Disco verde per il Decreto Sblocca Italia appena licenziato da Palazzo Madama. Il Senato ha votato la fiducia sul testo così come modificato dalla Camera. Non c'è stato il tempo per apportarvi modifiche perché i tempi erano troppo stretti: la conversione doveva avvenire entro l'11 novembre. Si attende ora la pubblicazione del provvedimento in Gazzetta Ufficiale.

Sono molte le innovazioni che riguardano il settore dell'edilizia privata. Con un intervento alla Camera viene introdotto il Regolamento edilizio unico, che dovrà essere predisposto in Conferenza unificata. Cambia definitivamente la definizione di manutenzione straordinaria, la Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) viene estesa anche a frazionamenti ed accorpamenti. Si accorciano i tempi del permesso di costruire, che non possono più essere raddoppiati automaticamente nei Comuni con più di 100mila abitanti. Niente più Docfa per le opere soggette a CIL e CILA, purché vi sia la comunicazione di fine dei lavori.

Di seguito le novità in dettaglio.

Regolamento edilizio unico 

Viene introdotto il Regolamento edilizio unico, che dovrà essere messo a punto dal Governo, dalle Regioni e dalle autonomie locali in sede di Conferenza unificata, in modo da uniformare norme e adempimenti, attualmente diversi da città a città. Lo schema di regolamento dovrà indicare anche le prestazioni energetiche e di sicurezza degli edifici. Ciascun Comune dovrà adottarlo entro il termine che sarà stabilito dagli accordi presi in Conferenza unificata.

Cambia la definizione di manutenzione straordinaria. Novità per la Cil asseverata

Cambia la definizione di manutenzione straordinaria, che nella nuova formulazione include anche le opere e le modifiche interne (anche strutturali) che abbiano come conseguenza l'alterazione delle superfici delle singole unità immobiliari. A condizione, però, che «la volumetria complessiva degli edifici» e la destinazione d'uso precedenti siano rispettati.

Sempre che non si vada a modificare la volumetria complessiva e si conservi la destinazione d'uso, rientrano in manutenzione straordinaria anche gli interventi di frazionamento e di accorpamento di unità immobiliari, anche se comportano una variazione del carico urbanistico.

Tutti gli interventi che ricadono in manutenzione straordinaria, compresi quindi i frazionamenti e gli accorpamenti, sono autorizzati tramite CIL asseverata, a patto, però, che non riguardino le parti strutturali degli edifici. Condizione, quest'ultima, che dovrà essere attestata dal professionista. Viene inoltre eliminata la previsione della data certa per quanto riguarda la relazione tecnica.

Sempre in riferimento alla CIL, con una modifica inserita dalla Camera, si stabilisce che nell'asseverazione il tecnico abilitato dovrà attestare non solo la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, ma anche la compatibilità dell'intervento con la normativa sismica e la legislazione sul rendimento energetico in edilizia.

Piccolo ampliamento per l'edilizia libera

Nelle attività di edilizia libera, vengono inclusi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

La CIL asseverata per le modifiche ai fabbricati

Le modifiche interne ai fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa continuano ad essere soggette a Comunicazione di inizio lavori asseverata, purché gli interventi non vadano ad interessare le parti strutturali.

CIL e aggiornamento catastale 

Per tutti gli interventi che richiedono una Comunicazione di inizio lavori, la presentazione della pratica è valida anche ai fini dell'aggiornamento catastale. Sarà compito dell'amministrazione comunale inoltrare gli incartamenti direttamente all'Agenzia delle Entrate, che provvederà ad aggiornare lo stato di fatto. L'aggiornamento "d'ufficio" potrà avvenire solo nei casi in cui è prevista la presentazione di una comunicazione di fine dei lavori.

Sanzioni per mancata CIL

Vengono previste sanzioni più pesanti per la mancata presentazione della Comunicazione di inizio lavori e della Comunicazione asseverata, che passano da 258 a 1000 euro.

Efficacia temporale del permesso di costruire

Con una modifica al comma 2 dell'art. 15 del TU Edilizia viene stabilito che la proroga dei termini di inizio e fine dei lavori può essere accordata per fatti estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire, oppure quando l'opera da realizzare è molto consistente o ha particolari caratteristiche tecnico-costruttive o difficoltà di esecuzione emerse successivamente all'inizio dei lavori. Immodificata la previsione del Tu Edilizia secondo cui il differimento dei termini può essere concesso anche in caso di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

Permesso di costruire e incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria dovrà essere stabilita anche in base alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d'uso.

Secondo la modifica apportata al TU Edilizia: «Tale maggior valore, calcolato dall'amministrazione comunale, viene suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il Comune e la parte privata ed erogato da quest'ultima al Comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche». Sono fatte salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici generali comunali.

Diminuzione dei tempi di rilascio del permesso di costruire

I termini che il TU fissa per la formulazione della proposta di provvedimento (normalmente 60 giorni) non si raddoppiano più automaticamente per i Comuni con più di 100mila abitanti. Il raddoppio è concesso solo in caso di progetti particolarmente complessi. La complessità deve essere motivata da parte del responsabile del procedimento.

Quanto ai Comuni obbligati ad esercitare la funzione di pianificazione urbanistica ed edilizia in forma associata, la novità si applica non prima che sia decorso un anno dalla data di entrata in vigore della legge di conversione.

Varianti ai permessi di costruire autorizzate con SCIA

Le varianti ai permessi di costruire (che non costituiscano variante essenziale) sono realizzabili tramite una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Le varianti devono però essere conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie ed essere attuate dopo l'acquisizione di eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio, etc... Le variazioni vanno comunicate a fine lavori con attestazione del professionista.

Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante

Con l'aggiunta di un nuovo articolo, il 23-ter al TU Edilizia, viene inserita la definizione di «Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante». Salvo che le leggi regionali non dispongano diversamente, rientra in questa categoria ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, che non sia accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, e purché la nuova destinazione d'uso comporti l'assegnazione ad una delle seguenti categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, e rurale.

Con il passaggio alla Camera viene stabilito che questi principi non sono subito validi, le Regioni dovranno adeguarvi la propria legislazione entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore dell legge di conversione. Scaduto il termine, il nuovo articolo 23-ter sarà direttamente applicabile.

Cambio di destinazione d'uso è sempre consentito nella stessa categoria funzionale

Salvo che le leggi regionali o gli strumenti urbanistici comunali non dispongano diversamente, viene stabilito che il cambio di destinazione d'uso è sempre consentito all'interno della stessa categoria funzionale.

Abusi edilizi: sanzioni massime in aree a rischio idrogeologico

In caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, le sanzioni vanno da 2.000 a 20.000 euro «salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti».

Se gli abusi riguardano aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, la sanzione deve essere applicata nella misura massima. Stessa sorte per abusi commessi in aree a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici, o ad interventi di edilizia residenziale pubblica. Massima sanzione anche se si violano norme urbanistiche.

Ma se la sanzione è dovuta e non scatta a farne le spese è il dirigente responsabile. «La mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio, fatte salve le responsabilità penali, costituisce elemento di valutazione della performance individuale nonché di responsabilità disciplinare e amministrativo- contabile del dirigente e del funzionario inadempiente».

I proventi delle sanzioni possono essere destinati dal Comune esclusivamente alla demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive e al miglioramento delle aree destinate a verde pubblico.

di Mariagrazia Barletta

» Il testo con tutte le modifiche apportate in sede di conversione.

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