come mi salvo con ALTEZZA LOCALI da 240 cm?

messaggio inserito domenica 20 novembre 2016 da Simone

Simone : [post n° 389637]

come mi salvo con ALTEZZA LOCALI da 240 cm?

Ho acquistato una casa isolata su due livelli in un comune lombardo (circa 350 metri s.l.m ma appartenente ad una comunità montana). L’abitazione ha altezza dei locali di 240 cm. Nel 1988 è stato ottenuto un permesso in sanatoria che indicava erroneamente un’altezza dei locali di 250 cm, con conseguente ottenimento di abitabilità. Oggi ho acquistato questa abitazione e la differenza tra i 240 reali e i 250 dichiarati mi sta creando alcuni problemi con il Comune. E’ possibile chiedere ora una nuova sanatoria per sanare i 240 cm o sono obbligato a modificare l’altezza delle stanze con dei lavori abbastanza gravosi? Prima di parlare con il tecnico comunale vorrei conoscere cosa dice la normativa così da poter eventualmente controbattere in modo preparato. Grazie
ArchiFra :
sanatoria e condono sono due cose diverse.
la sanatoria può essere sempre richiesta e presuppone che siano stati fatti degli interventi senza autorizzazione ma che comunque sarebbero stati ammissibili per quanto riguarda le norme edilizie, iigienico-sanitrarie, urbanistiche ecc.
il condono invece è di iniziativa statale e ce n'è uno ogni tot anni e permette di regolarizzare situazioni inammissibili.
purtroppo le altezze ricadono nel condono, non sono sanabili perchè l'abitabilità presuppone un'aletzza minima di 270 cm.
i comuni sopra i 1000 m hanno la deroga a 255 cm. la deroga ulteriore a 240 è ammissibile per le comunità montane a patto che ci sia un progetto di ristrutturazione e che l'abitazione abbia delle cartteristiche titpiche del luogo che vanno rpeservate.
quindi nel suo caso mi spiace ma non può sanare nulla, la cosa che le consiglio è di rivalersi sul venditore e di rivolgersi a un tecnico del luogo che la possa affiancare per verificare ad esempio se si tratta di tipologia peculiare come ad esempio malga o baita.
guardi anche qui www.studiotecnicopagliai.it/altezza-interna-270-ml-nelle-abitazioni-…
archimum :
Si può anche verificare se il rogito può dichiararsi nullo dato che la casa così com'è non poteva essere venduta.
Probabilmente quel 250 scritto per il certificato non era un errore ma un modo per evitare problemi...
Simone :
Eppure la concessione in sanatoria del 1988 con conseguente abitabilità (oggi in mio possesso) è stata fatta approvando i 250 cm segnati sulle pratiche, quindi un escamotage devono averlo trovato... . Dato che io nella realtà me ne ritrovo 240 di centimetri, se (senza dir niente a nessuno) scavassi per abbassare il pavimento del piano terra di 10 cm così da raggiungere i 250 cm della concessione del 1988 sarei poi regolare evitando di intervenire sul solaio?
Simone :
Sicuramente è così, vorrei capire dove cavolo sono andati a pescarlo.
ArchiFra :
si rivolga a un tecnico.
non è questione risolvibile via forum
archimum :
Non li sono andati a pescare 10 cm in più, hanno semplicemente dichiarato 250 anziché 240 e nessuno ha controllato.
Scavare si può anche legalmente ma 10 cm sono tanti non so quanto margine c'è...
Comunque la cosa migliore è sentire un tecnico che possa valutare le carte, la realtà delle cose sul posto e possa anche farle dei preventivi per capire cosa conviene fare.
biba :
Ma è lampante che è stato fatto apposta, e non certo per sbaglio, di scrivere 250 al posto dell'altezza reale. Se avessero dichiarato i 240 non avrebbero mai avuto l'agibilità.
delli :
ma il problema ti viene posto in che maniera? ovvero: il comune non ti rilascia un qualche titolo edilizio? ti annulla dei titoli rilascaiti? ti chiede un riferimento a qualche regolamento? il problema è igienico-sanitario?
la casa quando è stata costruita?
ti posso dare un paio di possibili soluzioni, ma andrebbe verificata con le questioni che ti ho posto sopra.
se (e dico se) il problema è igienico-sanitario potresti chiedere deroga se ha determinati requisiti e/o se la situazione era preesistente
Il regolamento lombardo prevede delle tolleranze per i requisiti che determinano due tipi di situazioni: riduzione dei minimi con % che identifica il requisito dell'abitabilità e riduzione dei minimi con % che identifica il requisito dell'agibilità (ora non ho sotto mano il RLI ma li trovi nei primi articoli del titolo III)
con questi valori puoi chiedere la deroga all'ASL e considerare agibile l'immobile...
altra ipotesi potrebbe essere dimostrare che il volume dei locali (e non la superficie) è sufficiente al valore minimo di aria per persona (anche qui: lo trovi nel RLI... tipo 37 mc per locali di tipo "a" etc) quindi se con H 270 ti servono 14 mq con H 240 ti servono almeno 16 mq (per esempio) = ti invito a vedere il regolamento igienico-sanitario del comune di Perledo che ha inserito la possibilità di H 240 se hai maggiore superficie per ottenere i volumi minimi ----> è stato predisposto dal Sindaco che è il prof Signorelli (docente di Igiene ambientale al Politecnico di Milano, quindi uno molto "sul pezzo")
PS: ovviamente, nel caso non lo fossi, chiama un tecnico, altrimenti ti sto parlando arabo ;-)
bye bye
Simone :
Grazie Delli, risposta davvero molto gentile e completa che mi fornisce diversi spunti. Ammesso che risolviamo il problema dell'agibilità con uno dei sistemi che tu proponi, resta sempre un problema edilizio di difformità tra quanto dichiarato in Comune nella concessione in sanatoria del 1988 e la realtà dei fatti. Esiste un modo per dire al Comune "guardate che nel 1988 hanno detto una cazzata, i soffitti sono sempre stati a 240 cm e non a 250 come dichiarato! Quindi ora vi presento una ulteriore domanda di concessione in sanatoria che dovete accettare così come avete accettato quell'altra". In tal caso, avendo approvato i 250 cm nel 1988, può esistere un qualche motivo per cui oggi potrebbero negarmi la concessione in sanatoria sui 240 cm?
ArchiFra :
simone, mi spiace ma non è semplice come la fai. ripeto, stai confodnendo sanatorie con condoni. oggi non è possibile chiedere un condono, non c'è nulla di attivo in tal senso!
appoggiati a un tecnico del posto, NON è una questione da dirimere su un forum, è troppo complessa. come ti hanno detto, puoi rivalerti sul venditore, è palese che 30 anni fa hanno fatto una dichiarazione falsa con DOLO
delli :
bah... potresti provare a impostare la cosa come mero errore grafico... è evidente che non è stata abbassata la casa abusivamente di 10 cm dal 1988 ad oggi... o quanto meno potrebbe essere facilmente dimostrabile
E ancora... sei sicuro che quella del 1988 fosse una sanatoria e non un condono? come giustamente detto da altri sopra, il condono è diverso dalla sanatoria... altrimenti la sanatoria con H250 non sarebbe stata autorizzabile neanche nel 1988 visto che servivano comunque i 270 cm per i locali abitabili e 240 cm per i locali accessori
domanda: le schede catastali? che altezza riportano?
bye
Simone :
Le schede catastali non riportano dati altimetrici. Dalle informazioni che trovo in rete sembrerebbe che in Italia abbiamo avuto un condono nel 1985. La mia pratica è del 1988, immagino quindi si tratti di sanatoria. Devo per forza sentire il comune per avere i dettagli di questa pratica o posso agire per vie traverse dato che sono proprio loro il problema principale?
delli :
Trova un tecnico, non la risolvi altrimenti...
i condoni sono stati tre ma la data di rilascio della sanatoria non è necessariamente nell'anno del condono.... ci sono condoni 1985 non ancora formalizzati oggi. Funzionava così: con l'istanza di condono si autodenunciava l'abuso e si pagava l'oblazione quale sanatoria del reato penale (quindi allo Stato) Per il reato amministrativo (quello edilizio urbanistico) si pagava una sorta di anticipo degli oneri e diventava quindi una normale sanatoria depurata del reato penale. Alcuni comuni non hanno poi completato le pratiche di istruttoria e rilascio della autorizzazione in sanatoria.
Bye
archimum :
Simone come già altri colleghi ti hanno consigliato: incarica un tecnico nella tua città. Noi possiamo darti indicazioni generali, ma il caso è complesso e servono competenze specifiche. Capisco che tu voglia risparmiare i soldi ma, credimi, un buon tecnico ti eviterà parecchi problemi.
andrea :
ma non è 2,70 mt l'altezza minima per l'agibilità o scende a 2,50 nelle aree montane?
Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

Se vuoi essere avvisato quando qualcuno interviene in questa discussione, indica un nome e il tuo indirizzo e-mail.