Casa suddivisa in più subalterni

messaggio inserito martedì 28 marzo 2017 da Paolo

Paolo : [post n° 395248]

Casa suddivisa in più subalterni

Cari colleghi, ho il seguente dubbio:
devo redigere APE in Piemonte di una vecchia casa che risulta suddivisa in 4 subb. (1 piano terra, 2 piano primo, 3 e 4 sottotetto) con un unico impianto di riscaldamento.
So che la cosa più semplice per tutti sarebbe ovviamente la fusione in un'unico identificativo, ma volendo certificare lo stato di fatto attuale, quanti APE devo fare?
Le planimetrie sono vecchie e non hanno indicazione di destinazione d'uso dei locali, quindi secondo la definizione del 192/05 potrei considerare i 4 subb. un'unica unità immobiliare anche se sono su più schede catastali? Un notaio in passato mi aveva fatto notare, secondo me giustamente, che questo non è possibile.
La FAQ 3.15 della Regione parla di appartamento suddiviso in più subalterni (quindi APE unico con indicazione dati catastali secondari) ma è una cosa leggermente diversa.
Io pensavo di "supporre" una suddivisione in quattro unità immobiliari e fare 4 APE distinti, visto che c'è una scala che le disimpegna tutte e quattro autonomamente. Che ne pensate?

Grazie
Paolo
vikika :
non è molto chiaro come è composto l'edificio ma provo a rispondere: se i quattro subalterni costituiscono ciascuno una unità immobiliare effettivamente e funzionalmente indipendente fai un ape per ognuna( sub 1=alloggio, sub 2=alloggio), se invece i quattro sub costituiscono un sola unità (ad esempio zona giorno piano terra sub 1, zona notte piano primo sub due ecc... ) allora va fatto un solo ape e riporti gli estremi catastali di tutti i sub coinvolti!
Paolo :
Grazie, in effetti mi rendo conto che non è chiarissimo ma l'ora era tarda...
Comunque il discorso che genera il dubbio è questo:
ho quattro schede catastali, una per ogni subalterno: questo basta per individuarle come unità immobiliari anche se non ci sono indicazioni della destinazione d'uso dei locali ed effettivamente non ho quattro cucine, quattro bagni ecc.? Forse no, vista la definizione di unità immobiliare data dal 192/05.
Forse potrei fare un unico APE con tutti i subb. spiegando la situazione nelle note da qualche parte
vikika :
continuo a non capire come è strutturato il fabbricato, se devo dirla tutta.....però io direi che più che sulle schede catastali dovresti partire dallo stato dei luoghi che hai rilevato durante il sopralluogo, che mi auguro tu abbia fatto/farai.
il catasto non è mai probatorio men che meno nelle certificazioni visto che. dovrebbe essere usato come "aiuto" per il rilievo da fare sul posto più che come indicatore di uso e funzione......se tu hai un edificio su più piani che di fatto costituisce una unica unità funzionalmente autonoma servita da un impianto unico, secondo me conta poco che catastalmente sia individuata da 1, 3 o 25 subalterni!...
Paolo :
ok, ci riprovo:
casa a tre piani fuori terra, piano terra subalterno 1, piano primo sub. 2, sottotetto sub. 3 e 4, disimpegnati da una scala posta in un blocco angolare.
La casa attualmente è strutturata e vissuta come una unica unità, infatti come ho detto ha una sola cucina, due bagni e il resto sono camere; impianto di riscaldamento unico.
Le planimetrie catastali, una scheda per subalterno, non riportano destinazione d'uso dei locali.
Vista così non c'è dubbio che serva un solo APE.
Però:
in passato mi era capitata la stessa situazione, in cui però le diverse schede catastali riportavano cucina, bagno, camera per ogni piano; il notaio non aveva accettato un'unico APE perché per lui erano unità diverse a tutti gli effetti anche se la casa era vissuta come un unicum.
Come dicevo ieri forse la differenza tra i due casi sta nella lettura attenta della definizione di unità immobiliare del 192/05
john :
L'autonomia funzionale è importante, di fatto puoi avere tutti i sub che vuoi, ma se la "unione" di questi sub genera di fatto una unica unità immobiliare dal punto di vista funzionale (quindi UN solo ingresso, UNA cucina, UN impianto termoidraulico) non puoi che redigere un solo APE. Cosa differente se invece ogni sub avesse un proprio ingresso indipendente e caratteristiche che lo rendessero di fatto 2/3/4 appartamenti usati come se fossero uno solo. Un mio conoscente abita in una palazzina, con atrio di ingresso, corpo scala comune e 3 appartamenti distinti, tengono le porte aperte e vivono come fosse una villetta, ecco in quel caso hanno 3 sub separati, gli appartamenti di fatto utilizzati in comune sono però effettivamente indipendenti e quindi se vendessero tutto andrebbe fatto l'APE per ogni appartamento. Nel tuo caso mi sembra invece che la distinzione sia solo catastale, quindi farei un solo APE, identificando il sub ed inserendo nelle note che di fatto si tratta di una UNICA unità immobiliare divisa in più schede catastali. Almeno io la vedo così.
Paolo :
ok, grazie a tutti per i chiarimenti!
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