cambio destinazione uso senza opere

messaggio inserito giovedì 21 febbraio 2008 da giovane architetto

[post n° 154278]

cambio destinazione uso senza opere

Il mio caso è il seguente.
Ho l’incarico di ristrutturare un appartamento sito in un quartiere residenziale a Roma. Da una visura catastale ho scoperto che, negli anni 90, il proprietario lo ha fatto accatastare come A10 (ufficio), volendolo utilizzare come sede della sua piccola società.
Si è trattato di un “cambio di destinazione d’uso senza opere”; all’interno dell’appartamento tutto è rimasto come in origine. Unico cambiamento è stato il distacco dall’allaccio del gas e quindi la presenza, in cucina, di una piastra elettrica.
La figlia del proprietario vorrebbe andare a viverci, non prima di averlo ristrutturato e di aver fatto un ripristino di categoria rendendolo di nuovo un A3. Al Municipio, però, vista la visura, appurato che l’edificio nasce come residenziale e che il quartiere è residenziale, mi hanno chiesto di fare un’ indagine riguardo all’iter edilizio dell’immobile:
-Che procedure ha usato il proprietario per fare il cambio di destinazione d’uso?
- Esistono cambi di destinazione d’uso ufficiali presentati al Municipio di competenza?
-Ci sono pratiche di condono in atto per quell’immobile?
-O il proprietario (negli anni 90) è andato, consciamente o inconsciamente, al Catasto e ha semplicemente dichiarato che quell’appartamento era diventato un ufficio senza inoltrare nessuna pratica edilizia?
In seguito ad indagini posso affermare che:
-all’USCE non esistono pratiche di condono per l’immobile in oggetto
-al Municipio non hanno la possibilità di controllare se in quegli anni siano state inoltrate pratiche di Cambi di Destinazione d’Uso, perché il loro archivio ha solo 4 anni di vita e include solo le pratiche che vanno dal 2003 ad oggi. (Così almeno mi hanno detto).
-Il proprietario dice che all’epoca affidò tutto al commercialista e che quindi non ricorda bene come siano andati i fatti. Non ha mai chiesto però la consulenza di un tecnico abilitato per, eventualmente, inoltrare pratica al Municipio.

Mi chiedevo: per chiedere un cambio di destinazione d’uso senza opere interne, è veramente dovuta una comunicazione da parte del proprietario al Municipio di competenza, tramite un tecnico abilitato? O è il Catasto stesso che una volta avvenuta la modifica la comunica al Municipio di competenza? (per es. per aggiornare l’ICI)
Se così fosse, si spiegherebbe perché ad oggi esistano solo i documenti catastali ad attestare il cambio di classe da A3 ad A10 e perché il proprietario non sia in possesso di copia di documentazione municipale che attesti l’avvenuto cambio d’uso anche dal punto di vista edilizio.
Potrebbe essere veritiera questa mia deduzione? Se invece mi sbaglio, in che altro modo posso procedere per poter finalmente dimostrare che è tutto in regola e arrivare a consegnare questa benedetta DIA?
Aspetto consigli! Grazie!
Giovane architetto
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Prima di tutto devi dare un'occhiata al regolamento edilizio e alle n.t.a. del comune.
In ogni caso il cambio di destinazione d'uso da residenziale a commerciale e/o direzionale implica un aumento del carico urbanistico che nella maggior parte dei casi porta al pagamento di oneri di urbanizzazione e il soddisfacimento degli standard urbanistici (parcheggio).
In nessun caso il catasto comunica la variazione al comune!
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il catasto invia i docfa all'ufficio tributi per gli accertamenti ici... che poi l'ufficio tributi 'parli' con l'ufficio tecnico... questo è tutto un altro paio di maniche!
ad ogni modo: il cambio di destinazione che dici tu, a meno che non ci sia una qualche legge urbanistica particolare o specifica oppure una specifica nelle nta, è una ristrutturazione edilizia e quindi onerosa... e va verificata la compatibilità con lo strumento urbanistico
sul discorso 'senza opere' (salvo, appunto, leggi regionali) prova a leggere questi:
www.altalex.com/index.php?idstr=25&idnot=6174
www.professionisti24.ilsole24ore.com/art/AreaProfessionisti/Edilizia…
nel caso di legge regionale specifica, solitamente era sufficiente una comunicazione del cambio d'uso (se rispondeva ai requisiti) e la variazione catastale
per la procedura da seguire: mi sa che ti conviene sentire l'ufficio tecnico... ma visto che ti 'muovi' verso la destinazione originaria... non avendo documenti comunali (?) che attestano la variazione, ai fini edilizi e urbanistici residenza era e residenza resta...
bye bye
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grazie mille per le informazioni!
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