Spiegatemi una cosa

messaggio inserito giovedì 29 maggio 2008 da Campanellino

[post n° 163494]

Spiegatemi una cosa

Se i lavori devono essere autorizzati dal comune perché le agenzie immobiliari si ostinano a "comprovare" la liceità dell'esistente mostrando le piante catastali anziché le pratiche di autorizzazione del comune (DIA; condoni, ecc???).
Idem per i notai: che io sappia in presenza di abusi non si può fare neanche il rogito eppure anche ai notai basta che l'esistente sia conforme al catasto...ma è normale??
Oltre tutto gli immobiliaristi, sapendo che funziona così, se devono vendere qualcosa di abusivo si limitano a fare la variazione catastale e stop, sostenendo che così facendo si sana tutto!!!
Scusate ma mi sembra un modo di operare che tutela tutti tranne chi compra, che si deve fare carico di abusi e delle conseguenti sanatorie....peraltro con la conseguenza è che poi noi ci troviamo ad operare in situazioni del tutto irregolari :(
Volevo un vostro parere in merito perché quando tiro fuori questo discorso mi prendono tutti per paranoica, mi dicono: ma va, ti pare che il notaio non ha controllato se era tutto a posto, e cose del genere....
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Mi associo a chi ti dice che il notaio deve aver controllato la regolarità dell'immobile prima del rogito.
Ho concosciuto veramente pochi notai che facevano rogiti senza neppure vedere cosa si stesse compravendendo e quando l'abuso è saltato fuori lui ne ha dovuto rispondere direttamente.
Gli agenti immobiliari mostrano le planimetrie catastali perchè sono gli unici documenti ufficiali compravanti la liceità dello stato dei luoghi.
Potrebbero mostrare le planimetrie allegate ad una DIA, ma i dubbi sarebbero ancora maggiori, perchè è ipotizzabile che sia veramente l'ultima DIA presentata? i lavori sono stati conclusi, è stata rilasciata l'agibilità, è stato fatto l'accatastamento, ecc?
Mostrando invece la planimetrie catastali sai che l'ultima situazione regolare era quella e se vi sono difformità, va da sè, che sono stati fatti o abusi o vi sono pratiche edilizie pendenti non ancora concluse.
Io sono dell'idea che se uno compra e l'immobile presenta degli abusi, lo ha fatto coscientemente, nessuno lo ha "fregato".
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Le agenzie immobiliari agiscono così perchè sanno a priori che molti notai non vanno neanche a verificare l'esistente con il progetto approvato. A maggior ragione se il notaio è quello di fiducia dell'agenzia stessa. L'agenzia ha solo interesse di chiudere l'affare, si beccano dal 6 al 8 % sul valore (una bella somma direi senza avere responsabilità) da dividersi tra le parti e chi si è visto si è visto.
Il problema sta anche a monte nel senso che l'uffcio del catasto accetta tutto ciò che tu gli dichiari anche un grattacelo la dove non si può. Non c'è mai un rispondenza tra ciò che si presenta in catasto e ciò che è stato autorizzato dal comune.
Poi in caso di casini se ne fregano. In caso di immobili realizzati ante 01.09.1967 mettono la dicitura solita :" che l'immobile oggetto della vendita è stato costruito antecedente il 01.09.1967". Il notaio in fondo non è un tecnico quindi se ne frega se quello che vendi è diverso da quello che c'è, anche se le cose adesso stanno leggermente cambiando. Attenzione però perchè non tutti sono così, ci sono anche notai pignoli.
Le banche come si comportano invece?
Le banche quando erogano un mutuo per l'acquisto della casa danno incarico ad un tecnico di fiducia di verificare e asseverare la regolarità del fabbricato sotto ogni profilo: urbanistico, agibilità, condoni vari, corrispondenza con catasto, ora anche attestazione energetica e certificazione energetica. Redigono una perizia in ci mettono anche il valore dell'immobile, trasferiscono tutto dal loro notaio di fiducia e poi solo dopo che avranno accertato la bontà di tutto sganciano. Mica sono fessi.
I contratti dovrebbero essere tutti accompagnati da regolare perizia di asseverazione redatta da un tecnico abilitato, almeno le care agenzie si tolgfono questo lusso di aggirare la legge.
ciao
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...che ho riscontrato che in presenza di abusi è pratica comune "mettere a posto" le cose in maniera sbrigativa semplicemente facendo l'aggiornamento catastale così da poter fare il rogito.

Ora per quanto mi riguarda così facendo l'abuso rimane visto che quando si presenta una variazione catastale il catasto non entra nel merito se i lavori siano stati autorizzati o meno, né gli interessa se siano a norma.
Invece per il notaio va bene così.

Scusa ma non capisco come fai a dire che se il catasto è ok allora è tutto regolare, allora chi segue l'iter corretto, con DIA o PDC, ecc è solo povero un fesso??????
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scusa ma la mia risposta era riferita a matteo
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Certi rogiti sono pure fatti con la formula visto e piaciuto, quindi se la distribuzione interna degli ambienti o la posa dell'impiantistica sia regolare o meno, non ti interessa proprio, tu compri e dopo decidie come procedere.
Le planimetrie catastalai attestano la regolarità dell'immobile in quella precisa data, con l'accatastamento c'è stata la presentazione della pratica comunale, la fine dei lavori e l'abitabilità/agibilità. Quindi quello che viene riportato nelle planimetrie catastali è probatorio, ma ripeto, restituiscono la regolarità in quella precisa data.
Nessuno vieta poi di fare nuovi lavori già il giorno dopo il nuovo accatastamento, ma se i lavori sono regolararmente presentati in comune e protocollati e mai accatastati, l'abuso o l'irregolarità non esiste e quindi si procede ad un nuovo accatastamento pre rogito.
Se i lavori invece non sono stati licenziati e vi sono palesi abusi, il notaio non compiacente, dovrà rilevare la situazione non conforme e se il potenziale acquirente è ancora intenzionato all'acquisto deve o farsi fare i lavori edili per riportare la situazione a come era descritta nell'ultima planimetria catastale, oppure scioglierà il preliminiare stipulato con l'agenzia chiedendo il doppio dell'anticipo.
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non è assolutamente vero che "con l'accatastamento c'è stata la presentazione della pratica comunale, la fine dei lavori e l'abitabilità/agibilità".

Può anche essere che si presenti un accatastamento senza che sia stata prima fatta la pratica comunale: non è l'iter corretto ma fatto sta che c'è chi lo fa, come testimoniano diversi port su questo forum tipo questo:

[post n° 163077]
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Facciamo un poco di chiarezza...
I notai non controllano nessuna regolarità degli immobili (non hanno nessuna competenza in merito) ma sono solo obbligati a inserire i dati sulla regolarità urbanistica dell'immobile raccogliendo le dichiarazioni della parte venditrice. Se leggete un atto di compravendita qualsiasi vedrete che non è il notaio che afferma la regolarità ma riporta solo una dichiarazione. Il venditore è l'unico responsabile civilmente e penalmente di tali affermazioni. Ovvio che se il notaio si accorge di qualche irregolarità non potrà stipulare (l'atto sarebbe cmq nullo).
Per quanto riguarda la planimetria catastale, contrariamente a quanto affermato, essa non attesta alcuna regolarità urbanistica.
Al catasto (purtroppo) accettano variazioni delle schede anche senza verificare che a monte vi sia una autorizzazione edilizia.
I documenti catastali non sono probatori nè per legittimare una situazione urbanistica-edilizia nè, per esempio, per rivendicare un diritto sull'immobile. l'agenzia del territorio dipende dal ministero delle finanze, il suo scopo, detto brutalmente, è verificare e stabilire la tassazione sugli immobili senza entrare nel merito tecnico.
Gli agenti immobiliari, almeno tanti di essi, sono filibustieri o nella migliore delle ipotesi ignoranti in materia. Almeno noi tecnici non dovremmo farci aggirare così facilmente.

saluti
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Inizio col dire che il catasto non è assolutamente probotorio come diversamente afferma matteo. Non lo è mai stato, basta averci un pò da fare che te ne accorgi subito.
Non entriamo nel merito delle pratiche inerenti l'agibilità che hanno una prassi diversa. Qui non si parla di ciò che hai presentato in catasto a fine lavori per l'ottenimento dell'agibilità. Anche perchè se ci sono lavori abusivi l'agibilità non la chiederà mai il committente e non farà nemmeno la fine lavori. Però sarà accorto a presentare l'accatastamento secondo ciò che esiste realmente. In modo che un domani il discorsetto furbetto dell'agenzia immobiliare può funzionare.
Il problema lo ripeto è che il catasto è un ufficio non probatorio che non serve a nulla per come è strutturato oggi, almeno per quanto riguarda la liceità e la veridicità dello stato dei fabbricati in Italia.
Questo succede perchè chi compra sda di comprare più di ciò che è reale magari ad una condizione particolare. Ma l'atto non è valido e questo i notai lo sanno ed anche le agenzie.
ciao
:
Comunque non sarebbe molto complicato fare in modo che, presentendo la variazione catastale, venga richiesta anche l'autorizzazione comunale a fare i lavori. Non capisco perché non sia così.....il catasto accettando di tutto crea solo confuzione :(

Figuratevi che al momento mi trovo ad operare su un'unità immbiliare derivante da fusione abusiva di 2 unità. Non solo non è stata fatta una DIA ma il riaccatastamento (fatto in fretta e furia al momento del rogito) è stato fatto sbagliato: sussistono ancora i 2 sibalterni precedenti solo che uno è stato variato nella planimetria inglobando anche quello a fianco...mentre sarebbe stato corretto creare un nuovo subalterno e sopprimere i 2 precedenti.

CHE MACELLO....
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Il catasto NON è probatorio, non ho inserito il non nella mia frase precedente.
Comunque il notaio nno compiacente si rifà alle ultime planimetrie catastali, mentre il notaio compiacente addirittura non allega alcuna planimetria all'atto.
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Il notaio serio si rifà agli estremi catastali e fa riferimento ai permessi di cui parlava alinger. Quello compiacente ti vende anche il colosseo, come voleva fare Totò.
ciao
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Totò si vendeva la fontana di trevi ma essendo edificata in data antecedente al 1967 non aveva problemi a stipulare!))))))
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