RISTRUTTURAZIONE E CAMBI DESTINAZIONI D'USO IN TERRENI VINCOLATI

Salve, rieccomi qui! Sempre per il progetto di cui ho messo un altro post, mi servirebbe uno o due consigli! Ho un lotto di terreno già edificato su cui sono presenti (ed accatastati) due unità immobiliari tipo a cascina attualmente abitate, una stecca residenziale con 4 bilocali, una tavernetta con a fianco due garages, un deposito attrezzi su due piano con a fianco un pollaio. Il lotto ha vincoli lacustri, paesaggistici e idrogeologici (in pratica non si può manco mettere un ombrellone!!). La mia idea per recuperare il tutto è quella di ristrutturare
1) "cascina" con semplici opere interne di demolizione e costruzione tramezzi e rifacimento degli impianti e li non dovrei aver problemi con una dia, però vorrei recuperare il sottotetto che ha le altezze per essere abitabile (e li già vorrei capire se essendo un volume esistente, anche se il terreno è inedificabile, me lo possono far recuperare pagando naturalmente i relativi oneri)
2) semplice opera di copertura della scala esterna della stecca con 4 bilocali senza modifiche interne (ed eventualmente solo di rivestimenti esterni, previo parere positivo della paseaggistica)
3) ristrutturazione dei garages e della tavernetta (che risulta abitabile) con cambio di destinazione dei garages in residenziale e piccolo aumento di cubatura per adeguamento igienico-sanitari per realizzare un bilocale. Mi possono far fare cambi di destinazione d'uso e, nonostante l'inedificabilità, realizzare un piccolo volume per il wc?
4) cambiare destinazione d'uso del deposito attrezzi su due piani e il pollaio per realizzare un ulteriore unità abitativa?

Ho sentito il comune che mi ha detto di fare un progetto di massima per illustrare gli interventi, cosa che farò, ma volevo chiedervi se voi, per esperienza, sapete dirmi se quanto sopra descritto è fattibile a descrizione del Comune e della Commissione paesaggistica o se non è possibile a prescindere!
Grazie!