valore commerciale terreno agricolo

messaggio inserito domenica 17 gennaio 2010 da malù

malù : [post n° 220111]

valore commerciale terreno agricolo

Dovrei stimare il valore commerciale di un piccolo terreno agricolo posizionato in una zona centrale di un piccolo paese. Ho provato a consultare il sito dell'agenzia del territorio consigliato in un post precedente ma non c'è un riferimento per il terreno agricolo. Qualcuno sa darmi altre indicazione? Grazie a tutti e buona domenica
salvatore :
valore di mercato di un terreno agricolo posizionato in una zona centrale di un paese?lascia perdere l'agenzia del territorio...non penserai di poterlo valutare semplicemente come agricolo dal momento che è la sua posizione è centrale!se glielo valuti come agricolo, a prescindere dal valore che vien fuori, me lo vengo a comprare io!anzi digli che hai già trovato un acquirente se il scopo è la vendita...ah dimenticavo...qual'è lo scopo della stima?
malù :
la vendita...............
alinger :
Devi cercare i VAM (valori agricoli medi) pubblicati periodicamente dalle Regioni e classificati in base al comune a al tipo di coltura.
Quelli sono però solo riferimenti, la stima dovrà tener conto di tanti altri indicatori.
malù :
Tra le varie ricerche li avevo trovati, ma mi sembravano troppo bassi, anche volendo considerare un incremento per altri fattori. Mi fido della tua esperienza, proverò a seguire questa strada.
Grazie per l'aiuto anche di domenica
beppe :
Il più probabile valore di mercato è quello che ottieni col metodo di comparazione.
Questo è in assoluto il migliore di tutti per un terreno del genere.
Ma, attenzione, mai riferisrsi al prezzo riportato sui rogiti per terreni simili, ma bensì al prezzo reale che potrai avere solo da informazioni prese qua e là nel paese. Questo perchè nel 90% dei casi il prezzo si riferisce solitamente, non a quello realmente pagato, ma a quello dedotti dal reddito dominicale moltiplicato per 75, che è molto ma molto più basso di quello realmente pagato.
salvatore :
scusate se mi intrometto, se il terreno ha una destinazione agricola non necessariamente deve esser valutato come tale!!!soprattutto se come sottolinei tu è "posizionato in zona centrale" e dunque è suscettivo di edificabilità!!!...in tal caso il valore di mercato coincide con l'"high and best use" potenziale!...se riesci a fornire una descrizione dettagliata della sua localizzazione forse riesco a fornirti qualche suggerimento in più... fermo restando il confronto diretto con il mercato dei valori agricoli non ti permette di esprimere al meglio il valore di mercato dell'area!...ripeto...se glielo valuti come agricolo...di al tuo cliente che hai già trovato un acquirente...me lo compro io per 10€/mq!!!sempre che sia centrale come tu dici!
malù :
In parte condivido,però credo che comunque si debba partire da un valore di riferimento e poi adattarlo secondo vari parametri. Il terreno si trova in un paese in provincia di Avellino.
Ily :
X Salvatore:

Dipende! E se dal piano regolatore risultasse che quel terreno è classificato come zona agricola, e quindi non può essere lottizzato, o se avesse già un vincolo di inedificabilità?
beppe :
Salvatore per certi versi ha ragione.
Solitamente un terreno ha un valore più o meno alto in base a ciò che ci posso fare, o meglio in base a ciò che gli strumenti urbanistici danno la possibilità di farci. Terreno edificabile con indice 4mc/mq è notorio che vale più di uno agricolo che è per lo più edificabile con lo 0,03mc/mq.
Ma questo in alcuni casi può essere anche irrilevante, quando il valore che si può dare ad un terreno è in fuzione non a ciò che ci posso fare ma a ciò che mi permette di fare.
Faccio un esempio.
Se un fabbricato è ubicato in un sito dove per raggiungerlo dalla strada pricnipale devo fare il giro del quartiere, solo perchè tra la strada e l'abitazione non c'è alcuna possibilità di ingresso se non attraverso un terreno piccolo ma di proprietà di terzi. E' chiaro che quel fazzoletto di terreno ai fini di ciò che mi serve è fondamentale per raggiungere l'abitazione per via breve anzichè fare il giro del quartiere. Quindi il prezzo chiaramente varia da situzione a situazione, che in questo caso non è quello di andarci a piantare le patate, ma bensì quello di costruirmi un accesso principale che darebbe maggior valore all'immobile stesso. Stessa cosa dicasi quando devi aprire una finistra, un ingresso, realizzare un terrazzo etc etc e non hai le distanze dal fondo. Anche qui scatta il concetto di salvatore, ovvero quel terreno mi permette di raggiungere il mio scopo senza necessariamente essere sfruttato a fine edificatorio.
salvatore :
i terreni, seppur agricoli, quando localizzati nelle immediate vicinanze dei centri urbani, incorporano di per se un surplus di valore che va oltre la rendita agricola, è un valore di "attesa" che riflette le aspettative del mercato (operatori) che intravedono nel breve-medio-lungo termine possibilità di sviluppo edilizio (da una rendita agricola ad una rendita edilizia)... a meno che l'area non ricada in aperta campagna...il che non mi pare è a mio avviso sconsigliato procedere nella valutazione adottando il metodo sintetico-comparativo!...anche se lo stesso terreno verrà una volta investito dallo sviluppo urbano definito dal PRG come zona bianca/standard lo stesso avrà cmq un valore di mercato che necessariamente non coinciderà con il valore agricolo!...in ogni caso tutto è condivisibile, mancano solo informazioni aggiuntive...nella discplina dell'estimo tutto DIPENDE e le variabili in gioco sono tantissime ed innumerevoli!...se ad esempio il paese di cui tu parli in provincia di avellino ha un saldo demografico negativo galoppante allora tutto cambia, se al contrario il paese di cui tu parli è investito da uno sviluppo economico-demografico perchè da due anni si è insediata nella zona industriale adiacente una grande impresa con 1000 addetti allora tutto cambia!tanto per dirne una...tanto per avere le idee chiare ti consiglio di dare una lettura al seguente link: http://docenti.polimi.it/treu/didattica/treulezes/la%20renditaf.u..pdf o provare a digitare su google voci come "formazione della rendita urbana" "rendita urbana" etc...
malù :
Grazie, approfondirò la ricerca secondo le vostre indicazioni
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