Stima di una villa con parco

messaggio inserito giovedì 11 febbraio 2010 da Valcristallina

[post n° 223217]

Stima di una villa con parco

Salve a tutti,
avrei bisogno di una informazione. Sono disperata!! Devo effettuare la stima di una villa unifamiliare con giardino. La villa ha una superficie di circa 300 mq mentre il giardino di circa 5'600 mq. Per il calcolo della superficie omogeneizzata del parco ho applicato il coefficiente pari al 10% come indicato nella norma uni 10750. In questo modo, però, il valore di stima del parco, viene ad essere addirittura superiore a quello della casa!! Vi chiedo: 1) è possibile che il giardino di una villa valga più della villa stessa? 2) il valore al metro quadro che si utilizza per la stima del giardino (omegeneizzando la sua superficie) è quello applicato ai vani principali oppure deve anch'esso essere ridotto (es. valore al metro quadro 4'000 euro; superficie abitazione circa 300 mq; superficie omogeneizzata del giardino 560 mq. Il valore dell'immobile è pari a euro 4'000 x 860 mq oppure la superficie omogeneizzata del giardino deve essere valorizzata ad un parametro inferiore, ad esempio il 20% del valore al metro quadro? Ringrazio in anticipo chiunque mi risponderà!!!
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stiamo parlando di una superficie scoperta a verde di quasi mezzo ettaro...pertanto ti consiglio di applicare un 10% di virtualizzazione alla superficie parco alla quota pari alla superficie coperta...il resto del parco puoi valutarlo come area agricola piantumata...
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controlla il D.P.R. n. 138/98 Allegato C :
10% dei giardini di ville e villini. (in questo caso un buon criterio da tenere in considerazione è che la superfice considerata non deve superare 5 volte la superficie coperta, per la superfice eccedente si scenderà a un coeff di 2%)
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Grazie mille. Ho letto la norma che mi hai indicato, ma non è molto chiara. Se ho capito bene devo prendere la superficie dei vani principali e moltiplicarla per 5. Al risultato applico la percentuale del 10%. All'area data dalla differenza tra il totale della superficie del giardino e quella pari a 5 volte la superficie dei vani principali applico il 2%. E' giusto?
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Un'altra cosa. La norma UNI 10750 alla fine dice che le quote percentuali di ponderazione "..possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta...". Io non riesco a capirne il significato: vuol dire che in caso l'area scoperta è superiore del 30% di quella coperta la quota eccedente non va valutata?
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non so risponderti!
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nel calcolo delle superfici commerciali sia di immobili residenziali che non (commerciali, industriali, etc.) non esiste una omogeneità d'approccio (purtroppo)...questo è uno degli aspetti che rende poco trasparente il mercato immobiliare...in tale circostanza ti consiglio di ponderare la superficie scoperta al 10% fino a concorrenza della superficie coperta (come area esterna pertinenziale a verde)...la restante quota, come già ti ho accennato dovrebbe essere oggetto di una stima a se stante in base alle sue caratteristiche geomorfologiche e alla tipologia di coltura in essere o potenziale (parco, verde seminativo, verde incolto, verde cespugliato, uliveto etc...)...ti faccio un esempio: se la proprietà decidesse di locare la villa per un uso prettamente residenziale concederebbe ragionevolmente all'inquilino la villa + una quota di area esterna di pertinenza (dove ci puoi mettere un gazebo, un gonfiabile-piscina, dove puoi prendere il sole etc. insomma dove poter svolgere attività di svago legate alla residenza)...la restante area esterna potrebbe invece essere concessa in uso magari ad un piccolo agricoltore dove ci coltiva il suo orticello (0.5 ha)...spero di esserti stata d'aiuto...per fugare ogni dubbio ti consiglio un buon testo: "La misurazione delle superfici immobiliari" - Il Sole 24 Ore
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Buongiorno, volevo chiederti se avevi trovato soluzione al quesito visto che anche io navigo nella tua stessa situazione. Mi sembrava eccessivo anche a me il 10% del valore del giardino. Se avessi trovato nuove fonti di valutazione ti prego di darmene indicazione. Grazie
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