Distanze confini e sopraelevazione

messaggio inserito sabato 12 maggio 2012 da Bobo

Bobo : [post n° 290116]

Distanze confini e sopraelevazione

Salve a tutti! Avrei bisogno di un chiarimento:
Devo realizzare una sopraelevazione in zona rurale dove le n.t.a. del p.r.g. prescrivono una distanza dai confini di 5 m. e tra fabbricati di 10 m. Nel mio caso il mio cliente è proprietario del lastrico solare al primo piano, ma il cortile su cui affaccia è di un'altra proprietà, la stessa del piano terra sottostante il lastrico. la domanda è se per caso la proprietà del cortile si estende anche alla colonna d'aria soprastante lo stesso? In tal caso devo tenermi alla distanza prescritta? Inoltre credo che il codice civile prescriva distanze inferiori (3 metri) e, addirittura, si parla di principio della prevenzione, ovvero potrei addirittura costruire sul filo del confine perchè sono il primo a farlo...
Insomma, per farla breve, posso costruire secondo voi, sul filo della facciata o devo arretrare la costruzione di 3-5 metri? Ancora, se devo arretrare, è possibile farlo per la sola volumetria (intesa come vano chiuso) e realizzare ad esempio una veranda sul filo della facciata?
Grazie mille per le risposte che vorrete darmi.
desnip :
Scusa, ma il cortile in questione fa parte del lotto del fabbricato? Se sì non ha senso tenere una distanza, anche se di un diverso proprietario.
Stiamo parlando di distanza dai confini...

Per quanto riguarda l'altra domanda, considera che anche una veranda è volume.
Bobo :
Dunque il "cortile", così descritto in precedenza è in realtà un'area scoperta di altra proprietà (piano terra), recintata, ed il mio cliente ha soltanto il diritto di passaggio per entrare nella sua unità immobiliare (al primo piano) attraverso una scala. Originariamente si trattava, come dici tu, di un unico lotto perchè il fabbricato non era suddiviso in diversi proprietari, quindi c'era un'area di pertinenza tutt'attorno. Ora c'è stata una divisione e le proprietà sono così come descritte.
desnip :
allora se il lotto è diverso la distanza andrebbe rispettata.
Anche se alcuni regolamenti contengono esplicitamente il riferimento al fatto che, trattandosi di sopraelevazione, può essere mantenuto il "filo" del fabbricato sottostante, già esistente e che non rispetta la distanza, essendo praticamente a confine.
Dico "esplicitamente" perchè, pur essendo a mio parere un comportamento logico, quello di soprelevare sull'esistente (anche perchè in alcuni casi può essere anche antiestetico arretrarsi), ci sono però uffici tecnici che interpretano la norma in maniera letterale e sono molto rigidi.
Forse la cosa migliore è proprio chiedere direttamente in comune...
Bobo :
Ok grazie mille Desnip, sei stato molto esaustivo.
Il regolamento edilizio vigente non dice nulla in questo caso riguardo alla possibilità di costruire in aderenza o in appoggio, quindi credo che sarò costretto, come dici tu, a tenermi alla distanza prescritta. Il codice civile che prescrive distanze inferiori e il principio della prevenzione non è invocabile in questo caso perchè dovrebbero prevalere le norme tecniche locali, giusto?
Prima d'ora credevo che, in caso di sopraelevazione, fosse sempre possibile costruire sul filo del fabbricato, ovvero in appoggio, perchè nelle zone residenziali si è fatto sempre così. Credo però che esista una piccola differenza nel regolamento edilizio che permette in quel caso la costruzione in appoggio, mentre in zona agricola il fatto che non venga neanche accennata questa possibilità mi puzza.
Grazie ancora comunque.
TheDuke :
Scusatemi ma non vi seguo...la sopraelevazione, se non aggetta ulteriormente dall'esistente, non va a modificare quelle che sono le attuali distanze tra le proprietà...o meglio tra l'edificio e l'area di pertinenza relativa alla proprietà posta al piano terra...che fa parte dello stesso edificio! quindi secondo me (ma magari mi sbaglio!) non va a ledere alcun diritto goduto attualmente, in fatto di distanze. A me sembra un po' una forzatura applicare le distanze dai confini previste nel caso di nuova edificazione ad una sopraelevazione, proprio perché queste non vengono modificate.
TheDuke :
Aggiungo: proprio parlando di proprietà, il tuo cliente è già "sopra" a quella del "confinante", facendo parte dello stesso edificio; che senso avrebbe tenersi ad una determinata distanza da un'area pertinenziale quando questa distanza è già nulla perché le due proprietà fanno parte dello stesso edificio? e sono già sovrapposte.

Diverso secondo me sarebbe il caso di un ampliamento che determini un aumento di superficie coperta "aggettante", oppure che prevedesse vedute dove ci sono luci, etc.....credo.

desnip :
TheDuke, io sono d'accordo con te, ma purtroppo l'esperienza professionale mi ha fatto incontrare tecnici comunali che la pensano diversamente, per questo ho consigliato di informarsi.
Certo, se il cortile in questione è una pertinenza dell'edificio il problema non si pone proprio, ma Bobo mi ha fatto capire diversamente...
Bobo :
Grazie anche a TheDuke per il suo intervento.
Dunque sono stato all'uff. tecnico e... sorpresa! Loro se ne lavano le mani, nel senso che il loro ragionamento è semplice e del tipo: noi rilasciamo pure la concessione ma.... fatti salvi i diritti di terzi. Beh, questo lo sapevo già, ma in questo caso non vorrei rischiare perchè, anche se dovessi avere il rilascio da parte del comune, il proprietario del piano terra e dell'area scoperta potrebbe far valere i suoi diritti e chiedere l'abbattimento dell'opera con la sua riduzione in pristino o il pagamento dei danni.... Come al solito in Italia non si capisce granchè e ognuno interpreta le leggi a modo suo.
theDuke :
Io alla fine per riassumere direi che se questo resede catastalmente è pertinenza dell'edificio, cioè ha lo stesso identificativo catastale ed è graffato, non dovrebbero sussistere problemi; se invece fa parte di un'altra particella il discorso potrebbe essere più complicato, anche se resto dell'avviso espresso sopra (magari non corretto).

Che ne pensate?

Secondo me è un peccato introdurre un vincolo "per prudenza", penso, Bobo, che forse varrebbe la pena chiedere un parere ad un esperto in materia (avvocato specializzato in urbanistica, etc)
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