PROPRIETARIA TERRENO EDIFICABILE -come procedo? cosa mi aspetta?

messaggio inserito mercoledì 19 settembre 2012 da chicca

chicca : [post n° 298801]

PROPRIETARIA TERRENO EDIFICABILE -come procedo? cosa mi aspetta?

Innanzitutto salve!

sono proprietaria di un terreno dove vorrei costruire casa. Prima di chiamare un architetto volevo delle delucidazioni in modo di essere pronta quando lo chiamerò! Perchè delle amiche mi stanno facendo venire dubbi.

Prima cosa il terreno è al catasto come PRATO, ma di fatto è edificabile dal piano regolatore. Mi sapete dire perchè?

Poi, mi dicono che per iniziare dovrò pagare un architetto per il progetto, un ingegnere per la struttura e un geologo? perchè il geologo? e l'architetto non potrebbe fare lui i calcoli? Non capisco.
In breve qualcuno può descrivermi le figure professionali che ci sono per fare una semplice casa? dal progetto alla realizzazione.
Volevo capire quante persone dovrò pagare e per che cosa!

Ringrazio chi mi aiuterà!

chicca
lafleur :
Io non sono un tecnico ma da quello che so ti posso dire:
1- il catasto non ha nulla a che vedere con la destinazione urbanistica del tuo terreno. il catasto serve a pagare le tasse in base a cosa hai su quel terreno. Se da piano regolatore il tuo terreno e' edificabile allora puoi costruire ma alla fine di tutto perche' la casa sia agibile e' necessario aggiornare al catasto la situazione in modo che potrai pagare le tasse.
2- per quanto riguarda le persone da pagare, benche' sulla carta un architetto puo' occuparsi di strutture non glielo farei fare. secondo me e' meglio concentrare le competenze su figure serie e precise ed evitare i tecnici tuttofare. QUindi avrai bisogno di:
- architetto o ingegnere per il progetto e la direzione lavori;
- ingegnere per le strutture;
- ingegnere per i calcoli degli impianti di riscaldamento;
- ingegnere per il coordinamento alla sicurezza;
- geometra per pratiche catastali.
lafleur :
dimenticavo la relazione geologica la fa solo un geologo ma credo che sia richiesto solo in particolari casi che il tuo architetto/ingegnere ti sapra' dire in base alla tua zona.
in bocca al lupo
chicca :
Grazie mille lafleur! sei stato molto gentile!
in generare gli specialisti che hai descritto quanto incidono sul costo della casa?
ma soprattutto come potrei fare a capire, volendo per esempio una casa da 150 metri, quanto mi può costare senza avere un progetto? giusto per avere un'idea di spesa!
desnip :
A NOME DI TUTTI I COLLEGHI DEL FORUM ADESSO MI INCAZZO!!!
lafleur, se non sei un tecnico come ti permetti di pontificare? E dare consigli al posto di chi deve farlo?

Allora rettifico quanto da te scritto. chicca dovrà rivolgersi a:
- architetto per il progetto e architetto (o ingegnere, se vuole) per la direzione lavori;
- ingegnere o architetto che le sappia fare, per le strutture;
- ingegnere per i calcoli degli impianti di riscaldamento;
- architetto (o ingegnere, se vuole) per il coordinamento alla sicurezza;
- architetto (o geometra se vuole, ma ci sono anche ingegneri che lo fanno) per pratiche catastali.

E poi: "e' meglio concentrare le competenze su figure serie e precise ed evitare i tecnici tuttofare. " Perchè gli architetti non sono figure serie e precise?
E ci sono architetti (anche se sono la minoranza) "persino" in grado di fornirti una progettazione strutturale assolutamente affidabile.
delli :
@ desnip: applausi!
pepina :
desnip sei in tutti noi!
ponteggiroma :
Ecco sapete che farei con questo post e relativi commenti? Lo stamperei e lo affiggerei su tutte le facoltà di architettura e sedi degli ordini, per far capire quanto siamo caduti in basso... e la concezione che si ha di noi dal di fuori... Altro che simposi e megadibattiti sulle ultime tendenze dell'architettura contemporanea!
lafleur :
Non volevo offendere nessuno scusate. I miei genitori si sono affidati ad un architetto e un ingegnere che dissero di avere tutte le competenze e invece cosi' non e' stato e si sta per andare in causa per una serie di mancanze. Forse io vivo in un paese di tecnici non proprio all'avanguardia. ringraziamo internet che ci unisce ma nel 2012 non posso pensare di chiedere consigli su un forum invece di avere paura a interpellare un tecnico in zona perche' non so se mi prende in giro o no.....
Ripeto non volevo offendere architetti o ingegneri o geometri, scusate ancora.
Pero' adesso che siete intervenuti in qualita' di tecnici, rispondete alla seconda domanda di Chicca. Io volevo solo dare qualche consiglio di esperienze passate.
ponteggiroma :
Gentile Sig.ra Lafleur le costruzioni non sono frutta o verdura che si possono acquistare al supermercato ad un tot al Kg... Immagino si renda conto anche lei, pur non essendo un tecnico, che il costo di una costruzione ed anche della relativa progettazione può variare in funzione di tanti fattori esterni (ad es... volontà ed intenzioni dei proprietari, vincoli esistenti sull'area, caratteristiche del terreno, zona e centinaia di altre variabili che potrei elencarle) e pertanto la domanda della sig.ra Chicca non può essere evasa senza conoscere qualche parametro in più. L'importante è affidarsi a qualcuno serio e preparato, il chè non vuol dire che tale persona debba essere necessariamente un architetto, ma insomma si renderà conto che il suo elenco possa risultare leggermente influenzato dalle esperienze personali e privo di una visione più obiettiva
lafleur :
E perche' chiama in causa me? Risponda direttamente a Chicca.
Il mio, e' un elenco di competenze, tra l'altro confermato dal tecnico doesnip.
L'errore e' stato attribuire solo la progettazione ad un architetto. E vabbe' ho chiesto scusa ma a quanto pare non e' bastato.
Ci sono tanti cialtroni in giro che si spacciano per vostri colleghi, prendetevela con loro. Noi ignoranti vogliamo solo spendere bene quei pochi soldi che abbiamo per una casa.
chicca :
Scusate tutti!

siete stati molto gentili e precisi, non volevo creare polemiche!
eli71 :
Quoto desnip!! e aggiungerei: il geologo serve sempre, altrimenti il progettista strutturale ( arch o ing che sia) come fa a sapere quali carichi può sopportare quel terreno?
Nina :
Salve, sono un architetto della provincia di Firenze. Aggiungerei che ti serve anche un certificatore energetico, che deve essere un soggetto terzo, estraneo alle fasi di progettazione e realizzazione dell'immobile, quindi un ulteriore tecnico. La relazione geologica è obbligatoria in tutti i casi di nuova edificazione, come è il tuo. In una stima molto di massima le spese tecniche incidono circa un 10%- 12% del costo di costruzione, quest'ultimo chiaramente varia molto a seconda di ciò che si intende realizzare, dal tipo di finiture, ecc, direi da 1.200euro/mq a 2.000euro/mq. Inoltre sono da considerare anche gli oneri da pagare al comune (urbanizzazione primaria, secondaria e costo di costruzione) che incidono parecchio e variano a seconda del comune e della zona.
pepina :
In definitiva consiglierei a Chicca di affidarsi a un tecnico in carne ed ossa per le spiegazioni specifiche sul suo caso
MRBLUE :
...a sto punto io AMO desnip!!!!...non bisogna essere preparati per andare da un architetto e farsi fare un preventivo e un elenco di tutto il necessario, non mordiamo e almeno la maggior parte lo faranno gratis il preventivo...quindi non abbiate paura di noi varcate quella soglia del nostro ufficio...
ema :
Dico la mia!!!
Gentile "chicca", capisco, in parte, le sue perplessità e timori e la sua volontà di tutelarsi e d'informarsi verso esperienze passate.
Premesso ciò le faccio un esempio brutale ed esemplificativo per provare, a modo mio, di rappresentarle l'approccio all'edificazione prendendo ad esempio uno studio medico.
Se lei ha dei problemi medici (e spero di no) va dal medico generico che la invierà presso diversi specialisti (analisi/esami/visite) fatto ciò lei ritornerà dal medico (o un altro specialista) per trovare una diagnosi e una cura, dopodichè andrà da un altro/i per l'applicazione della stessa.
Con l'edificazione è più o meno (e mi scuso per paragoni forzati) la stessa cosa.
Come per i medici anche per gli arch. ci sono quelli bravi e quelli meno bravi. Come per i medici ci possono essere errori e la necessità di consulti diversi.
Concludo che le figure professionali per l'edificazione sono un pò come per la medicina. Alcune indispensabili e non effettuabili (salvo rari casi) da persone che facciano più cose altre meno indispensabili (ma volte utili), altre accessorie.
Un elenco delle stesse dipende dal caso. Un elenco delle stesse, a mio parere, è professionalmente dovuto a un cliente. Ciò non toglie "solitamente" vi sia un unica figura professionale che gestisca le altre (detto anche design project management). Provare a gestire l'edificazione mediante internet è come guardare la soluzione a problemi di salute mediante forum.....se qualcuno, con legittima curiosità, lo ha fatto (e io sono uno di quelli) ne esce terrorizzato/inondato di cause/effetti. Meglio chiedere ad amici e conoscenti un buon riferimento di un medico che con l'esperienza...sa gestire (o dovrebbe) le conoscenze e le casistiche.
un saluto
john :
Cari Colleghi con la "C" maiuscola...avete già detto tutto Voi, e vi quoto, con un plauso extra a des per la "denuncia" anche se secondo me non era necessario INCAZZARSI dato che, primo, le fa male alla salute e secondo e molto più professionale rispondere a tono, come in effetti ha fatto, ma dimostrando quella calma serafica che DEVE contraddistinguerci in questa selva di "tecnici" sia quelli che non lo sono e si esprimono o quelli che lo sono sulla carta ma risultano poi incompetenti (e sapete che ce ne sono). Un tempo gli italiani erano tutti CT della Nazionale, ora sono tutti Architetti o Ingegneri.

Per una domanda del genere serve il contatto umano, serve un tecnico specializzato che sappia già da prima coordinare una serie di altre figure necessarie per realizzare un organismo edilizio, che sia anche una villetta non esagerata non importa, se le cose si vogliono fare per bene.

Chiedo, riprendendo l'esempio "medico" che anche a me piace molto, ma se si avesse un dolore lancinante allo stomaco si andrebbe a chiedere in un forum/bacheca/blog prima di andare dal dottore? molti lo fanno e secondo me è questo l'uso errato di internet e tutto ciò che ne segue.

Ad maiora
Arch. Ir :

Chicca, se ti posso dare un consiglio, parla con 2 o 3 architetti della tua zona, fatti fare un preventivo di massima, e affidati totalmente a uno di loro.

Sarà poi questo eventualmente a coinvolgere un ingegnere o un geometra di fiducia, per portare a termine l'intero processo edilizio se avrà bisogno.

Se il cliente ha la pretesa di scegliere l'architetto per il progetto, un ingegnere per le strutture che non conosce l'architetto, un geometra per gli accatastamenti che non conosce l'ingegnere ne l'architetto....che quindi si rifà il rilievo, mettiamoci l'agronomo per il giardino e il perito industriale per gli impanti....beh non si lamenti se poi spende il doppio e ha grossi problemi non certo legati alla specifiche competenze delle figure coinvolte.

E' più affidabile un bravo professionista tuttofare, di un cliente che sceglie 4 tecnici che non conosce per 4 cose di cui non sa nulla.

ponteggiroma :
quoto ema...!
Dotting :
Mi permetto di rettificare quanto detto da Desnip, nella foga si sarà dimenticato (o quasi) 2 figure professionali, il perito e il geometra:

- geometra, p.edile, architetto o ingegnere per il progetto
- architetto o ingegnere per le strutture;
- perito termotecnico o ingegnere per i calcoli degli impianti di riscaldamento;
- geometra, perito, arch o ing. per il coordinamento alla sicurezza;
- geometra, perito,architetto o ingegnere per pratiche catastali.
Arch. Ir :
Naturalmente con ingegneri e architetti si intende iuniores o specialisti.
E un agronomo in realtà potrebbe occuparsi sia del progetto, che del cooordinamento della sicurezza e delle pratiche catastali, mentre per le strutture non so esattamente fino a dove può arrivare, forse ha i limiti del geometra.
lafleur :
hai visto chicca quanta confusione? stai attenta a non farti fregare.
che a mettertela a quel posto non esiste distinzione fra architetto, geometra, ingegnere, agronomo, perito. lo fanno tutti alla stessa maniera.
in bocca al lupo.
ced :
eddaje su
due mattoni, un pò di malta e la casa chicca se la costruisce da sola!
Così sta sicura che nessuno la frega.
desnip :
Bravissimo ced! E' la soluzione migliore.

per john: ti assicuro che a volte fa più male tenersi tutto dentro che arrabbiarsi e sfogarsi...:-)

per dotting: grazie della precisazione. Per la progettazione, però, geometra e perito mi sono sfuggiti volutamente, perchè non so fino a che punto hanno la competenza per progettare una villetta...

per lafleur: "che a mettertela a quel posto non esiste distinzione fra architetto, geometra, ingegnere, agronomo, perito. lo fanno tutti alla stessa maniera. " ma tu stare zitto, no? Ma tu che lavoro fai, che sputiamo pure noi un po' nel tuo piatto?
desnip :
E aggiungo, andando un po' controcorrente, che chicca non ha fatto poi tanto male a informarsi un po' prima di andare da un professionista in carne ed ossa. Il problema è che le ha risposto lafleur...

Restando all'esempio medico, è come se io cercassi un consiglio in Internet per un problema allo stomaco e mi rispondesse la sciura maria sulla base di quello che è successo a lei...
E' ovvio che se mi risponde un medico, invece, mi darà qualche informazione generale in base ai miei sintomi per poi invitarmi ad andare da un medico per farmi visitare.
chicca :
Gentile john,

ha ragione sul dolore lancinante, sicuramente andrei dal medico, ma visto che un tetto sotto la testa ce l'ho e ho tutta la calma del mondo per costruire la mia casa, chiedere su un forum di architetti di rispondere ai miei dubbi non mi sembra che sia come chiedere a un panettiere come si fa il formaggio.

Lo so che avere il contatto diretto con un tecnico è diverso, ma proprio prima di fare ciò volevo sapere attraverso un semplice forum il parere di tanti professionisti insieme. Lei si immagina quante ore di riunioni con tecnici ho risparmiato? è comunque un impegno. sia per me che per il professionista che chiamerò fare una riunione, quindi proprio per il rispetto del lavoro di tutti ho chiesto qui.

e ripeto, ringrazio ancora chi ha risposto professionalmente senza fare polemiche che non credo in un forum sia opportuno fare...

saluti
chicca :
quoto l'ultima risposta di desnip riguardo al paragone col medico.
non l'avevo letta prima della mia risposta appena scritta.

Lafleur comunque penso sia stata gentile a darmi il suo parere anche se non un tecnico. Forse questa si chiama solo solidarietà. non penso volesse offendere nessuno


Grazie
desnip :
D'accordo, ma secondo te, se io vado in un forum di avvocati, e rispondo al posto loro denigrando l'intera categoria, perchè ho avuto una brutta esperienza, la chiameresti solidarietà? E con chi?
Arch. Ir :
ced, dipende dove compra mattoni e malta.....
non so mica se c'è da fidarsi di certi commercianti....

sarebbe meglio se utilizzasse delle pietre del luogo, tirate su a mano una a una da lei in modo da non doversi fidare di operai poco raccomandabili.

Si, credo che la strada che debba intraprendere chicca per costruirsi casa in totale sicurezza, sia l'architettura sostenibile estrema in economia, e in totale abusivismo dato che come sostiene lo scaltro lafleur, per farsi firmare un titolo abilitativo potrebbe rimanere fregata da un vile professionista di dubbia moralità iscritto a un albo.

Arch. Ir :
(a patto che nessun vicino maligno denunci il torbido operato della nostra chicca)

E' un mondo cattivo.....
desnip :
:-)))))
lafleur :
Sono un ufficiale di marina.
Cara chicca, io non volevo assolutamente offendere, per lo piu' ho chiesto scusa per l'equivoco... perche' di quello si e' trattato. Si sono offesi... e si sono innervositi. Forse avresti ottenuto risposte migliori se non ti avessi risposto. O forse la tua domanda sarebbe rimasta senza commenti come tantissime richieste simili.
Su un forum aperto al pubblico come questo non si chiede il permesso per rispondere se si sente il bisogno di voler contribuire. Io ho solo detto di prestare attenzione e non mi sembra di aver denigrato nessuna professione; ho attribuito competenze errate.
E' stato sollevato un polverone perche' ho scritto che gli accatastamenti li puo'/deve fare solo il geometra? I tecnici si sono offesi perche' ho consigliato di aprire gli occhi e di fare attenzione alle in****te?
Una categoria un po' suscettibile la vostra! buon lavoro :)
lafleur :
aggiungo e concludo che frequento questo forum ed altri da qualche mese perche' cercavo un tecnico capace di risolvere una questione in quanto nel mio paese di origine di 5000 abitanti nella profonda puglia non ce ne sono.
in effetti l'ho trovato, su un altro forum, frequentato da tecnici come voi.
dopo un colloquio su skype si e' preso un bell'incarico con tanto di trasferta e tutto cio' che gli compete. Io fra qualche settimana mi imbarchero' e non potro' seguire: mi fidero' di lui che e' un architetto! ma molto piu' umile di tanti altri ;)
ponteggiroma :
Ah beato lui come lo invidio...:-)
arch.sara :
Chicca... ricapitolando in tutta questa confusione che purtroppo (ma inevitabilmente) si è creata:

Prima di tutto ha fatto bene a chiedere un parere a priori. i forum esistono anche per questo. se non fossimo d'accordo, nessuno dovrebbe star qui..

Segua l'elenco di figure professionali fatto da desnip per capire quali figure si possono occupare delle varie fasi, ma concordo con chi ha detto che sarebbe meglio affidarsi ad un unico professionista che poi si preoccuperà di far intervenire ulteriori colleghi e coordini il tutto (per una sua maggiore tranquillità oltre che per un suo risparmio economico)

Relativamente ai costi, come le è già stato detto, i tecnici incidono per circa il 10-14% sul costo di costruzione che naturalmente non è possibile stimare senza avere un progetto esecutivo (quindi un progetto dettagliato in ogni sua parte) con relativa scelta dei materiali.

Ad un certo punto lei si pone il quesito di poter fare da sola... Per una nuova edificazione occorre il permesso a costruire rilasciato dal comune, solo a seguito della presentazione della progettazione completa (e a norma) a firma di un professionista iscritto all'ordine di competenza...quindi del professionista non può fare a meno.

Sulla base di queste informazioni, può quindi scegliere un professionista di sua fiducia che, di persona, le saprà meglio dettagliare il suo caso specifico.
Forse le sue amiche, che le hanno fatto venire i dubbi, hanno magari già avuto delle esperienze e possono consigliarle qualcuno, architetto o ingegnere che sia...

Buona Furtuna e Buona Realizzazione.
desnip :
"Forse avresti ottenuto risposte migliori se non ti avessi risposto. O forse la tua domanda sarebbe rimasta senza commenti come tantissime richieste simili."

La prima che hai detto. Anche la tua seconda affermazione mi sembra offensiva, visto che su questo forum ci sono quotidianamente persone che rispondono aggratis ai colleghi e agli utenti ed è raro che qualche post non trovi risposta.

Il forum è libero e possono partecipare tutti, per carità. Però, ripeto l'es. medico, se chicca postava su un forum medico e chiedeva cosa fare per il suo mal di stomaco, e le rispondevo io di prendersi mattina e sera una compressa di PILLOLIX, non pensi che si sarebbe ingenerato come minimo un po' di confusione, visto che non sono un medico?
arch.sara :
quoto desnip (anche se mi ero ripromessa di non entrare in queste discussioni, ma alla fine ne va anche della nostra dignità di architetto onesti con voglia di lavorare come si deve)
e figurati tu se oltre a fare diagnosi e prescrivere medicinali senza averne qualifica ti fossi anche permesso di dire di prendere tranquillamente il PILLOLIX, e diffidare dai medici tuttofare e concentrarsi su figure serie e precise...
Arch. Ir :
ma vogliamo parlare del fatto che il 90% delle volte è il cliente a non pagare un tubo a lavoro concluso?

mentre il professionista deve pagarsi comunque i contributi e le spese oltre alle tasse anche se non viene pagato....

Beati gli ufficiali di marina.....felici e ben retribuiti a prescindere dal loro operato.
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