Sanatoria Bagno prima di fare rogito

messaggio inserito venerdì 5 aprile 2013 da korhyl

korhyl : [post n° 313494]

Sanatoria Bagno prima di fare rogito

Buongiorno a tutti,
Scrivo per avere dei consigli e delucidazioni riguardo un compravendita di un immobile.

La casa ha un bagno ricavato chiudendo metà balcone, ovviamente il bagno non è stato mai sanato. Sulla proposta d'acquisto (Dic2012) abbiamo fatto scrivere che la risoluzione del contratto e rogito avverrà solo previa sanatoria del bagno, ovviamente a carico dei venditori.
A inizio Marzo 2013 dopo l'accettazione del mutuo facciamo il preliminare e nello stesso, regolarmente registrato, inseriamo la stessa dicitura.
in questi giorni Aprile 2013 dopo un incontro tra noi compratori, i venditori, l'architetto che si occupa della pratica, e l'agenzia immobiliare ci viene detto che:


- La pratica, ancora da avviare, sarebbe meglio farla a nome mio, come previsto anche dalle opzioni dell'apposito modulo per il "piano casa" (compratore in possesso di contratto preliminare). Ciò comporterebbe tempi minori e documenti aggiuntivi poiché se fatto a nome degli attuali proprietari questi ultimi dovranno dichiarare di abitare almeno 24 mesi nell'immobile e successivamente dovremo subentrare noi.
- Tale pratica dichiarerà l'avvio dei lavori e la chiusura degli stessi appena ricevuti tutti i permessi. Durante questi lavori sarà effettuata la certificazione idraulica ed elettrica come previsto.
- A breve ci incontreremo di nuovo per redigere una scrittura privata dove i venditori si assumono tutti gli oneri e le spese per la pratica di sanatoria del bagno lasciando un assegno in deposito a garanzia della copertura economica.

Nel caso accettassimo di procedere come proposto, quando consigliereste di fare il rogito? solo a pratica conclusa o anche prima? (avevo pensato alla dichiarazione di fine "lavori" per essere sicuri che non ci siano intoppi burocratici)
Se facessimo il rogito prima della conclusione della pratica davanti al notaio andremmo a dichiarare che l'abitazione è conforme, ma saremmo anche in possesso di una scrittura privata che invece afferma il contrario. Si rischia che la scrittura privata sia annullata data la discrepanza?
Non avendo nessuna conoscenza in merito e molta paura di rimanere con una casa non sanata sul groppone o anche paggio, chiedo un parere in merito.

Grazie a tutti
Pitosto :
Scusa stai dicendo che un Perito (quindi un tecnico iscritto ad un ordine/collegio professionale) ha dato l'approvazione a un mutuo (su incarico di un istituto bancario) su un immobile con un abuso edilizio e contestualmente un Notaio fa rogitare un immobile illegittimo???
Allora è vero che siamo nel paese dei Balocchi.
Consiglio spassionato: Rogita quando l'immobile sarà sanato!!!!
ponteggiroma :
1° - informati se puoi sanare, magari incaricando un tecnico di tua fiducia, il piano casa non è una sanatoria, quindi per poterne usufruire qualcuno dovrà asseverare la leggittimità delle preesistenze e questo chi chi lo farà?... il tecnico stesso che si è inventato questa clausola? Non credo proprio.
2° - sposta la data del rogito almeno all'ottenimento del pdc in sanatoria
3° - evita per quanto possibile di anticipare soldi prima dell'ottenimento dei permessi.
4° - in bocca al lupo!
korhyl :
Grazie mille per l'aiuto.
Il perito della banca si è sentito con l'architetto che segue la pratica, non so cosa si siano detti, ma sì, il mutuo è stato concesso...
Il notaio ancora non ha preso parte a tutto ciò, quindi ancora è salvo! ;-)

Anche io pensavo di rogitare solo a sanatoria avvenuta.

Grazie ancora
korhyl :
Grazie mille anche a te per l'aiuto.
Il piano casa infatti non è una sanatoria, a quanto ho capito loro vogliono far finta di iniziare e finire dei lavori di ristrutturazione che in realtà sono già stati fatti anni fa. l'architetto ha già chi certificherebbe impianto idraulico ed elettrico già esistenti.
In realtà una parte del valore è già stato versato come anticipo alla stipula del preliminare, con la clausola della sanatoria a carico dei proprietari.

Premettendo che a questo punto aspetterò che tutto sia completamente sanato. nel caso facessi a nome mio la scrittura privata citata nel primo post, mi tutelerebbe? rischio di perdere l'anticipo se poi ci dovessero essere intoppi?
Pitosto :
Korhyl segui punto punto ponteggi e dai incarico a un tuo tecnico di fiducia, ma sopratutto bisogna vedere cosa è stato scritto nel Compromesso: è stato fatto alcun riferimento all'abuso edilizio??
korhyl :
Ciao Pitosto, grazie ancora.
Seguirò i punti di Ponteggiroma.
Sì, sul compromesso si fa riferimento al bagno da sanare a carico dei venditori prima del rogito.

La mia perplessità è sul fatto di "sanare" a mezzo "piano casa" a nome nostro.

Senza il ricorso al piano casa e ai finti lavori (già effettuati) come si dovrebbe sanare questo bagno? a che tipo di sanzioni andrebbe incontro il proprietario?
Ho la sensazione che si siano fissati con questo Piano Casa, ma forse con meno tempo e denaro (e senza finti lavori) si risolverebbe il problema.

Grazie ancora ad entrambi
Pitosto :
1) Il Piano Casa non è una sanatoria.
2) Gli Immobili si vendono in condizioni di legittimità catastale ed urbanistica.
3) Se la Proprietà si è impegnata a "sanare" il bagno in questione con un la presentazione di un titolo edilizio usufruendo del Piano Casa, è onere loro affidare il tutto a un Tecnico che assumerà sotto la propria responsabilità quanto vogliono ampliare.
4) Il Notaio è complice di tutto ciò.
5) Se salta l'affare puoi citare per danni Notaio e Proprietà e rendere nullo il Negozio giuridico (Compromesso) e in tutto ciò è coinvolto anche il tecnico della Banca che ha dato il benestare a rilasciarti il mutuo.

Secondo me loro stanno in torto, però di certo tu hai avallato le loro azioni sottoscrivendo il compromesso.
Ti sei infilato in bel pasticcio, se loro accettano di "sanare", tu acquista quando l'immobile sarà in regola, punto e basta.
Korhyl :
Chiaro e cristallino! Grazie mille, seguirò i tuoi punti alla lettera.

Marco
inca1996 :
ma non ho capito....il notaio è già stato tirato in ballo o no?perchè in una compravendita è l'acquirente che sceglie il notaio, quindi dovresti scegliere un tuo notaio di fiducia e confrontarti su tutta la questione che hai esposto,per capire bene anche come funziona la scrittura privata ecc, oltre a confrontarti con un architetto di tua fiducia per l'aspetto più tecnico
cmq non rogiterei fin tanto che non ho in mano tutto sanato, accatastato e in generale in regola
desnio :
Kohryl, questi vogliono "far finta" che il bagno sia ancora da fare, utilizzando il piano casa, inoltre l'architetto conosce delle ditte che "faranno finta" che gli impianti siano da fare e ne certificheranno la conformità... e tu vorresti pure fare la pratica a nome tuo? Pensaci bene!
Secondo me, tra l'altro, il bagno non è sanabile, altrimenti non si sarebbero inventati tutto questo marchingegno.
Korhyl :
Ciao Desnio hai centrato perfettamente il problema!
Sentito il Notaio, come dici tu, il bagno non è sanabile e solo le gabole del piano casa possono ovviare al problema. Ho già concordato che faranno tutto a nome loro. faremo il rogito a pratica conclusa o perlomeno quando avranno ottenuto i permessi per costruire da parete del comune (nel secondo caso il notaio ha previsto una serie di scritti a garanzia).

Grazie a tutti per l'aiuto
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