Frazionamento: prima esperienza catastale, consigli

messaggio inserito martedì 2 settembre 2014 da Luca

Luca : [post n° 346753]

Frazionamento: prima esperienza catastale, consigli

Ciao a tutti,
un mio parente mi ha chiesto di eseguire un frazionamento del suo immobile.
Per me è la prima pratica catastale che realizzo fattivamente e non so bene come muovermi e ho qualche difficoltà.

In pratica in questo immobile vivono 3 famiglie in 3 appartamenti divisi.
- una signora anziana (Sig.ra A) in un appartamento;
- il figlio (Sig. B) di questa signora anziana con la moglie in un altro appartamento;
- La figlia del Sig.B con suo marito.

La Sig.ra A è usufruttaria dell'immobile.

L'esigenza del mio parente (Sig.B) è di frazionare l'immobile in modo che la figlia abbia la casa intestata.
Non esiste alcun atto di donazione tra Sig. B e la figlia.

Ora io presumo che per fare il frazionamento sia necessario un atto, è corretto?
Inoltre uno degli appartamenti (quello della figlia) presenta difformità rispetto all'attuale planimetria catastale. Queste difformità sono determinate da interventi edilizi realizzati ma non autorizzati.

Avevo pensato questo:
1) DIA in Sanatoria per regolarizzare a livello comunale le parti di edificio modificate irregolarmente;
2)Frazionamento con DOCFA.

Ma credo mi manchi qualcosa. Qualcuno che mi da suggerimenti?
Grazie
john :
Scusa ma la situazione non è chiara.... Mi spiego meglio...dici che i tre soggetti vivono già in 3 appartamenti. Ma lo stato degli stessi qual'è? sono tre unità immobiliari già separate o è un unica unità frazionata abusivamente? Cosa intendi per "mi ha chiesto di eseguire un frazionamento"? non è solo una pratica catastale, ma una pratica edilizia.....

Se ti è stato chiesto di frazionare devi verificare lo status dei 3 appartamenti e non dal punto di vista catastale che ora c'entra poco, ma dal punto di vista urbanistico, ovvero in cosa consiste il progetto approvato? Un unica unità divisa abusivamente in cui si sono ricavati i 3 app e ora vogliono regolarizzare tutto per vendere tra di loro?
Luca :
No, consiste in un'unico edificio in cui ci sono 2 appartamenti. Uno di questi due appartamenti ha due piani.
Questo appartamento a due piani, intestato alla signora anziana, deve essere frazionato e il piano superiore deve risultare di proprietà della nipote di questa signora, la quale (nipote) già vive in questo appartamento (al piano superiore) con la sua famiglia.
Piano terra e primo piano di questo appartamento mesi fa erano comunicanti ma poi la comunicazione è stato interrotta con la chiusura di un vano porta per rendere (abusivamente) l'appartamento diviso in due u.i. distinte. Qui sorge qualche problema. Giusto?

Spero di essere stato chiaro e ringrazio per la comprensione!
kia :
Luca, scusa la domanda, ma ho una curiosità: sei lo stesso luca che in un altro post diceva che per fare un docfa sapendone zero, bastava una settimana e qualche consiglio?
john :
Ok, LA procedura che devi seguire parte dal regolarizzare la situazione esistente e sanare il tutto. Quindi, passando comunque per l'ufficio tecnico comunale, ognuno ha le proprie procedure, dovrai sanare si, ma anche procedere al frazionamento con una pratica edilizia, e sopratutto verificare se tutto sia fattibile. Del catasto ed eventuale DOCFA te ne occuperai solo alla fine.
Valy :
Oltre quello che ha detto John (completamente giusto) per far si che l'appartamento sia intestato alla nipote ci vuole anche un atto notarile che ne legittimi la proprietà, senza quello rimane intestato tutto alla attuale proprietaria
Luca :
Ciao kia,
si sono io. Non mi sembra infatti una cosa infattibile. Avevo più o meno chiaro a grandi linee quello che bisognava fare (infatti, mi sembra, che l'ho scritto anche nel primo post) ma, proprio perchè sono agli inizi e proprio perchè penso che possano essere molto utili i consigli e i suggerimenti dei colleghi ho chiesto qui.
Non è che io perchè sono all'inizio rinuncerò a fare questa pratica perchè prima devo fare 2 anni di tirocinio. Porto avanti la pratica informandomi con i miei colleghi e, soprattutto, al comune e al catasto (ammesso che qui mi ricevano e mi diano retta).

Per john ti ringrazio davvero dei consigli. Nel mio comune è necessaria una DIA in Sanatoria per sanare l'abuso. Anche per il frazionamento dovrebbe bastare una DIA anche perchè questo frazionamento è stato fatto chiudendo una porta aperta su un muro quindi non sono stati necessari interventi di grande rilievo architettonico e strutturale.

Per Valy, ringrazio anche te dell'intervento. Infatti avevo preventivato l'esigenza dell'atto notarile per leggittimarne la proprietà nonostante il mio parente dice che non serve!
ivana :
Ciao Luca, gli appartamenti è possibile frazionarli catastalmente dopo aver frazionato con la pratica comunale se questa è fattibile. (x il catasto sopprimi i sub esistenti e ne crei 3 nuovi); quello che sicuramente NON puoi fare è intestare un appartamento alla nipote se questa non ha un atto di proprietà. Quindi se l'usufruttaria ed il nudo proprietario non fanno un atto notarile, tu puoi solo intestare il nuovo appartamento ad A come usufruttuaria ed a B come nudo proprietario.
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