articolo 3-ter o articolo 5 LR Lazio 10/2014

Ho bisogno di alcune delucidazioni in merito all'applicazione degli articoli cirtati.
La situazione che mi si presenta è questa: ho un edificio unifamiliare su tre livelli, di cui uno al piano seminterrato legittimato come "sala hobby". Il cliente mi chiede di rendere residenziale questo piano: è possibile? che articolo applico. Io avevo pensato di applicare l'art. 5"cambio d'uso", ma il tecnico comunale ha dubbi sulla definizione di "volume accessorio o pertinenziale", dicendomi che standa al piano seminterrato non comporta cubatura, almeno non nell'intero. Mi proponeva l'articolo 3-ter "reperimento alloggi a canone calmierato", con la possibilità di riscattare la quota sociale, versando il 20% del valore ici/imu, essendo inferiore ai 500 mq. In questo caso, la legge non fa specifiche nè della localizzazione della parte dell'edificio interessata nè se deve essere volume o meno. Il problema è come dimostrare che non sia mai stato utilizzato o che sia dismesso.
Ad ogni modo, cosa mi consigliate? e poi, la definizione di "volume accessorio o pertinenziale" indica di fatto un volume non residenziale o è da intendersi in senso lato, come accessorio o pertinenza?
Grazie in anticipo.