CAMBIO DI DESTINAZIONE DI USO DA AUTORIMESSA E RIPOSTIGLIO A RESIDENZIALE ABITAB

messaggio inserito lunedì 3 aprile 2017 da paola

[post n° 395505]

CAMBIO DI DESTINAZIONE DI USO DA AUTORIMESSA E RIPOSTIGLIO A RESIDENZIALE ABITAB

Regione Lombardia.
Un cliente sta valutando l'acquisto di una unità abitativa al piano primo di un cortile nel centro storico.
a piano terra ci sono l'autorimessa ed un ripostiglio.
Vorrebbe creare un bilocale a piano terra facendo il cambio di uso da autorimessa a residenza annettendo il rispostiglio.
le dimensioni dei locali e le aperture esistenti soddisfano i minimi previsti dal RIL.
ma non mi e' chiaro come devo calcolare il contributo sul costo di costruzione di questo intervento.
Il tecnico mi ha parlato di fare la differenza tra la situazione iniziale e quella finale usando il modello ministeriale.
ALTRA QUESTIONE
la unità immobiliare e' stata oggetto di condono nel 1986 ma le planimetrie riportano misure non corrispondenti allo stato di fatto.
tra le altre cose i locali presentano una altezza inferiore a quella minima (2.65 contro i 2.70)
il tecnico comunale mi dice che non ce' neppure bisogno di fare una cila in sanatoria ma di partire dallo stato di fatto riscontrato apponendo le misure reali.

Ora , sono un po' confusa, perche' ho sempre ritenuto di dovere partire da uno stato di fatto autorizzato...
Non so se mi sono spiegata, ma non vorrei consigliare il cliente all'acquisto e poi ritrovarci con una gatta da pelare.
ATTENDO VOSTRI CONSIGLI
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Oltre alla verifica normativa della fattibilità dell'intervento, verificherei quanto detto dal tecnico. E' il tecnico in grado di riportare per iscritto quanto affermato? Direi di no...Se le misure non corrispondono è necessaria una sanatoria. Però se in questo caso le altezze (sono tutte a 2,65?)non rispettano i minimi igienici, mi sembra impossibile fare una sanatoria. E' possibile riportare le altezze a 2,70? (magari sono state sovrapposte pavimentazioni/massetti...)
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dimenticavo...io non consiglierei/sconsiglierei gli acquisti di nessuno. Riporterei la situazione oggettiva con incognite e difficoltà. L'acquisto è responsabilità non tua.
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i locali che conpongono l'unità abitativa hanno altezze differenti (2.95 ingresso e cucina - 2.65 letto, bagno e parte del disimpegno - poi per mezzo di 2 gradini mi ritrovo con soggiorno a 2.65).
dubito fortemente si possano riportare le misure a 2.70 m (parliamo di case degli anni '30) ma in effetti non sono stati eseguiti "assaggi" per verificare la stratigrafia.
rifare anche solo l'impianto di riscaldamento si configura come una bella incognita dal punto di vista degli spessori...
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O riporti le altezze ove necessario a 2,70 ml, o è impossibile ottenere l'agibilità. Non puoi richiedere deroghe appellandoti allo stato autorizzato perchè difforme dallo stato di fatto.
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La sezione del Condono 1986 e' conforme nel senso che (guarda caso) "taglia" i locali che hanno altezza 2.95m.
La difformità e' sulle piante dei 3 piani in termini di misure interne (che si potrebbero sanare con una CILA in sanatoria), ma....
Non si fa alcun cenno sulle planimetrie depositate delle altezze degli altri locali.
La scheda catastale recita una altezza uniforme di 3.00m e non riporta le altezze effettive di tutti i locali...
e purtroppo i condoni di quegli anni era scarnissimi di informazioni.
Ma ipotizzando una ristrutturazione che si rende necessaria vista l'età dell'immobile, e' impossibile (senza sondaggi ante acquisto) pensare di rispettare i 2.70 ml previsti dalla normativa.
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Apriti cielo!
sono stata contattata dalla agenzia che mi ha detto tutta una serie di argomentazioni circa la fattibilità dell'intervento edilizio pur con altezze inferiori ai 2.70 perche e' un fabbricato ante '68 e neanche il notaio gliela chieda la agibilità e che l'intervento e' una semplice manutenzione ordinaria e che quindi si puo' fare...
ed infine ha aggiunto che e' la prima volta che gli capita e che hanno fatto altri interventi simili con altri tecnici.
Ho cominciato correggendo la sua versione perche' io ho fatto uno studio di fattibilità sull'intervento che il cliente vuole fare e che non e' una semplice manutenzione ordinaria ma vuole stralciare le stanze al piano terra e renderle una abitazione indipendente sotto tutti gli effetti.
e che quindi questo intervento si porta dietro tutta una serie di obblighi normativi e operativi (nuovi progetti impianti e solare termico copertura che già di suo sta in piedi con l'aiuto del Signore....) che "appesantiscono e stravolgono" quella da lui definita una semplice comunicazione.
ed ho chiuso dicendo che il cliente e' libero di rivolgersi presso chi vuole ma che visto che non e' l'agente immobiliare a firmare alcunche'... "e' facile fare il gay col fondoschiena degli altri".
con tutto il rispetto del caso naturalmente.
ma ormai tutte le responsabilità sono in capo a chi firma e rivendico il diritto di non concordare sulle procedure.

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