Posso fare varizione catastale con pianta non conforme urbanisticamente.

messaggio inserito domenica 4 febbraio 2018 da ste86italia

[post n° 405562]

Posso fare varizione catastale con pianta non conforme urbanisticamente.

Buonasera,
volevo sapere se credete possa fare una variazione catastale senza nessuna pratica edilizia volendo rappresentare la planimetria in modo che ricalchi il vero stato di fatto attuale che è comunque non conforme urbanisticamente!? nel caso con quale casuale docfa va fatto?

Per chiarire meglio la situazione, aggiungo che il comune sa benissimo che lo stato attuale non è conforme urbanisticamente. Infatti c'è una vertenza giudiziaria tra il mio committente e l'impresario che gli ha pre-venduto (non c'è ancora in rogito ma l'impresario ha già intascato un bel po di soldi che ha fatto sparire) la casa in tale situazione. Quindi il comune è a conoscenza che, per esempio, la cucina (e i relativi impianti) sono stati realizzati in una stanza che catastalmente e urbanisticamente è un ripostiglio/sottotetto. Il committente sa benissimo che per sanare urbanisticamente la casa dovrà fare una pratica in sanatoria pagando i vari oneri di costruzione e multe verie (per poi rivalersi sull'impresario) ma attualmente ha necessità di far aggiornare la planimetria catastale indicando l'uso attuale dei vani per far si che il notaio gli possa rogitare (dopo 10 anni di causa) la casa che diverrebbe finalmente di sua proprietà. Senza la variazione della planimetria catastale con su indicato l'uso attuale dei vani (quindi cambiando la destinazione del ripostiglio/sottotetto in cucina) il notaio non gli fa il rogito. Lei vorrebbe far cambiare la planimetria per ottenere il rogito e poi, essendo definitivamente di proprietà sua, partire con tutte le pratiche per la sanatoria.

E' possibile presentargli una variazione catastale non avendo un numero di pratica edilizia da indicare? Nel caso voi come lo indichereste per far si che il tecnico del catasto te la bocci in quanto non viene scritto nessun numero di pratica?
Grazie mille a chi mi saprà aiutare.
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devi presentare un docfa con causale: corretta rappresentazione grafica.
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studiati bene la differenza tra conformità urbanistica, conformità edilizia e conformità catastale, a leggere mi pare che tu abbia una gran confusione al riguardo.
conformità urbanistica non vuol dire che in catasto una stanza risulta camera da letto e invece è usata come soggiorno: vuol dire che se in quella zona è previsto solo residenziale non puoi metterci uffici o negozi
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certo che è possibile fare docfa senza indicare protocollo di una pratica edilizia. Non esiste un campo obbligatorio da compilare. Se la pratica edilizia c'è (magari è una variazione interna dopo una CILA) allora si possono indicare gli estremi in relazione ma è un campo libero che non blocca la compilazione del docfa.
D'altra parte il catasto è solo strumento fiscale. Non frega nulla all'agenzia delle entrate se c'è conformità edilizia
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........mi sembra che anche al notaio sia sfuggito qualcosa! Nell'atto deve essere dichiarata (dal venditore e verificata dal notaio) la conformità urbanistica, edilizia e catastale. Quindi avere una planimetria catastale corrispondente allo stato di fatto mentre in "comune" risulta tutt'altro, non risolve molto la situazione, anzi! Senza contare che il venditore e chiunque è a conoscenza della situazione è passibile di dichiarazione di falso in atto pubblico e che la mancanza di conformità (cioè il fatto che ci sia un abuso) può rendere nullo l'atto. Io ci penserei un po' prima di presentare una variazione catastale e soprattutto verificherei che gli abusi commessi siano effettivamente sanabili perché rispondenti alle norme vigenti (una cucina in un ripostiglio/sottotetto mi lascia un po' perplessa!). Trovarsi dopo con: un atto registrato, una planimetria catastale che attesta lo stato dei luoghi con tanto di date e abusi insanabili è una strada senza uscita. Visto che c'è una vertenza in corso io, da tecnico, cercherei di fare le cose secondo le procedure e secondo le norme per evitare contestazioni di qualunque tipo. Inoltre per presentare la variazione catastale ci deve essere la firma del proprietario o comunque il suo benestare, lo avete?. Se i tuoi clienti hanno in mano un compromesso possono già presentare la sanatoria e la variazione catastale (comunque a nome del proprietario) e arrivare al rogito in piena regola con tutto già sistemato. Ovviamente rivalendosi sul venditore di quanto pagato per sistemare la questione.
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scusa vikika non vedo perchè il collega debba fare la verifica urbanistica/ edilizia quando gli è stato chiesto solo di fare una docfa rilevando lo stato di fatto quindi lui non incorre in nessun problema perchè dichiara il vero, mi pare. Se vogliono ampliare l'incarico a tutta una serie di verifiche e consulenza al venditore, che lo facciano ma se gli è stato chiesta una cosa specifica non vedo perchè si deve fare lui i problemi e perdere tempo su una cosa non richiesta e che non gli verrà pagata. Il dubbio era che gli bloccassero il docfa perchè mancava il protocollo edilizio: la risposta è no perchè non è obbligatorio indicarlo.
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rileggendo mi rendo conto che forse non mi sono espressa bene... certo che la variazione la può presentare, semplicemente il mio voleva essere un suggerimento a tutela del cliente che gli da incarico di redigere il docfa, di verificare che poi successivamente ciò che acquista sia sanabile (visto che ha intenzione di avviare le pratiche successivamente all'atto) e che sia consapevole di eventuali problematiche che possono sorgere in seguito. Da quello che ho capito c'è anche un contezioso in corso per cui consiglierei al cliente di valutare la possibilità di fare le cose con "ordine". Ma ripeto: questo non significa che il collega debba puntare una pistola alla tempia del cliente e obbligarlo a sanare ne tanto meno rifiutarsi di presentare il docfa!
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Ringrazio tutti per le vostre risposte (anche ArchiFra che, pur non rispondendo alla parte importante della domanda, mi ha voluto ricordare di usare bene i termini. Conosco la differenza tra le tre forme, semplicemente con urbanisticamente volevo far semplificar e far intendere che quello che c'è costruito non è conforme al progetto presentato in Comune).
Vikika i consigli che, giustamente, mi hai dato sono gli stessi che io ho dato al committente. Cioè gli ho detto che, da quello che sapevo io, il notaio chiede tutte le conformità (urb., edilizia e catastale) e che obbligatoriamente si deve presentare solo la planimetria catastale ma poi fa firmare (e quindi giurare) al venditore che quello che è rappresentato sulle planimetrie catastali è conforme al progetto depositato in comune. Poi esistono casi dove si sa bene che ci sono abusi e nell'atto il notaio fa presente tali abusi scrivendo che il compratore ne è a conoscenza e che si prende gli oneri lui stesso di sistemarli. Ho anche avvisato il committente che se volesse prendere la casa in questo modo, poi non potrà chiedere il rimborso delle spese al venditore.

Comunque il punto della mia domanda voleva essere proprio quella espresso da kia; sono stato incaricato di fare un aggiornamento catastale e non vedo perché mi debba preoccupare di verificare la conformità urbanistica/catastale. Semplicemente io mi reco nel posto, rilevo quello che trovo e rappresento quello che ho visto e misurato, se poi questo non coincide con il progetto del comune, sono cavoli del committente/venditore, di certo io non sono disposto a dichiarare il falso, quello che vedrò rappresenterò.
Il mio dubbio era dovuto solo al fatto che fino ad oggi ho sempre fatto variazioni catastali a seguito di una pratica e cercando un pò in internet ho letto di casi che sono tornati indietro in quanto, non essendoci una pratica, non era possibile indicare una fine lavori e un numero di pratica e quindi venivano bocciate.
Se mi confermate che invece non sono campi obbligatori meglio. Grazie!
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No, attenzione, che forse non ci siamo capiti. Il campo della fine lavori deve essere compilato. Tu chiedevi per inserire protocollo pratica edilizia che invece non ha un campo apposito. A parte che se non metti una data, non invii proprio un bel nulla. Non è che ti "torna indietro" ma si ferma proprio perchè segnala errore formale. Una data la devi mettere anche del 1950 , per dire. E' capitato ad un mio collega, un lavoro con una variazione abusiva fatta negli anni 50 mai sanata e mai registrata a catasto. Ha chiesto all'ufficio cosa fare e gli hanno detto di farsi fare una dichiarazione dal proprietario e inserire in docfa una data, anche se decisamente vecchia.
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Aggiungo a quello che ha detto Kia nell'ultimo post, che se la data di fine lavori è oltre i 30 gg canonici e entro 5 anni, si paga una sanzione......
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