difformità catastale... ma urbanistica?

messaggio inserito lunedì 4 giugno 2018 da ponteggiroma

[post n° 409747]

difformità catastale... ma urbanistica?

Buonasera a tutti
Ho questo problema per una CTU
Catastalmente la situazione è la seguente:
-immobile zona agricola fuori centro urbano, dall'atto notarile risulta ante 67
-ovviamente in comune non hanno notizie di pratiche edilizie sullo stesso
-al catasto, costituzione del 1999.
L'iimobile è parzialmente difforme dall'impianto del catasto (una cucina e un bagno in meno ricavati fuori dalla sagoma). A tutti gli effetti non ho possibilità di dimostrare quando siano state realizzate le due camere in più.
Come vi comportereste voi in merito alla regolarità edilizia?
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Non ho capito, il bagno e la cucina sono in più o in meno rispetto alla planimetria?
In ogni caso, dipende molto da quali sono i quesiti...se il quesito è proprio quello di mostrare la regolarità urbanistica, io chiederei al giudice di essere autorizzato ad operare dei saggi, in particolar modo sulle parti non comprese in planimetria, ma comunque in generale, in modo da appurare se ci siano tecniche costruttive differenti...magari ci trovi delle tavelle o dei termomattoni nel bagno e cucina, e , che ne so, dei mattoni in tufo nel resto della casa...per dire eh...solo per darti uno spunto...ma può essere un modo per capire qual è eventualmente l'impianto originario.
Ci vuole anche un po' di malizia in certe cose...magari ai proprietari prospetti delle spese di CTU che lieviterebbero parecchio in caso di saggi, perchè rientrerebbero altre figure che dovrebbero essere pagate...chissà, magari ti indicano loro la strada...a me è successo, anche se in quel caso ero ctp.
Se scrivi i quesiti, comunque, magari può essere utile per capire meglio.
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Scusa arko, non mi sono espresso bene:
- bagno e cucina sono stati ricavati all'esterno del perimetro, mentre in planimetria catastale sono rappresentati solo tre ampi locali aventi consistenza totale di 2,5 vani e cat A2, senza evidenziare neppure dove sia la cucina e il bagno.
- la CTU è per un'esecuzione immobiliare e quindi il quesito è quello standard di due diligence
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Beh, allora io farei riferimento alla questione ante 67 non verificabile urbanisticamente, ma comunque farei una variazione catastale, sempre previa richiesta al giudice, perché quando poi si vende le planimetrie catastali devono essere rispondenti allo stato dei luoghi
Ovviamente in relazione sottolineare il la questione che non essendoci documenti a riguardo la verifica urbanistica non può essere fatta, evidenziando quindi che non puoi essere sicuro che non siano stati fatti abusi.
In realtà potresti cercare di procurarti degli IGM, o fare raffronti anche con Google Heart, sempre che quel tuo "fuori dal perimetro" significhi ciò che mi immagino, o fare un salto in conservatoria... Magari lì trovi qualcosa, non sempre i notai sono accurati, per imperizia o, chissà, per altre motivazioni ;)
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se in comune non ci sono pratiche e l'immobile è ante '67 la conformità edilizia dovrebbe essere favorevole: la "difformità" delle schede catastali rispetto al reale, ai fini edilizi e urbanistici, non è provante, ma rimane il dubbio di quando sono state eseguite queste porzioni extra rispetto alla scheda del 1999
Quando hai fatto richiesta accesso agli atti in comune hai posto la questione della difformità riscontrata tra le schede e lo stato di fatto? Cosa ti hanno detto? possono ritenere lo stato di fatto come "esistente tutto ante '67" anche se in contrasto con le schede?
Purtroppo il problema di queste procedure sono i tempi: adesso magari c'è un tecnico che ti dice "no problem" e invece quando qualcun si aggiudica l'immobile il tecnico è cambiato e uno nuovo ti dice "demolisci", a meno che non dimostri che è ante '67 (e buona fortuna...)
Ma soprattutto: sarebbe eventualmente sanabile oggi?
Io segnalerei in perizia che c'è questa difformità e che andrà verificata la possibilità di mantenere questo volume extra rispetto alla scheda catastale.
Per il valore: o gli dai un valore minore (che tenga conto del rischio di dover perdere quel volume) oppure lo valuti come l'altro volume ma aggiungi il costo della sanatoria (se è sanabile) oppure ancora non gli dai un valore e in più aggiungi il costo della demolizione (se non fosse sanabile)
bye
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Scusa delli, ma sull'ultima parte non concordo. La conformità urbanistica è un quesito del mandato, e non si può rimandarne la verifica ad altri, per cui il valore dell'immobile che ponteggi ricaverà deve essere definitivo e non "tener conto dell'eventualità" che non sia conforme e quindi se sia sanabile o meno....chi dovrebbe verificare successivamente questa eventualità?
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concordo con arko il valore di mercato dev'essere uno ed uno solo, mica mi posso basare sulle supposizioni, bensì sui dati in mio possesso, ovvero: rilievo sul posto e carte. Dovrò necessariamente dichiarare quindi l'impossibilità di reperire ulteriore documentazione in comune e pertanto accettare per buono quanto rilevato in sede di sopralluogo. Ovviamente quindi la stima andrà fatta su tutto il bene,
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Sorry: mi sono spiegata male.
Le "supposizioni" di cui ho scritto dipendono, ovviamente, dalle informazioni che vengono reperite con l'accesso agli atti in comune, con la ricerca dei titoli di provenienza precedenti, con il confronto con l'ufficio tecnico e con la verifica dello strumento urbanistico...
La regolarità edilizia non la definisce il catasto, e su questo non ci sono dubbi (e c'è anche giurisprudenza in merito)
Anche la possibile vendita del bene con porzioni abusive viene tranquillamente fatta nelle procedure esecutive immobiliari, salvo intervenire successivamente per sistemare la situazione difforme (viene riportato nell'atto di trasferimento o nell'aggiudicazione... dipende dai tribunali o dai delegati alla vendita)
Certo che una scheda catastale del 1999 che non comprende una parte di volume mi farebbe supporre che quell'extra sia stato eseguito successivamente, quindi senza titolo edilizio. Ma potrebbe anche essere che la scheda sia sbagliata (capitato...)
Approfondimenti cartografici, ortofoto, IGM, foto storiche, testimonianze etc vale però la pena, magari, farli per immobili di una certa importanza... e sta al perito valutare quanto approfondire.
Anche a questo serve il confronto con l'ufficio tecnico.
Nel caso in cui si possa ragionevolmente sostenere che quel volume era effettivamente presente ante '67 il valore sarà per tutto il volume con l'aggiunta dei costi per sistemare il catasto.
Nel caso in cui il volume sia abusivo (o non si possa dimostrare che sia ante '67) i casi sono due:
- non sanabile, quindi valore del volume extra = 0 con aggiunta costo demolizione (oltre eventuale sistemazione catastale e sanatoria opere interne e questo lo sa il perito che ha visto le carte e lo stato dei luoghi)
- sanabile, quindi valore pieno e aggiunta del costo di sanatoria "pacchetto completo" (pratica edilizia, oneri, catasto)
questa ipotesi, però, deve terner conto della possibile variazione delle norme vigenti tra oggi, data perizia, e domani, data vendita. Per questo ho aggiunto "valutare possibilità di mantenere il volume extra"
bye
:
E anche: nel caso sia sanabile chi compra potrebbe benissimo non sanare ma demolire il volume in aggiunta, l'importante è che sappia quali sono le azioni che deve intraprendere dopo l'aggiudicazione e quanto, circa, costano.
bye
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