ciao, nel corso degli anni ho avuto sempre la fortuna di intervenire su condomini in pessimoo stato murale pertanto ho avuto gioco facile e ho preventivato il rifacimento totale della facciata. ora mi è capitato un lavoro dove i condomini chiedono di conoscere se le facciate siano o meno da rifare. il palazzo è alto e non avendo l'elicottero ho ovviamente qualche problema ma non vorrei lasciare nulla al caso. a parte la prova del cacciavite esite qualche tecnica più idonea per conoscere lo stato dell'intonaco ed il suo eventuale distacco?
grazie
nikosky : [post n° 418611]
rifacimento facciate si o no, che prove eseguire
Hai due opzioni:
1) Voce di computo per i saggi delle facciate, andando a specificare che il computo verrà aggiornato, a consuntivo, a saggi eseguiti e l'eventuale rifacimento intonaci, a percentuale, stimato di conseguenza.
2) rilievo fotografico (con o senza drone) alle varie quote così da osservare la presenza di ragnatele, distacchi, crepe che ti diano degli elementi per stimare lo stato di adesione dell'intonaco. A questo puoi aggiungere le varie prove per saggiare la consistenza e natura del rivestimento (cacciavite, fiamma, martello, pugno, acqua). Importante è fare delle valutazioni in funzione della posizione dell'immobile (mare o montagna cambia moltissimo) ed è importante anche conoscere la storia manutentiva del manufatto.
I rilievi non invasivi alle varie quote puoi effettuarle anche personalmente dai balconi dei condomini che, generalmente, non hanno problemi a collaborare con la D.L.
A tutto questo puoi, per scrupolo, unire anche prove tipo pull-off noleggiando le attrezzature.
La seconda opzione è più onerosa, ma ti permette in genere di tirare fuori informazioni abbastanza precise circa la vetustà e bontà degli intonaci e quindi percentuali di intervento molto precise.
1) Voce di computo per i saggi delle facciate, andando a specificare che il computo verrà aggiornato, a consuntivo, a saggi eseguiti e l'eventuale rifacimento intonaci, a percentuale, stimato di conseguenza.
2) rilievo fotografico (con o senza drone) alle varie quote così da osservare la presenza di ragnatele, distacchi, crepe che ti diano degli elementi per stimare lo stato di adesione dell'intonaco. A questo puoi aggiungere le varie prove per saggiare la consistenza e natura del rivestimento (cacciavite, fiamma, martello, pugno, acqua). Importante è fare delle valutazioni in funzione della posizione dell'immobile (mare o montagna cambia moltissimo) ed è importante anche conoscere la storia manutentiva del manufatto.
I rilievi non invasivi alle varie quote puoi effettuarle anche personalmente dai balconi dei condomini che, generalmente, non hanno problemi a collaborare con la D.L.
A tutto questo puoi, per scrupolo, unire anche prove tipo pull-off noleggiando le attrezzature.
La seconda opzione è più onerosa, ma ti permette in genere di tirare fuori informazioni abbastanza precise circa la vetustà e bontà degli intonaci e quindi percentuali di intervento molto precise.
Grazie delle info. Per il momento mi sono organizzato con termocamera e vidiamo che informazioni ricavo, poi salirò di livello man mano.
Al drone avevo pensato ma sono titubante. Purtroppo ha tutti i balconi non aggettanti e per questo non sarebbe molto utile. La cosa migliore sarebbe stata noleggiare un cestello con operatore per un paio di ore e fare dei saggi a campione ma l'immobile dista 6m dalla strada ed è alto 24m pertanto occorrerebbe una gru moooolto lunga. Neanche a dire che non è possibile montare ponteggi perché i primi 4 metri di pavimento in verità sotto sono vuoti e c'è un garage/autoofficina.
Infatti te lo volevo dire di usare una piattaforma. I sei metri di sbalzo non sono un problema, ovvio dovrai prendere almeno un 30 metri per poterti permettere quello sbalzo, ma è fattibile. Una volta su devi solo bussare per capire se c'è vuoto sotto l'intonaco, non serve demolire niente e poi ovviamente controllare lo stato dei frontalini.
Il ponteggio è sconsigliabile in questa fase almeno finché non si decide se fare o meno i lavori, ma anche in quel caso non vedo problemi eccessivi se poggiante su solaio, ovvio che il progettista degli stessi dovrà prevedere opportuni accorgimenti.
Il ponteggio è sconsigliabile in questa fase almeno finché non si decide se fare o meno i lavori, ma anche in quel caso non vedo problemi eccessivi se poggiante su solaio, ovvio che il progettista degli stessi dovrà prevedere opportuni accorgimenti.
grazie, oggi ho fatto un attento primo sopralluogo. rimango dell'idea che rifare le facciate non sia necessario. loro vorrebbero solo vernicare ma secondo me per evitare storie farei una sfoliazione a fiamma, rifacimento tonachino e tinteggiatura. vediamo l'esito della termocamera. poi vedo preventivi di colleghi a 1000€ per il computo e sorrido, meglio lavorare meno a prezzi giusti e fare le cose per bene!
scusa niko, giusto per capire, secondo te un computo per tinteggiatura di facciata a 1000 euro è troppo poco?
La richiesta fatta dal condominio era: computo rifacimento completo cornicione e frontalini, computo facciate con valutazione da parte del tecnico per le attività da svolgere, computo rifacimento torrino ascensore/scale e oggi, durante i rilievo hanno richiesto il computo per la tinteggiatura scale. Secondo te quale sarebbe stata l'offerta congrua?
Non mi esprimo sul prezzo, ma 1000€ per quel computo è in linea con il mercato per condomini di modesta dimensione, se è grande è basso.
Detto questo non conosco il condominio ma il ciclo di lavorazione non mi convince.
Parli di fiamma, quindi deduco che parliamo di un intonaco/rivestimento plastico (graffiato magari) e sinceramente all'assenza di degrado di credo molto poco. Quanti anni ha il condominio?
In ogni caso non puoi rattoppare l'intonaco, quindi dovresti in ogni caso rimuovere tutto il plastico, reintonacare tutto (e francamente non so se riesci a cavartela con la sola stabilitura/civile, perchè il plastico è infame forte come materiale e rimuoverlo è oneroso ed antipatico) e tinteggiare (mano di primer prima della tinta non sarebbe male), quindi è sostanzialmente un rifacimento quasi totale.
Tieni poi conto che la poca traspirabilità dei plastici fa scoprire magagne interessanti quando vai a rimuovere lo strato quindi attenzione a dire al condominio "non c'è bisogno di rifare le facciate".
Last but not least informati sulla finitura che vogliono, qualche condominio di pazzi che vuole di nuovo il plastico (graffiato) c'è ed il tuo ciclo non ripristina lo stato di fatto, pur essendo oggettivamente migliore (traspirabilità ecc).
Detto questo non conosco il condominio ma il ciclo di lavorazione non mi convince.
Parli di fiamma, quindi deduco che parliamo di un intonaco/rivestimento plastico (graffiato magari) e sinceramente all'assenza di degrado di credo molto poco. Quanti anni ha il condominio?
In ogni caso non puoi rattoppare l'intonaco, quindi dovresti in ogni caso rimuovere tutto il plastico, reintonacare tutto (e francamente non so se riesci a cavartela con la sola stabilitura/civile, perchè il plastico è infame forte come materiale e rimuoverlo è oneroso ed antipatico) e tinteggiare (mano di primer prima della tinta non sarebbe male), quindi è sostanzialmente un rifacimento quasi totale.
Tieni poi conto che la poca traspirabilità dei plastici fa scoprire magagne interessanti quando vai a rimuovere lo strato quindi attenzione a dire al condominio "non c'è bisogno di rifare le facciate".
Last but not least informati sulla finitura che vogliono, qualche condominio di pazzi che vuole di nuovo il plastico (graffiato) c'è ed il tuo ciclo non ripristina lo stato di fatto, pur essendo oggettivamente migliore (traspirabilità ecc).
Grazie FranzArch,
l'attuale pittura è quarzo.ovviamente l'uso della fiamma è per togliere la vernice, andrà poi effettuata una nuova rasatura, primer e nuova tinta al quarzo.
secondo qualche condomino simpatico dovrei proporre un aggrappante e verniciare sopra l'esistente ma sarà un'ipotesi che darò ai condomini spiegando anche che dopo 15gg al massimo si potrebbe presentare un problema di sfogliamento e non sarà certo colpa dell'impresa.
Non sarà una mia scelta, per me possono rifare tutta la facciata, figuriamoci, il costo per la D.L. lo devo ancora presentare proprio in attesa delle loro scelte.
il prezzo dei 1000€ non è il mio ma di qualche collega buontempone che poi non alza il culo dalla sedia neanche per prendere due misure.
Al condominio non direi mai "non c'è bisogno di rifare le facciate" neanche in punto di morte, darò delle ipotesi, poi se la vedranno loro. d'altronde le magie ancora non mi escono bene ;)
l'attuale pittura è quarzo.ovviamente l'uso della fiamma è per togliere la vernice, andrà poi effettuata una nuova rasatura, primer e nuova tinta al quarzo.
secondo qualche condomino simpatico dovrei proporre un aggrappante e verniciare sopra l'esistente ma sarà un'ipotesi che darò ai condomini spiegando anche che dopo 15gg al massimo si potrebbe presentare un problema di sfogliamento e non sarà certo colpa dell'impresa.
Non sarà una mia scelta, per me possono rifare tutta la facciata, figuriamoci, il costo per la D.L. lo devo ancora presentare proprio in attesa delle loro scelte.
il prezzo dei 1000€ non è il mio ma di qualche collega buontempone che poi non alza il culo dalla sedia neanche per prendere due misure.
Al condominio non direi mai "non c'è bisogno di rifare le facciate" neanche in punto di morte, darò delle ipotesi, poi se la vedranno loro. d'altronde le magie ancora non mi escono bene ;)
Esistono consolidanti/primer da dare sull'esistente per poi finire, ma sono d'accordo con te nello sconsigliarli come la morte perchè la chimica dei materiali non è stimabile e il rischio di "lavoraccio" elevatissimo.
Detto questo ok per il ciclo che descrivi.
Detto questo ok per il ciclo che descrivi.
scusa Nico, ti scrivo qui perché non mi ritrovo la tua email. Siccome parlavi di termocamera, puoi mettermi in contatto con qualcuno che la possegga? Fra un po' mi servirà per una CTU.
Grazie
Grazie
