Creazione ingresso indipendente - Bonus 110%

messaggio inserito domenica 2 agosto 2020 da Uno

[post n° 435076]

Creazione ingresso indipendente - Bonus 110%

Devo avviare delle lavorazioni su un unità immobiliare posta al piano primo e benché funzionalmente autonoma non dispone di un accesso indipendente in quanto vi si accede da una scala comune ad un altro appartamento. Al piano terra l'appartamento dispone di un garage che ho in previsione di collegare con l'appartamento mediante un nuovo vano scala interno. Così facendo il mio appartamento verrebbe dotato di un ingresso indipendente ed avrebbe la possibilità di accedere all'ecobonus (ovviamente il mio intervento comprende anche opere di ammodernamento dell'unità immobiliare). Il dubbio però riguarda l'effettiva conformazione di tale accesso. Può essere assimilato ad ingresso indipendente un ingresso che presuppone il passaggio dal garage? Mi chiedo se a livello urbanistico dovrei eseguire un cambio d'uso e soprattutto se catastalmente alla fine dovrei accorpare le 2 u.i in un unico subalterno. Qualcuno ha pareri a riguardo?
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L'accesso deve essere esclusivo e dall'esterno.
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Certo lo so. Sto chiedendo se un ingresso mediante un garage, avrebbe validità alla fine dell'acquisizione del requisito di accesso richiesto dalla norma. E se no, se un cambio d'uso da garage ad ingresso e dunque un accorpamento urbanistico con relativo accorpamento catastale potrebbe essere una soluzione percorribile
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Se il garage comunica con l'esterno, potrebbe nell'ipotesi di portarlo a residenziale, essere una soluzione.
Va detto che la trasformazione, come sappiamo richiede un PDC (o SCIA Alternativa, non di meno), con relativo reperimento o monetizzazione di parcheggi, oneri concessori, ecc.
Ammesso e non concesso che il MDU, quindi, possa essere rilasciato, mi sembra francamente una "forzatura", fermo restando che la detrazioni si applica a situazioni esistenti e quindi dovendo indicare come ante-operam la situazione futura, temo che il tempo a disposizione non sia così favorevole..
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L'accorpamento e frazionamento ricadono in manutenzione straordinaria e se non ammettessero opere strutturali potrei anche farle con CILA non creando aumento di volume o superficie. Con il foro scala scatto necessariamente in SCIA. La variazione ricade all'interno della stessa destinazione d'uso residenziale e non si conformerebbe come urbanisticamente rilevante quindi di fatto avrei solo un passaggio da SuperficieAccessoria a SuperficieUtile rimanendo nella categoria funzionale residenziale.
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ATTENZIONE: ho posto esplicitamente all'AdE domanda se un'unità immobiliare a piano terra di un edificio, avente ingresso autonomo dall'esterno potesse rientrare nella definizione di "unità immobiliare funzionalmente indipendente, ecc. ecc." e mi hanno risposto così:
"se l'appartamento è in condominio non si può parlare di unità indipendente anche se in presenza di ingresso autonomo. Lo stesso dicasi di edificio bifamiliare."
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Parliamoci chiaro: ad oggi, le certezze sono poche e comunque insufficienti per concedersi il lusso di fornire garanzie al committente o firmare serenamente asseverazioni.
Ero pronto a scommettere che la questione accessi indipendenti generasse una marea di fraintendimenti e fantasiose interpretazioni, soprattutto in considerazione della contemporanea necessità di stabilire cosa sia una U.I. funzionalmente autonoma. Potremmo, come tecnici, giungere ad una comune interpretazione, ma la parola finale spetta comunque ad enti, organismi uffici e ministeri che sovente, nulla capiscono di tematiche tecniche (e nemmeno di quelle di loro competenza).
Tornando a questioni concrete, mi piacerebbe, ad esempio, capire se il proprietario di una bifamiliare costituita da U.I. con ingressi autonomie e magari, vano scale che mette in comunicazione le stesse (tipico caso di abitazioni genitori/figli/nonni in stabile comune), abbia diritto o meno a qualcosa (50.000 € + 50.000 €), se sia da considerarsi condominio (40.000 € + 40.000 €) o se si debba "attaccare al tram" e mettere da parte le proprie mire di riqualificazione.
Tralascio di sollevare interrogativi sugli aspetti finanziari, sul quando le banche daranno garanzie ed a che prezzo, su quando, noi professionisti, vedremo in soldi delle parcelle in caso di cessione del credito, ecc, ecc.
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Peccato che nella guida appena pubblicata (circolare 24/E del 08/08/2020) pare non faccia differenza che l'immobile sia o meno in condominio, tant'è che l'interpretazione di autonomia sta, a loro stesso dire (congiuntamente):
- nella funzionalità: indipendenza impiantistica
- nell'accessibilità: ingresso esclusivo dall'esterno (anche giardino pertinenziale ecc.)


Riporto il testo:
"Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto)."
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Qui si apre un mondo... Esempio: bifamiliare, quello del piano di sopra ha un accesso "autonomo" nel senso che le scale le usa solo lui. Ma il tetto non è una parte comune? Come si interpreta in questo caso?
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buongiorno, una domanda, forse può aiutarmi.
Sto acquistando un appartamento piano terra con giardino ad uso esclusivo recintati e circondato (e al quale posso accedere soltanto io dal mio appartamento), da una lato, dal parco condominiale e dall'altro da una sottile striscia di terra che porta al vialetto condominiale dal quale si uscire dal contesto condominiale. A sua parere posso ritenere l'appartamento funzionalmente indipendente? E se così non fosse, qualora chiedessi al condominio di poter aprire un cancello pedonale dal quale agevolare il mio accesso al vialetto condominiale, potrei ovviare al problema? Cordialmente e ringraziando anticipatamente
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