locali pertinenziali non conformi

messaggio inserito domenica 6 dicembre 2020 da BRB

BRB : [post n° 440233]

locali pertinenziali non conformi

Un mio cliente deve fare una ristrutturazione e vuole beneficiare del super bonus (sisma bonus + eco bonus)
Ho fatto la verifica della conformità urbanistica. L'unità immobiliare relativa all'abitazione non ha problemi.  Ma nel lotto di proprietà c'è un manufatto che non è conforme.In pratica il garage che era stato autorizzato nel 1974 non è stato realizzato conformemente al progetto...Ed è stato realizzato con forma e sedime diverso. 
L'oggetto dell'intervento della ristrutturazione è l'abitazione.
Mi chiedo però se è corretto se, per quanto riguarda la conformità.... possa esprimermi solo per l'abitazione ? 
oppure se devo considerare gli immobili presenti su tutto il lotto di proprietà, ed esprimermi quindi su tutti ?
Potrebbe esserci un modo per sanare la situazione di questo manufatto ? E se non ci fosse un modo per sanarlo.... lo posso demolire in maniera regolare ?  cioè posso fare una pratica di demolizione su un immobile che urbanisticamente non è legittimo ? ... forse ci vuole prima un'ordinanza del comune per procedere ?
Grazie a chi vorrà condividere la sua esperienza.
oikos :
L'autorimessa rientra a tutti gli effetti nella proprietà e dunque deve essere parte integrante della valutazione di conformità urbanistica. Del resto gli indici edificatori di quel lotto comprendono anche quella superficie (sa/snr o quello che sarà)... si pensi se fosse stata trasformata in una dependance e dunque sarebbe su aggiunta a quella. dell'immobile principale.

Proprio attraverso l'accertamento di conformità (sanatoria) potrai verificare se l'autorimessa è sanabile (verifica gli indici, le distanze dai confini/fabbricati, confrontati con il tecnico comunale) oppure ne proporrai tu la demolizione (rossi/gialli) regolarizzando il tutto con SCAgibilità finale.
BRB :
Ti ringrazio molto della tua riflessione. Davvero preziosa.
Tuttavia aggiungo una postilla...
La pratica del garage del 74 fu fatta in modo distinto dalla pratica della casa.
La casa infatti fu realizzata molto prima...con due licenze distinte perché trattasi di bifamiliare, rispettivamente 1957 e 1960.
Forse il ragionamento ai fini di una sanatoria non può essere fatto in modo complessivo ?
oikos :
Beh ci sta che la costruzione abbia subito variazioni o sia proceduta con più pratiche edilizie, ma sempre in virtù della capacità edificatoria del lotto di partenza.
Quello che conta è la proprietà del lotto e degli edifici che vi sono costruiti: se domani si dovesse procedere ad una compravendita di fatto non sarebbe regolare e andrebbe sanata la situazione. Con gli incentivi e le cifre in gioco non credo valga la pena ritrovarsi tra qualche anno a discutere con Enea/Ade circa la regolarità del tutto o di una parte, anche considerando che certi tipi di abusi, con il dl semplificazioni, sono diventati più semplici da sanare.
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