Consiglio su conformità urbanistica.

messaggio inserito sabato 30 ottobre 2021 da Daichi

Daichi : [post n° 452736]

Consiglio su conformità urbanistica.

Salve a tutti, ho bisogno di un consiglio a riguardo triage (Catasto,stato attuale immobile, Concessione edilizia in sanatoria come ultimo progetto urbanistico)
In sostanza l'immobile di appartamento in condominio in cui abito, presenta una lieve difformità dalla concessione edilizia del 2010, poichè il geometra incompetente che l'ha curata ha presentato in sanatoria un vecchio progetto che non corrispondeva allo stato attuale delle cose. Il paradosso che lo stesso nel 98 ha presentato al catasto delle piantine corrispondenti allo stato di fatto.
La fortuna nella sfortuna, è che la difformità si evince in UNA SINGOLA PORTA FINESTRA std di apertura 1,5 x 2,, che affaccia sulla veranda. Nello stato attuale dell'immobile NON C'E', come non c'è nemmeno nella planimetria catastale.
Sull'immobile a breve partiranno dei lavori di superbonus, e dato che un domani per eventuali controlli, tutto deve risultare conforme, cosa difatti mi consigliate di fare?
Considerate che nello studio di fattibilià per il superbonus si considera questa finestra (che in realtà ripeto non è mai esistita.
Mi hanno consigliato di aprirla ora, far sembrare quindi sia sempre esistita e successivamente a fine lavori aggiornare tramite DOCFA la planimetria catastale.
Oppure, fare una cila tardiva, per "sanare l'abuso" e far risultare al catasto lo stato attuale dell'immobile, con costi maggiori..
In sostanza fino ad oggi siam stati abusivi, senza nemmeno saperlo (avendo questa finestra murata)
Quali delle due è la meno peggio? Il rischio più alto è avere una difformità catastale o urbanistica? Nell'ipotesi che un domani viene a fare dei controlli enea e/o agenzia delle entrate, in quale caso rischio di più?
Voi come vi approcereste? Grazie per le risposte in anticipo
archspf :
C'è parecchia confusione che se per lei che immagino sia il committente è del tutto legittima, non lo è per nulla per chi le ha indicato certe "soluzioni".

Partiamo dal presupposto che operazioni del tipo "nello studio di fattibilità per il superbonus si considera questa finestra (che in realtà ripeto non è mai esistita)", rappresentano proprio il contrario di quello che si DEVE fare: diffidare di chi ha predisposto uno studio di fattibilità solo sulla "carta" ed in particolare di chi ha intenzione di presentare una pratica con una rappresentazione infedele, poichè mette in sicuro pericolo l'intera operazione = la falsa dichiarazione è infatti uno dei principali motivi di decadenza del beneficio fiscale!

Il "Dl Semplificazioni Bis" (DL 77/2021), peraltro, ha introdotto significative modifiche tali per cui non è richiesta l'attestazione dello stato legittimo: ciò significa che occorre rappresentare esattamente lo stato dei luoghi, comprendendo anche abusi e/o difformità, consapevoli che in in difetto si incorrerà nelle possibili contestazioni da parte degli organi preposti al controllo e veridicità delle attestazioni. Pertanto una delle possibilità è proprio quella di lasciare le cose come stanno: in questo caso l'unica sanzione in cui potreste incorrere è quella remotissima di un accertamento da parte del comune, lasciando impregiudicato il superbonus (Enea e AdE).

Il catasto non ha alcun valore probatorio sulla regolarità o meno dell'immobile, tuttavia deve sempre corrispondere allo stato di fatto e quest'ultimo ai titoli urbanistici.

La Cila tardiva per modifiche di prospetto? Consiglio vivamente di cambiate tecnico per non ritrovarsi con una situazione peggio di prima.

La vera "alternativa" sarebbe quella di sanare la difformità (Scia in art. 37), senza passare per dubbie operazioni, se vi è necessità di mantenere la situazione attuale (finestra murata), diversamente potete scegliere la strada della "messa in pristino".

La cosa peggiore è quella di reiterare l'errore.
Daichi :
La ringrazio per la risposta davvero professionale.
L'unica cosa che a questo punto le chiedo, lasciare tutto per com'è mi è sembrato la meno peggio, mi ravvedo sullo studio, in realtà non è presente alcuna finestra andandolo a ricontrollare.
Ma nel caso in cui invece si opti per la messa in pristino? Cosa difatti si deve fare? In considerazione del fatto che sulla palazzina stanno partendo questi lavori di superbonus, potrei difatti sfruttare la cosa a mio vantaggio e aprire il varco che difatti non mi dispiace avere una finestra in più? Per poi a fine lavori far presentare sempre una docfa?
archspf :
Come già indicato sia che si parli di sanatoria che di ripristino, il tutto a livello anche catastale, dovrà corrispondere allo stato dei luoghi. Pertanto l'operazione dovrebbe essere fatta prima dei lavori di Superbonus.

Circa l'aspetto economico e temporale delle due alternative è il suo tecnico che conosce la situazione a poterle dare una risposta.
Daichi :
Benissimo fin qua ci siamo. A livello legislativo la corretta interpretazione sarebbe fare tutto ante...Però...
Quello che voglio capire però nella realtà dei fatti a cosa vado incontro se faccio aprire il varco e succesivamente a fine lavori ecobonus lo vado a registrare al catasto?
In sostanza, parto da una situazione in cui: Nello studio di fattibilità non esiste poichè non presente di fatto, nell'urbanistica esiste quindi aprendolo non vado a fare abuso, anzi, e successivamente a lavori fatti, vado ad uniformare il catasto per la fattispecie della porta finestra.. Il tutto pagando soltanto i 300 euro al tecnico per l'aggiornamento della planimetria catastale tramite la docfa..
Andrei allineato su tutto, otterei post una confromità urbanistica totale e sarei tranquillo? No?
Capisco che è un pò alla Carlona, ma difatti cosa potrebbero recriminarmi?
Daichi :
Riporto un estratto dall'intervista:
"Abbiamo chiesto chiarimenti in merito all’ing. arch. Luca Rollino, esperto energetico e in diritto edilizio, nonché firma ricorrente di stimolanti articoli su superbonus ed ecobonus sul giornale finanziario (qui il link alla sua pagina Linkedin) : “La sostituzione con ampliamento degli infissi non è una possibilità remota. Anzi, in realtà è una tesi di cui si parla abbastanza e che, applicata in modo sensato, mi trova d’accordo. Chiaramente il concetto è quello di aprire le finestre per garantire i requisiti aeroilluminanti degli ambienti. Di certo, se non ci sono motivazioni più che robuste diventa molto complicato giustificarsi in caso di controllo. In caso di demoricostruzione, è evidente che non ci sono problemi”.

Inevitabile la domanda all’ing. arch. Rollino sulla detraibilità delle spese di sostituzione con ampliamento anche per gli infissi da ecobonus e non solo per quelli da Superbonus. La risposta dell’esperto è perentoria: “Sì, assolutamente sì. Le stesse considerazioni espresse valgono anche per gli infissi da Ecobonus!” Grazie!

Altrettanto inevitabile considerazione: l’intervento di sostituzione con ampliamento passa inevitabilmente attraverso gli uffici di un tecnico abilitato per l’avvio della pratica autorizzativa comunale e non è intervento da fai-da-te."
Daichi :
Cioè il paradosso nel mio caso é che la delibera comunale l'avrei già...perchè nella concessione in sanatoria approvata nel 2010 queste aperture sono previste...
archspf :
"Quello che voglio capire però nella realtà dei fatti a cosa vado incontro se faccio aprire il varco e successivamente a fine lavori ecobonus lo vado a registrare al catasto?"

Rischia un accertamento per dichiarazione infedele/non corrispondenza delle dichiarazioni.

Pertanto in tale circostanza, considerando che la variazione catastale è da farsi lo stesso, la si faccia contestualmente all'apertura e prima del Superbonus.

Riguardo all'estratto dell'intervista, perdoni la franchezza ma non ne comprendo l'attinenza con il discorso.
Daichi :
Quindi ricapitolando in definitiva dovrei:
- Far aprire il Varco fisicamente (risulta essenziale farlo prima, non potrei farlo fare durante i lavori del 110)
- Far cambiare lo studio di fattibilità mettendo il varco
- Far cambiare la piantina Catastale
- Avviare Cila e Scia per interventi superbonus.
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