Parcella studio di prefattibilità Superbonus

messaggio inserito venerdì 26 novembre 2021 da Dada74

Dada74 : [post n° 453883]

Parcella studio di prefattibilità Superbonus

Ciao a tutti, come già scritto in un altro post, dopo aver rinunciato a partecipare ad incarichi relativi al Superbonus, li sto riprendendo in considerazione causa diverse richieste pervenute. Ora, il problema è la parcella della prefattibilità. Sono venuta a conoscere delle situazioni più disparate, alcune delle quali riporto qui di seguito.
Studio di prefattibilità, Condominio in Campania, Comune di 20 mila abitanti, 24 appartamenti da circa 110 mq ciascuno, edificio non comune (ha una pianta articolata e non compatta, ma è su due piani) importo a condomino: 700 euro.
Condominio in Lombardia, Comune della Provincia di Milano, 24 appartamenti di circa 90 mq ciascuno, edificio compatto, 7 piani, 350 euro a condomino.
E già questa differenza all'inverso è strana...
Condominio in Emilia Romagna, Comune di 150 mila abitanti circa, 15 appartamenti in media di 85 mq ciascuno, 5 piani, 150/200 euro a condomino...

Cosa ne pensate? io credo che il nostro lavoro francamente valga ben di più di cifre ridicole come l'ultima. A mio parere a prescindere dal numero degli appartamenti, dovrebbero essere prese in considerazione le dimensioni dell'edificio ed altri fattori, tra cui il numero di unità ne è una parte.

Alla fine, in linea di massima, per un condominio delle dimensioni di quelli su menzionati, credo possa avere un senso percepire per uno studio di prefattibilità almeno intorno ai 4/5 mila euro visto che dobbiamo metterci lavoro, competenze, anni di studio non retribuiti, tasse, inarcassa, attrezzature, software, collaboratori...

Voi come vi regolate?
paoletta :
Diciamo che esistono il Decreto 17 Giugno 2016 (Parametri Bis) e le guide RPT e OICE che danno indicazioni ben precise sulla formulazione delle parcelle.
Dada74 :
Certo, questo lo sanno tutti ed infatti poi la parcella viene ricalcolata se l'edificio accederà alle agevolazioni nella fase successiva. Intanto però per lo studio di prefattibilità quelle sono le cifre di cui sono venuta a conoscenza, come acconto che potrebbe facilmente essere la parcella definitiva se i lavori per qualsiasi motivo non vanno avanti, ovvero se 1. la prefattinilità non dia esito positivo, 2. il condominio non deliberi a favore dei lavori, 3. i lavori non si riescano a fare per le tante incognite relative a caro prezzi ed imprese disponibili. Ergo,, il rischio che quell'articolo resti una parcella definitiva c'è... ed allora a mio parere cifre di 2mila 3 mila euro per lo studio di fattibilità di un condominio, sono una cifra davvero offensiva.
davide :
Ti posso confermare i 300 in Lombardia (o meglio Milano e brianza). 3 casistiche tuttavia sono poche per fare un ragionamento serio. A mio avviso, molti lavorano sulla quantità, per questo motivo le cifre sono basse. Inoltre rientrano nei costi facendo poi il bonus. Forse i 700 sono alti, ma ovviamente ogni situazione va valutata a se. Una logica potrebbe essere questa: la mia parcella è X (quella che ritieni adeguata). Ti fai dare un corposo acconto ed il resto te lo danno solo nel caso non si facciano i lavori del bonus, altrimenti non li prendi. Così salvi capra e cavoli e fai bella figura. Ovviamente devi mettere tutto nero su bianco e far approvare dall'assemblea il tuo disciplinare
archspf :
La determinazione della parcella per lo studio di fattibilità deve seguire le stesse modalità del corrispettivo massimo. Diversamente in sede di "conversione" non si potrebbe dimostrarne la congruità con il DM Parametri Bis, condizione essenziale affinché le stesse siano agevolabili, sempreché questi importi "a corpo" non siano effettivamente inferiori (ma eque).
C'è da fare anche un distinguo:
- possiamo fare una pre-analisi che prevede la sola verifica delle condizioni di accesso al superbonus
- oppure uno studio (progetto) preliminare che magari restituisce un report con gli esiti relazionati in decine di pagine, schemi, calcoli ecc.

E' del tutto evidente che la discrepanza tra le due "tipologie" di analisi sia abissale ed il criterio di determinazione dell'"acconto" non può prescindere da questa condizione.

Si ritiene utile indicare che per logica deduzione del carico di lavoro e della qualità associata anche ad uno studio preliminare (una fattibilità seria prevede anche il piano finanziario per comprendere se ci siano spese a carico, e questo determina una assunzione di responsabilità, nei limiti della ragionevolezza, nei confronti di ciascun contribuente), non si potrebbe (uso sempre il condizionale poichè poi abbiamo visto comportamenti più disparati) scendere sotto certi limiti.

***

Non posso darti indicazioni maggiori di queste poichè sono abituato (nel caso di superbonus) a non sparare cifre e percentuali prese #chiassandove ma a riferirmi ai criteri, anche semplificati, di determinazione previsti dalla guide ufficiali: di volta in volta presi i parametri dell'edificio si genera lo schema di parcella relativa. Tuttavia è altrettanto palese che per un simile incarico (a prescindere dalla zona e dimensione della località, poichè le "cifre" ed il tipo di impegno richiesto dal superbonus sono gli stessi in tutt'Italia) non si può scendere sotto i 5-8 mila euro per il solo rilievo di massima e diagnosi, tralasciando il compenso per il "progetto" non potendo conoscerne i dettagli.


Perchè dico questo? Facciamo insieme due conti.

24 appartamenti, 100 mq ciascuno (in realtà si dovrebbe utilizzare la SUL ma facciamo finta, al ribasso, che sia questo il dato utile) ovvero 2400 mq e prendiamo la tipologia Edilizia DEI "B5" con parametro €/mq di 1.198. Sviluppiamo i calcoli e troviamo che il valore d'opera della parte edile esistente è stimato in 2.270.000€ (V).
Ora stabilendo che siamo in categoria e classe E.20 con grado di complessità 0.95 (GG), che il valore P da calcolo sia pari al 5,87%, che le prestazioni riguardano Rilievo di massima (Qi= 0,02) e Diagnosi Energetica (Qi= 0,02), abbiamo 2.500€ per ciascuna voce (VxPxGGxQi) al netto di spese e cassa. Siamo già a 5.800 e mancano ancora le prestazioni del preliminare, quadro economico ecc....e naturalmente tutto ciò che riguarda l'altra categoria coinvolta ovvero gli impianti (IA.02).
Dada74 :
Io ho fatto il tuo ragionamento. Ho seguito tutti i passi per calcolare l'onorario e poi l'ho dovuto pesantemente scontare visto che per una bifamiliare venivano fuori oltre 4 mila euro (Eco e Sisma). La tendenza però a quanto pare è far pagare delle cifre forfettarie come quelle menzionate. Per studio di prefattibilità intendo verifiche di conformità (anche se semplificate, ovvero sulle parti comuni), sopralluogo e rilievi (incluso quelli energetici oltre che il quadro del degrado materico, e umidità), diagnosi energetica/ape pre, individuazione degli interventi che fanno fare il salto di classe/ape post, computo e comunque un quadro economico per permettere al Condominio di sapere se ci sta nei massimali o se deve spendere di tasca sua e più o meno quanto. Questo per la parte Ecobonus. Per la parte Sismabonus l'impegno si complica anche a seconda del tipo di struttura, di eventuali dissesti, della vulnerabilità e dell'età dell'edificio. Insomma per fare qualcosa di fatto bene e che non cambi poi eccessivamente in fase di progetto definitivo, impegno e risorse ci vogliono. Se per un condominio di 15 appartamenti, ci impegni piu o meno due persone per una settimana, risorse, strumenti, software, 3mila euro levate tasse e contributi, ecc. sono alla fine 1500 euro a cui devi levare gli ammortamenti, gli abbonamenti, le spese di esercizio, ecc. ed il lavoro di almeno una persona (l'altra posso essere io stessa sempre che mi rimanga qualcosa).... A me sembra davvero poco e se sono d'accordissimo con voi, sono perplessa sulla strategia al ribasso di molti altri... alla fine fai il giusto, vanno dai mercatari al ribasso, a meno che non riesci ad iniziare un lavoro completo nel giro di poco, allora il tutto comincia ad avere un senso...
archspf :
Per esperienza diretta, devi metter in conto che lavorerai "a sbalzo" per diverso tempo, anche in fase definitiva, sempre che tu voglia "optare" per la cessione del credito (trovatemi un cliente che non vuole lo sconto in fattura...), ed a parte qualche "misero" anticipo (mi ricollego ad altra tua discussione) il problema è proprio l'incertezza dell'inizio lavori, anzi, dell'aver conseguito almeno il 30% degli stessi per incassare 1/3 dell'incarico che, peccato, a quel punto sarà stato svolto in realtà almeno per il 70%.
Poi ci sono sempre i General Contractor a cui "lasci" (e qualcuno mi spieghi come, dato che sono usciti interpelli categorici sull'argomento) almeno il 20% se ti dice bene (personalmente non lo facciamo, affrontiamo l'incertezza inziale ed al massimo quello che dobbiamo "toglierci" lo facciamo per far quadrare i conti, non certo per penalizzare il nostro lavoro o far arricchire un terzo incomodo), alcuni i quali promettono pagamenti immediati in luogo di attese infinite per convertire il credito acquisito.
Il suggerimento è non farti condizionare dal "mercato" viziato dai soliti sprovveduti, anche se questo comporta sacrifici.
desnip :
Vorrei aggiungere anche che ci sono GC che l'analissi di fattibilità, nel caso in cui l'esito sia negativo, non la fanno pagare. Poveri noi...
Dada74 :
sì Desnip, vero... infatti hanno preso i contratti promettendo gratis la prefattibilità... ma ora li trovano i tecnici a cui dare questi incarichi che gliela facciano gratuitamente? non credo... ed infatti tutto è fermo, perchè qualsiasi tecnico chiede degli anticipi e molti GC che sono nati di recente, sono "degli scappati di casa"...
archspf :
Tanto per alimentare la polemica: 9 GC su 10 sono personaggi improvvisati ed incompetenti (che si sono svegliati la mattina pensando di essere ancora negli anni 90) ed essendo, almeno 8/10, senza scrupoli non hanno proprio idea di come vadano affrontate [seriamente] le cose. Di base a loro interessa(va) speculare senza solide basi finanziarie: 6/10 vanno in banca a prendere i soldi, non li mettono di propri....a questo misero livello potevamo farlo tutti il GC!

Niente si capisce che mi stanno sulle cosiddette? :-P
Dada74 :
Esatto... in realtà c'è di peggio... si è sviluppato anche un mercato di sedicenti GC che in realtà ci mette i soldi e basta. Per prendere il credito, si prendono il 25% dell'importo dei lavori agli improvvisati GC di cui hai perfettamente dato descrizione tu. Ora immagina che quest'ultimo tipo di GC a sua volta dovrà come minimo subappaltare a delle ditte che i lavori li facciano concretamente (da capire come fa a capire se sono qualificati) ed a questo punto mi chiedo: 25% dei gc/finanziarie + provvigioni dei GC/commerciali ÷ utile dell'impresa edile/impianti... poichè ho lavorato come direttore di cantiere e contabile di cantiere per GC veri per lavori di ristrutturazione, mi chiedo: tutto questo margine dove verrà fuori dal momento che i prezziari a mio parere restituiscono importi molto vicini alla realtà quotidiana (tra l'altro PRE-Superbonus)???
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