Bonus 50% e difformità edilizie

messaggio inserito martedì 27 settembre 2022 da Pizzuti55

Pizzuti55 : [post n° 465158]

Bonus 50% e difformità edilizie

Buon giorno
Premesso che non sono un addetto ai lavori, pertanto potrei esprimermi in una modalità non corretta e chiedo anticipatamente venia di ciò, avrei bisogno di un consiglio/parere circa l'accesso al bonus 50% per lavori condominiali in presenza di difformità edilizie
Lo stabile in questione è stato costruito nel 1968, per varie ragioni non siamo riusciti ad approfittare del bonus facciate e del bonus 110%
Alla data l'unico bonus sfruttabile è quello relativo alle ristrutturazioni che prevede un credito di imposta pari al 50% della spesa sostenuta ed è in essere fino al 2024
Durante i vari sopralluoghi e le vaire discussioni è emerso che ci sono una serie di difformità edilizie risalenti alla fase costruttiva del fabbricato.
In altri termini lo stabile non è stato realizzato in maniera conforme ai grafici ed alle planimetrie allegati alla licenzia edilizia
Nello specifico le difformità più eclatanti sono le seguenti
1)su di una verticale è stata realizzata una fila di finestre, una per piano, che nel progetto iniziale non era prevista
2)il balcone di una verticale è stato realizzato di dimensioni maggiori rispetto al progetto iniziale
3)Nel piano interrato sono state realizzate delle cantinole e dei box che ovviamente non erano previste nel progetto iniziale, ovviamente tali vani sono stati accatastati e più volte venduti
Le domande sono:
1)Per poter accedere al bonus fiscale del 50% è necessario indispensabile sanare tutte le difformità edilizie esistenti?
2)Considerando l'entità degli abusi e che sono stati effettuati 46 anni fà e ragionevole pensare che possano essere sanati?
3)Nell'ipotesi che si istruisca la procedura per sanare le difformità edilizie tale procedura deve essere conclusa prima di poter iniziare i nuovi lavori afferenti il bonus 50% ?In altri termini, stante la situazione e volendo accedere ai benefici fiscali previsti dal bonus 50%, prima di iniziare qualsiasi lavoro di ristrutturazione bisogna attendere la conclusione della procedura di sanatoria o è possibile iniziare i lavori in attesa della coclusione della procedura di sanatoria?
4)Il limite dell'aumento del 2% della superfice di un appartamento si applica anche alla difformità dei box e delle cantinole ? In altri termini per sanare la situazione dei box e delle cantinole occorre che la loro superfice non superi il 2% dell'appartamento di cui sono pertinenza, oppure siccome sono stati realizzati in fase di costruzione non devono superare il 2% della superficie dell'intero stabile?
Nella speranza di essere stato sufficientemente chiaro e conciso
Vi ringrazio anticipatamente per la vostra disponibilità
Cordialmente
Massimo Pizzuti
archspf :
Premesso che l'abuso non si prescrive mai ne tantomeno si sana automaticamente e che immobili con difformità non possono accedere alle detrazioni (con eccezione del superbonus):
1) si, è necessario ottenere lo stato legittimo, sanando e/o ripristinando lo stato dei luoghi a quanto autorizzato/autorizzabile.
2) la risposta è data in premessa
3) come già indicato occorre prima sanare per almeno due ordini di motivi: a) senza stato legittimo non è possibile fare interventi che non siano di semplice manutenzione ordinaria (anzi l'intervento su immobile con abusi costituisce reiterazione del reato), ai sensi dell'art. 9-bis DPR 380/2001; b) le detrazioni fiscali presuppongono la regolarità dell'immobile ai sensi dell'art 49 DPR 380/2001;
4) il limite di tolleranza del 2% di cui all'art. 34-bis DPR 380/2001 si applica alla singola unità immobiliare e non in riferimento al requisito di pertinenzialità ne tantomeno nell'insieme del fabbricato.

Vista la complessità e specificità dell'argomento che non può certo trovare risposte esaustive in questa sede, consiglio di affidarsi a tecnico di fiducia per un incarico anche di sola fattibilità.
Pizzuti55 :
Innanzitutto grazie per la celere risposta
Indubbiamente occorre andare nel dettaglio della questione ed affidarsi ad un tecnico qualificato
Solo un'ultima domanda, se posso, ammesso che le difformità siano in un qualche modo sanabili, per dare inizio ai lavori occorre comunque aspettare il termine dell'iter della sanatoria o nelle more si potrebbe comunque partire?
Grazie ancora in anticipo
Cordialmente
Massimo Pizzuti
desnip :
Bisogna partire con un immobile regolare, quindi sanato.
Pizzuti55 :
Ok grazie mille
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