Buongiorno,
ho sottoscritto il preliminare per l'acquisto di una villetta a Settembre. La casa è composta da una parte vecchia di prima del 42 , ristrutturata tra 80 e il 90 con ampliamento, sfalsato rispetto al vecchio. La parte originaria infatti dove ci sono garage e cantina, sono di 4 graditi più in basso , rispetto al piano terra della nuova costruzione. Dalla cantina, scendendo le scale, si accede nel seminterrato dove è presente una lavanderia, una grande taverna con camino e cucina e , ufficialmente , un ripostiglio, trasformato in un piccolo bagno. Il proprietario si era impegnato a sanare il bagno e qualche altra piccola difformità. Dopo oltre un mese dalla firma del preliminare , contatto il perito della proprietà per chiedere informazioni sugli scarichi e lo avviso che stavamo pensando di realizzare un grande bagno nel locale lavanderia. Il perito mi risponde che allora avrebbe sanato anche il bagno che avremmo realizzato. Francamente non ho realizzato subito, ma chiedendo informazioni e spiegazioni ha aggiunto che le altezze minime indicate, sia in comune che in catasto, per il seminterrato non sono di 220 (altezza minima per i locali accessori prevista in deroga dal regolamento comunale) ma di 207. Insomma formalmente i locali non posseggono i requisiti per l'agibilità e quindi, la grande idea del venditore e perito, sarebbe stata quella di continuare a dichiarare il falso, sanare il bagni già esistente e pure quello che avrei voluto realizzare dopo l'atto definitivo. Ovviamente non ho accettato! il proprietario si è infuriato e il perito dimesso. Pure il secondo perito ha rimesso l'incarico dopo pochi giorni. Ora, il geometra incaricato, ha terminato i rilievi di tutto l'edificio e ci ha comunicato che proverà a chiedere l'applicazione delle tolleranze che, con il Salva Casa, possono arrivare anche al 6 % , peccato che l'unità immobiliare sia di circa 240 mq. Io temo che il comune gli chieda di regolarizzare e "declassi" l'intera parte originaria a locali tecnici . Resta il fatto che sia il venditore che il primo perito, con il quale mi sono da subito confrontata, proprio per evitare la situazione attuale, hanno dichiarato il falso nella trattativa. Francamente non so come uscirne! A mio avviso, anche qualora il comuni conceda un ulteriore deroga, comunque il seminterrato è più basso rispetto a quanto dichiarato nella trattativa e certamente non sono rispettate le tempistiche per il rogito. Se andasse male invece, certamente il proprietario dovrà applicarmi un forte sconto ma se invece non lo facesse? dovrei fargli causa?
Monica : [post n° 490875]
falsa dichiarazioni sanabile con tolleranze?
ti devono ridare indietro il doppio della caparra versata in sede di compromesso. Molla tutto e non perderci tempo con questi!
Anche secondo me cerca di sfilarti da questa cosa visto anche il salvacasa molto criptico su varie questioni. Fatti assistere da un avvocato, saprà essere sicuramente più efficace. Però la prossima volta che ti approcci ad una compravendita fatti seguire da un tecnico, forse qualche difficoltà in più sarebbe emersa fin da subito e non avresti firmato il preliminare
Concordo con Ponteggi, almeno oltre a evitare danni ingenti in futuro recupera il doppio della caparra! Quello che hanno fatto è reato e farei un bell'esposto anche all'ordine di appartenenza del tecnico che ha certificato il falso; inoltre come dice Kia la prossima volta incarichi un tecnico di sua fiducia (mai affidarsi a quello del venditore o dell'agenzia, fanno solo i loro interessi e non certo quelli dell'acquirente).
Attenzione a chi promette soluzioni "ingegnose" o "facili fattibilità", tenuto conto soprattutto se in precedenza altri tecnici hanno rifiutato l'incarico o semplicemente negato la possibilità di sanatoria: rendiamoci conto che vale più il NO che il SI di un professionista, in quanto sul primo al massimo ci possono essere delle precauzioni, sul secondo solo un discutibile interesse a prendere a tutti i costi la commessa.
Fermo restando che fra tutte le destinazioni quella da "sanare" (anzi rimettere in pristino) sarebbe stata la cucina (e probabilmente anche il camino -> v. altre discussioni in merito a quest'ultimo) e non tanto il bagno (convertibile/inquadrabile come wc/lavanderia, funzione plausibile e compatibile con la destinazione accessoria salvo particolari restrizioni locali), attenzione anche ad atteggiamenti passibili di reato, come quello di provvedere in astratto ed in anticipo a dichiarare qualcosa che ancora non esiste (ampliamento del bagno).
Le false dichiarazioni rimangono tali e comunque le tolleranze sono altra cosa: si attesta che rispetto all'autorizzato l'immobile presenta parametri "leggermente" discordanti (dal 2 al 6% in base alla superficie utile dell'unità immobiliare interessata) ma che tuttavia secondo l'art. 34-bis si è nell'alea incertezza consentita. Inoltre le stesse riguardano una pluralità di fattori (altezze nette, altezze lorde, cubatura, superficie coperta, superficie lorda, sagoma ecc.) e pertanto non è sufficiente attestare la sussistenza di una sola fra le tante: peraltro come giustamente individuato, l'aliquota di discostamento del 6% si applica solo ad immobili con Su minore o uguale a 60mq.
Mi accodo ai sacrosanti consigli dei colleghi.
Fermo restando che fra tutte le destinazioni quella da "sanare" (anzi rimettere in pristino) sarebbe stata la cucina (e probabilmente anche il camino -> v. altre discussioni in merito a quest'ultimo) e non tanto il bagno (convertibile/inquadrabile come wc/lavanderia, funzione plausibile e compatibile con la destinazione accessoria salvo particolari restrizioni locali), attenzione anche ad atteggiamenti passibili di reato, come quello di provvedere in astratto ed in anticipo a dichiarare qualcosa che ancora non esiste (ampliamento del bagno).
Le false dichiarazioni rimangono tali e comunque le tolleranze sono altra cosa: si attesta che rispetto all'autorizzato l'immobile presenta parametri "leggermente" discordanti (dal 2 al 6% in base alla superficie utile dell'unità immobiliare interessata) ma che tuttavia secondo l'art. 34-bis si è nell'alea incertezza consentita. Inoltre le stesse riguardano una pluralità di fattori (altezze nette, altezze lorde, cubatura, superficie coperta, superficie lorda, sagoma ecc.) e pertanto non è sufficiente attestare la sussistenza di una sola fra le tante: peraltro come giustamente individuato, l'aliquota di discostamento del 6% si applica solo ad immobili con Su minore o uguale a 60mq.
Mi accodo ai sacrosanti consigli dei colleghi.
