Chiarimento lettera d'incarico

messaggio inserito domenica 13 settembre 2020 da Anna Rocchetti

[post n° 436654]

Chiarimento lettera d'incarico

Salve a tutti, sono un architetto alle prime armi e volevo chiedervi un parare su come procedere.
Mi è stato chiesto da un familiare di aiutarlo per una ristrutturazione di un appartamento. Si tratterebbe di spostare qualche tramezzo e rifare il bagno attuale. Così stavo cercando di scrivere la lettera d'incarico con le prestazioni professionali e i relativi compensi. Non mi è chiara una cosa; le percentuali delle varie prestazioni ( progetto preliminare, definitivo, rilievi ) che sono in percentuale, fanno riferimento ad un preventivo di massima che io dovrei esser in grado di fissare attraverso un computo metrico estimativo. Il dubbio che mi viene è, come faccio a fare il computo, se non so bene il tipo di lavori che andranno fatti? Altro punto è - se indico nel preventivo di massima 100 euro e poi con la fine lavori si arriva 150 euro, l'architetto prende una percentuale che segue appunto il valore complessivo finale in un arco di tempo. E se invece il progetto si ferma ad una fase preliminare? ( questa percentuale farebbe riferimento a un preventivo di massima ipoteticamente sbagliato e quindi il compenso dell'architetto sarebbe sbagliato). Spero di essermi spiegata chiaramente, grazie mille
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Dipende che tipo di ristrutturazione intendono eseguire.
Personalmente per piccole pratiche come modeste modifiche interne in Cila dove il grosso della scelta se la vedono i committenti insieme all'impresa a livello di finiture e che chiamo Pacchetto Geoemetra; si fa un forfettario pratica + d.l + variazione catastale che può andare per un abitazione standard dai 1000 (parenti)/1500 a salire + spese e cassa, in base anche alla modalità di reperimento dell'ultimo titolo abitativo e alle dimensioni e complessità da rilevare, dividendo poi le singole voci rilievo, pratica, catasto, d.l. e assegnandogli una voce di costo forfettaria.

Se invece curi un altro tipo di pratica cioè una dove affianchi alla pratica la parte di interior design, disegno mobili su misura e curi una ristrutturazione di un certo tipo dove cerchi tu i materiali o vai con loro a vederli, cerchi lampade e magari fai anche uno studio illuminotecnico per la disposizione o alcuni render, allora i valori sono diversi e puoi legarlo anche in percentuale all'importo dei lavori, ma parliamo di ordini diversi di spese di lavori.
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Dalla domanda denoto numerose lacune che andrebbero colmate prima di procedere con un incarico, sia dal punto deontologico sia procedurale/metodologico.
Fermo restando che i parametri a cui ti riferisci valgono per gli «importi a base di gara per le prestazioni dei servizi di architettura ed ingegneria per le opere pubbliche», dal momento che le tariffe sono state abrogate dal 2012, ed escluso ogni riferimento esplicito, possono servire solo per avere un'idea orientativa.

Inoltre per maggiore corrispondenza con le tipologie di prestazioni attese, andrei a consultare le ex Tariffe per Architetti ed Ingegneri di cui alla ex L.143/49.
Mettiamo il caso si voglia comunque adottare questo metodo per calcolarsi in via del tutto personale il corrispettivo: è piuttosto chiaro che il «costo dell'opera» inizialmente è solo stimato, e dunque potrebbe variare in relazione all'«importo effettivo» a fine incarico. Come giustamente già da te rilevato potrebbe cambiare sensibilmente dal momento che il cme segue un progetto attualmente non è definibile. Altra cosa è dire che la stima è sbagliata: ciò coinvolge la sfera dell'esperienza e della competenza specifica ed è quindi una considerazione soggettiva.

Mi soffermerei sul considerare l'ipotesi di ragionare per scaglioni con onorari "fissi" per ciò che riguarda le prestazioni tecniche, di progettazione e di consulenza, e onorari variabili in funzione dell'importo delle opere per la direzione lavori, sicurezza, design arredi ecc: io ho adottato un metodo basato sull'interpolazione di parametri di superficie, costo dell'opera - che non è il prezzo dell'impresa ma un dato di stima analitica del "valore complessivo" indipendente e derivante dalla stima analitica o computo metrico estimativo - e grado di complessità, che al variare dell'importanza e completezza restituiscono dei valori proporzionali.
In questo modo, sapendo che un appartamento di 100 mq in cui si interviene "solo" con una operazione di architettura di interni (manutenzione straordinaria) è impossibile che diventi di 120mq, il costo della progettazione ed assistenze rimane invariato (per lo scaglione specifico s'intende: è evidente che un progetto per un app.to di 40mq avrà un costo inferiore rispetto ad uno di 100, per la logica di ponderazione di cui sopra), ciò che potrebbe variare è il compenso per la DDLL e Revisione contabile che è in percentuale con una parte fissa.
Faccio un esempio concreto:

| Scaglione 70-120mq |
Fattibilità e Ricerche preliminari: 200/260€
Verifiche Documentali: 100/130€
Rilievo e stato di fatto: 160/220€
Progetto Preliminare: 400/540€
Stime di massima: 70€
Progetto Definitivo: 640/870€
Stime particolareggiate: 120/150€
Progetto Esecutivo: 960/1.300€
Pratiche urbanistiche (CILA) 800/880€
Pratiche urbanistiche (SCIA): 1.200/1.400€
Assistenza & Consulenza: 320/440€
Contratti e capitolati: 400/540€
Pratiche catastali e chiusura lavori: 320/370€
Direzione Lavori standard: 5% min. 500€ (fino a 20.000€); 5/4,5% 1.000/1.600€ (20-35.000€); 4,5/3,8% 1.600/2.300€ (35.000-60.000€); 3,8/3,3% 2.300/3.300€(+60.0000€)
Direzione Lavori e Revisione Contabile: 6,5% min. 700€ (fino a 20.000€); 6,5/6% 1.300/2.100€ (20-35.000€); 6/5,5% 2.100/3.300€(35.000-60.000€); 5,5/4,5% 3.300/4.500€ (60-100.000€).

Tali importi sono poi suscettibili di una scontistica per casi particolari, legami di amicizia o parentela.
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archspf Bravo! Hai dato un ottima panoramica della situazione. Oggi si è praticamente liberi di formulare la propria proposta come preferiamo, ma si deve produrre il nostro preventivo e si deve avere un incarico prima di muoverci. Chiaramente se si propone un contratto a percentuale e punto si ricade in una serie di problemi. Molto meglio fissare una serie di costi, io ne aggiungerei anche un altro paio. Un contratto chiaro e corposo che contiene tutte le possibili consulenze. Prevedere delle spese minime e degli scaglioni. Ogni lavoro poi prende una piega diversa, alle volte si devono fare 4 pratiche per un piccolo appartamento e si passa più tempo in uffici tecnici che in cantiere, altre volte il cliente cambia idee durante il lavoro e si parte dal bagno e poi si rifà tutto. Nel frattempo il cliente una volta che ha firmato un contratto difficilmente è disponibile a riconoscere integrazioni non precedentemente elencate.
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