{"id":1191,"date":"2013-12-12T10:17:11","date_gmt":"2013-12-12T09:17:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.professionearchitetto.it\/news\/prog\/?p=1191"},"modified":"2013-12-16T10:18:06","modified_gmt":"2013-12-16T09:18:06","slug":"piani-urbanistici-particolareggiati-agevolazioni-con-costruzione-finita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.professionearchitetto.it\/news\/prog\/piani-urbanistici-particolareggiati-agevolazioni-con-costruzione-finita\/","title":{"rendered":"Piani urbanistici particolareggiati: agevolazioni con costruzione finita"},"content":{"rendered":"

Le sole opere di urbanizzazione non sono sufficienti a garantire, all\u2019acquirente originario, la riduzione dei tributi sui trasferimenti di terreni, prevista dalla legge 388\/2000.<\/p>\r\n

I benefici fiscali per i trasferimenti di terreni situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, consistenti nell\u2019imposta di registro all\u20191% e in quelle ipotecaria e catastale in misura fissa, si applicano a condizione che l\u2019acquirente originario provveda a realizzare compiutamente l\u2019edificazione entro cinque anni.<\/p>\r\n

Questo, in sintesi, \u00e8 il principio di diritto affermato dalla recente sentenza della Commissione tributaria regionale di Bologna n. 59\/04\/13, depositata l\u20198 ottobre 2013.<\/p>\r\n

La vicenda processuale
La controversia decisa dai giudici emiliani nasce dalla proposizione di un appello da parte di una societ\u00e0 di capitali, avverso una pronuncia resa dalla Commissione tributaria provinciale di Ravenna.
In particolare, cos\u00ec come osservato puntualmente dai giudici regionali nella parte della decisione riservata allo svolgimento del giudizio, con \u201csentenza dell\u20198.7.2009 la Commissione tributaria provinciale di Ravenna rigettava il ricorso presentato dalla srl E. avverso l\u2019avviso di liquidazione emesso dall\u2019Agenzia delle Entrate di Lugo in relazione all\u2019imposta di registro dovuta per l\u2019acquisto di un\u2019area edificabile per il quale la societ\u00e0 ricorrente aveva fruito delle agevolazioni di cui all\u2019articolo 33, comma 3, legge 388\/2000. Il giudice di primo grado, dopo aver confutato la tesi dell\u2019Agenzia, secondo la quale gli interventi edificatori erano stati realizzati in particelle diverse da quelle acquistate, rilevava tuttavia che la ricorrente si era limitata ad eseguire le sole opere di urbanizzazione primaria, rivendendo poi i lotti ad altri soggetti, mentre l\u2019utilizzazione edificatoria da realizzarsi nel quinquennio riguardava la completa realizzazione dei manufatti, attribuendo alla sopravvenuta legge finanziaria 2008 valore di interpretazione autentica\u201d.<\/p>\r\n

Con il citato atto d\u2019appello proposto dalla societ\u00e0 di capitali veniva osservato che \u201c\u2026il rilascio dei permessi di costruzione e l\u2019esecuzione integrale delle opere di urbanizzazione soddisfacevano la condizione di legge e che la natura di norma speciale dell\u2019articolo 33, comma 3, della legge 388\/2000, imponeva una stretta interpretazione e rendeva impossibile attribuire alla legge finanziaria del 2008 il valore di norma di interpretazione autentica della disciplina previgente\u201d.
Come sottolineato dalla Ctr di Bologna, \u201c\u2026l\u2019Agenzia delle Entrate di Ravenna si \u00e8 costituita nel giudizio di appello chiedendo la conferma della sentenza gravata e condividendo le argomentazioni del giudice di primo grado\u201d.<\/p>\r\n

La motivazione della sentenza
I giudici emiliani, respingendo il ricorso in appello presentato dalla parte privata, hanno espresso, nella parte motiva della loro decisione, due importanti principi giuridici, che possono assumere fondamentale rilevanza in tutti i casi nei quali l\u2019Amministrazione finanziaria contesti la decadenza dalle agevolazioni fiscali previste dalla normativa originaria in materia di trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati.<\/p>\r\n

Pi\u00f9 precisamente, tali principi riguardano:
– la soggettivit\u00e0 dell\u2019agevolazione
– la precisazione del concetto di \u201cutilizzazione edificatoria dell\u2019area\u201d previsto originariamente dall\u2019articolo 33, comma 3, della legge 388\/2000.<\/p>\r\n

Soggettivit\u00e0 dell\u2019agevolazione
In primo luogo, la Commissione regionale ha correttamente ritenuto che \u201c\u2026muovendo dai dati di fatto, \u00e8 pacifico che la E. srl abbia ottenuto i vari permessi di costruzione ed abbia realizzato le opere di urbanizzazione primaria nel quinquennio previsto dalla legge, ma \u00e8 altrettanto pacifico che non sia stata realizzata l\u2019ulteriore edificazione delle aree; \u00e8 irrilevante, a questo proposito, che la realizzazione dei manufatti autorizzati sia stata eseguita da altri soggetti, acquirenti dei lotti, poich\u00e9 secondo la giurisprudenza consolidata della Cassazione \u2018il beneficio dell\u2019assoggettamento all\u2019imposta di registro nella misura dell\u20191 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dalla L. 388 del 2000,articolo 33, comma 3, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l\u2019utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall\u2019acquisto; la disposizione agevolativa, ispirata alla “ratio” di diminuire per l\u2019acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all\u2019acquisto dell\u2019area, appare infatti di stretta interpretazione, ai sensi dell\u2019articolo 14 preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalit\u00e0 se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestivit\u00e0 dell\u2019attivit\u00e0 edificatoria di un successivo acquirente\u2019 (cfr Cassazione, sezioni VI-V, ordinanza 5933 dell\u20198.3.2013)\u201d.<\/p>\r\n

In merito a questo aspetto, giova evidenziare che tale determinazione alla quale sono giunti i giudici emiliani si inserisce in un ormai consolidato indirizzo giurisprudenziale, sia di merito sia di legittimit\u00e0, che riconosce ormai unanimemente la natura soggettiva del beneficio fiscale, previsto dal legislatore per i trasferimenti di immobili ricompresi in piani urbanistici particolareggiati.<\/p>\r\n

La Cassazione, gi\u00e0 con le ordinanze 7438\/2009 e 18679\/2010, ha infatti stabilito l\u2019importante principio di diritto secondo il quale l\u2019agevolazione in esame spetta solamente a chi acquista e realizza l\u2019edificazione nel quinquennio. In particolare, con l\u2019ordinanza 18679\/2010, ha ritenuto che la disposizione agevolativa, \u201cispirata alla ratio di diminuire per l\u2019acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all\u2019acquisto dell\u2019area, debba considerarsi di stretta interpretazione, a meno di non voler ingenerare dubbi di incostituzionalit\u00e0, qualora il beneficio in parola fosse ricollegato alla tempestivit\u00e0 dell\u2019attivit\u00e0 edificatoria di un successivo acquirente (cfr Cassazione 7438\/2009)\u201d.<\/p>\r\n

Nella parte motivazionale dell\u2019ordinanza 7438\/2009, la Cassazione argomenta, con un percorso logico-giuridico alternativo, il riconoscimento della natura soggettiva dell\u2019agevolazione in esame.
In primo luogo, i giudici premettono \u2013 riferendosi all\u2019articolo 33, comma 3, legge 388\/2000 \u2013 che \u201cla norma \u00e8 di stretta interpretazione a sensi dell\u2019articolo 14 preleggi. La tesi sostenuta dalla sentenza impugnata trova un primo ostacolo nell\u2019ultima parte del comma ove fa riferimento al trasferimento al singolare e senza alcuna specificazione. Ritenendo l\u2019applicabilit\u00e0, come nella sentenza impugnata, del beneficio al primo acquirente nell\u2019ipotesi di uno o pi\u00f9 trasferimenti nel quinquennio per fissare con sicurezza il termine il legislatore avrebbe dovuto far riferimento al primo trasferimento\u201d.
La suprema Corte, sottolinea, inoltre, che l\u2019argomento principale di tale tesi \u00e8 da individuare nella \u201cratio\u201d della legge. A tale proposito, viene evidenziato che \u201cnon si comprende, infatti, quali ragioni vi sarebbero nel favorire chi compri e rivenda un suolo in area soggetta a piani particolareggiati e nel collegare aleatoriamente tale beneficio alla tempestivit\u00e0 dell\u2019azione edificatoria di un successivo acquirente. Inoltre cos\u00ec interpretata la norma si discosterebbe dai principi di ragionevolezza e di eguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzionalit\u00e0\u201d.<\/p>\r\n

La posizione dei giudici di legittimit\u00e0 \u00e8 unanimemente condivisa anche dalle Commissioni tributarie territoriali, che aderiscono alla tesi della natura soggettiva dell\u2019agevolazione prevista all\u2019articolo 33, comma 3, della legge 388\/2000 (cfr fra le altre: sentenza della Ctr Emilia Romagna 24\/2011; Ctp Ravenna 123\/11, 61\/2011, 75\/2011 e 66\/2008; Ctp Firenze 8\/2009; Ctp Verona 74\/2007).<\/p>\r\n

Precisazione del concetto di \u201cutilizzazione edificatoria dell\u2019area\u201d
In secondo luogo, la parte motivazionale della pronuncia in commento assume rilevanza pratica anche perch\u00e9 provvede a precisare il concetto di \u201cutilizzazione edificatoria dell\u2019area\u201d previsto originariamente dall\u2019articolo 33, comma 3, della legge 388\/2000. In particolare, i giudici emiliani hanno ritenuto che, per individuare l\u2019esatto significato da attribuire al concetto di \u201cutilizzazione edificatoria dell\u2019area\u201d, occorre tener conto sia della lettera sia della finalit\u00e0 della norma agevolativa.
Il Collegio giudicante ha, infatti, affermato in primo luogo che \u201c\u2026gi\u00e0 la lettera e la \u2018ratio\u2019 della legge 388\/2000 consentono agevolmente di ritenere che il beneficio postuli l\u2019edificazione completa delle aree acquistate con le agevolazioni fiscali, risolvendosi altrimenti in una manovra puramente speculativa a favore di chi si limiti, come nel caso di specie, ad attivare le pratiche burocratiche e a realizzare i soli interventi di urbanizzazione primaria\u201d.
I giudici emiliani, sviluppando ulteriormente tale percorso logico-giuridico del loro ragionamento, hanno sottolineato, inoltre, che \u201c\u2026la disposizione agevolativa \u00e8 ispirata alla \u2018ratio\u2019 di diminuire per l\u2019acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all\u2019acquisto dell\u2019area (cfr Cassazione, sezioni VI-V, ordinanza 13173 del 25.7.2012), e sarebbe del tutto illogico garantire un esborso tributario ridotto a chi si limiti a marginali interventi di supporto, tanto pi\u00f9 che il notevole lasso di tempo a disposizione per eseguire le opere (ben 5 anni) \u2013 il cui mancato rispetto \u00e8 condizione risolutiva e non meramente sospensiva: cfr. Cassazione, sezione V, sentenza 29612 del 29.12.2011) \u2013 costituisce un ulteriore riscontro della necessit\u00e0 di realizzare compiutamente l\u2019edificazione\u201d.<\/p>\r\n

Evoluzione della normativa agevolativa
L\u2019agevolazione per gli immobili inseriti in piani urbanistici particolareggiati \u00e8 stata introdotta dalla Finanziaria 2001. Pi\u00f9 precisamente, l\u2019articolo 33, comma 3, legge 388\/2000, prevedeva un particolare trattamento fiscale per \u201ci trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale\u201d , e \u201ca condizione che l\u2019utilizzazione edificatoria dell\u2019area avvenga entro cinque anni dal trasferimento\u201d.<\/p>\r\n

Ricorrendo tali presupposti, la norma agevolativa assoggettava i medesimi atti all\u2019imposta di registro dell\u20191% e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.<\/p>\r\n

Successivamente, il legislatore, con l\u2019articolo 76 della legge 448\/2001, sotto la generica rubrica \u201cregime fiscale dei trasferimenti di beni immobili\u201d, aveva ritenuto opportuno emanare una disposizione interpretativa dell\u2019agevolazione di cui all\u2019articolo 33, comma 3, chiarendo che la stessa spettava \u201canche nel caso in cui l\u2019acquirente non disponesse in precedenza di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico\u201d.
Con la legge 350\/2003 \u00e8 stato poi stabilito che \u201cNell\u2019ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all\u2019articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore\u201d.<\/p>\r\n

La disposizione originaria, poi abrogata (articolo 36, comma 15, Dl 223\/2006), \u00e8 stata in seguito riproposta, con alcune peculiarit\u00e0, dall\u2019articolo 1, commi da 25 a 28, della legge 244\/2007.
Pi\u00f9 in dettaglio, la Finanziaria 2008 ha riscritto nuovamente la tassazione dei trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all\u2019attuazione di programmi di edilizia residenziali comunque denominati, prevedendo per la prima volta l\u2019introduzione della fattispecie all\u2019interno dei testi normativi di riferimento per quanto riguarda l\u2019imposta di registro (Dpr 131\/1986) e le imposte ipotecaria e catastale (Dlgs 347\/1990).
Sulla base, quindi, di tale inserimento, tecnicamente, non si tratta pi\u00f9 di un\u2019agevolazione, ma di una diversa imposizione indiretta nell\u2019ambito della disciplina base ordinaria di un determinato tributo, per una specifica fattispecie traslativa, particolare rispetto a quella generale dei \u201ctrasferimenti immobiliari\u201d.<\/p>\r\n

A seguito delle modifiche operate dalla legge 244\/2007, la tassazione per i trasferimenti di immobili inseriti in piani particolareggiati diretti alla attuazione di programmi di edilizia residenziale, comunque denominati, \u00e8 la seguente:<\/p>\r\n

– imposta di registro 1%
– imposta ipotecaria 3%
– imposta catastale 1%.
Giova evidenziare che, nella versione originaria della Finanziaria 2008, l\u2019aliquota dell\u20191% dell\u2019imposta di registro si applica a condizione che \u201cl\u2019intervento cui \u00e8 finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell\u2019atto\u201d.
In merito a tale aspetto, il Dl 225\/2010, all\u2019articolo 2, comma 23, ha previsto che il termine di cinque anni per il completamento dell\u2019intervento, per poter godere dell\u2019agevolazione in esame, \u00e8 prorogato di tre anni.
(Fonte: Fisco oggi)<\/p>\r\n

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