DATI:
-Comune di Roma
-Lotto di 900 mq su cui insiste un fabbricato (A) a destinazione residenziale che ha già ottenuto la concessione in sanatoria.
-Richiesta del Permesso di Costruire sullo stesso terreno di un'unita immobiliare residenziale (B) distinta da quella preesistente (A)
PROBLEMA:
-Ai fini del calcolo della cubatura edificabile residua ammissibile (B) come calcolo la cubatura esistente di (A)?
SOLUZIONI POSSIBILI:
1) considero quella "reale" così come risulta da rilievo e da concessione in sanatoria;
2) SUL (superficie utile lorda) di (A) x 3,20 m (h virtuale).
Ringrazio tutti coloro che proveranno ad illuminarmi sulla questione.
Daniele
vivalux : [post n° 254233]
PERMESSO DI COSTRUIRE: CALCOLO CUBATURA ESISTENTE
nella concessione edilizia sono indicati tutti i parametri edilizi ed urbanistici del progetto compresa la SUL
La ringrazio. Aggiungo che le N.T.A del Piano Particolareggiato specificano: "per volumetria preesistente va considerata quella legittimamente realizzata...". E così si è proceduto nel calcolo della cubatura ammissibile. Ma al IX Dip. (dopo un anno....e non aggiungo altro) sostengono che in realtà la volumetria preesistente va calcolata considerando l'altezza "virtuale" di 3,20 m (in pratica dovremmo considerare la preesistenza come se fosse una "nuova edificazione"). Cito il sommo poeta:" c'è del marcio in Danimarca".
forse non ho capito ma la cosa mi interessa ricapitolando hai un unico lotto 900 mq con un indice di fabbricabilità X che ti da il max della cubatura che puoi realizzare in base alle norme vigenti nuovo PRG giusto?
ma su quel lotto già insiste un fabbricato A che ha ottenuto una CES per una SUL inferiore al max consentito...
quindi chiedi di costruire ex novo un edificio B pari al SUL che ottieni facendo lo scomputo
a parte deve sarebbe il problema visto che dal rilievo di A trovi subito ciò che devi defalcare ma mi chiedo se nel solito lotto puoi edificare con due edifici distinti senza frazionare l'area di pertinenza potendo fare un sommatoria di cubatura cioè su 900 mq ed. A+B = X ( If mc/mq )...
ma su quel lotto già insiste un fabbricato A che ha ottenuto una CES per una SUL inferiore al max consentito...
quindi chiedi di costruire ex novo un edificio B pari al SUL che ottieni facendo lo scomputo
a parte deve sarebbe il problema visto che dal rilievo di A trovi subito ciò che devi defalcare ma mi chiedo se nel solito lotto puoi edificare con due edifici distinti senza frazionare l'area di pertinenza potendo fare un sommatoria di cubatura cioè su 900 mq ed. A+B = X ( If mc/mq )...
Il problema è stato sollevato da uno dei tecnici del Dip. (un altro tecnico dello stesso ufficio mesi fa aveva sostenuto il contrario...) solo in merito al calcolo della cub. esistente da scomputare. Ripeto che le N.T.A. del P.P. in cui ricade il lotto definiscono "VOLUMETRIA PREESISTENTE = quella legittimamente realizzata, legittimata e/o legittimabile".
In pratica secondo il Tecnico dovrei calcolare il volume preesistente A=Sul x 3,20m (come se anche la preesistenza fosse una nuova edificazione) e non A= volume realizzato effettivo. In questo modo otterrei però una cubatura preesistente superiore a quella reale realizzata e condonata (sulla quale mi sono basato per il calcolo Sul ammissibile) che a questo punto andrebbe sottratta a B (per darti un'idea parliamo di 17mq di Sul, non mi pare poco).
Questo comporterebbe da parte mia una revisione del progetto non indifferente. Tutto ciò ad un anno preciso dalla presentazione della domanda di permesso e dopo aver già presentato i NUOVI TIPI per delle inezie. Comprenderete la rabbia...Spero di essere stato chiaro. Grazie
In pratica secondo il Tecnico dovrei calcolare il volume preesistente A=Sul x 3,20m (come se anche la preesistenza fosse una nuova edificazione) e non A= volume realizzato effettivo. In questo modo otterrei però una cubatura preesistente superiore a quella reale realizzata e condonata (sulla quale mi sono basato per il calcolo Sul ammissibile) che a questo punto andrebbe sottratta a B (per darti un'idea parliamo di 17mq di Sul, non mi pare poco).
Questo comporterebbe da parte mia una revisione del progetto non indifferente. Tutto ciò ad un anno preciso dalla presentazione della domanda di permesso e dopo aver già presentato i NUOVI TIPI per delle inezie. Comprenderete la rabbia...Spero di essere stato chiaro. Grazie
in ballo ci sono 17 mq che ti icasinano il progetto , ho capito bene ? poi,
perchè due tecnici si sono occupati della stessa pratica ?
chi è il vero responsabile tecnico istruttore ?
cosa ti hanno inviato un preavviso di diniego art 10bis L 241/90 ? guarda che i comuni non possono più fare quello che racconti che dopo un anno ti cambiano le carte in tavole perchè è un periodo troppo lungo per l'istruttoria nulla osta e assensi vari
vai dal dirigente e esponi il caso previa letterina di presentazione in cui racconti cosa è accaduto metti tutto per iscritto e vacci a parlare cercando di dimostrare MOLTO bonariamente le tue ragioni dopo di che chiedi le motivazioni e te la fai mettere per iscritto
alle brutte ti servirà per giustificare al tuo cliente il conto più alto
perchè due tecnici si sono occupati della stessa pratica ?
chi è il vero responsabile tecnico istruttore ?
cosa ti hanno inviato un preavviso di diniego art 10bis L 241/90 ? guarda che i comuni non possono più fare quello che racconti che dopo un anno ti cambiano le carte in tavole perchè è un periodo troppo lungo per l'istruttoria nulla osta e assensi vari
vai dal dirigente e esponi il caso previa letterina di presentazione in cui racconti cosa è accaduto metti tutto per iscritto e vacci a parlare cercando di dimostrare MOLTO bonariamente le tue ragioni dopo di che chiedi le motivazioni e te la fai mettere per iscritto
alle brutte ti servirà per giustificare al tuo cliente il conto più alto
Andiamo per ordine:
1) in realtà la pratica la sta seguendo un solo tecnico; l'altro Tecnico era stato da me interrogato su un problema analogo a quello in oggetto, ma per un incarico precedente (che poi si è interrotto - qui dovrei aprire un altro capitolo, ma non mi pare la sede adatta);
2) nessun avviso di diniego: revisione con il Tecnico (tipo quelle che si facevano all'Università, ma con molta più superficialità) e supervisione (ma non in mia presenza) con il Responsabile dell'Ufficio; il fatto è che in un anno la pratica è stata revisionata SERIAMENTE solo adesso, nonostante le mie continue pressioni.
3) certo, procederò come pure tu mi suggerisci, incassando ancora una volta l'umiliazione di vedere il proprio lavoro considerato niente (lo dico senza vittimismo, ma solo come dato culturale). Grazie di nuovo per la disponibilità e la partecipazione.
1) in realtà la pratica la sta seguendo un solo tecnico; l'altro Tecnico era stato da me interrogato su un problema analogo a quello in oggetto, ma per un incarico precedente (che poi si è interrotto - qui dovrei aprire un altro capitolo, ma non mi pare la sede adatta);
2) nessun avviso di diniego: revisione con il Tecnico (tipo quelle che si facevano all'Università, ma con molta più superficialità) e supervisione (ma non in mia presenza) con il Responsabile dell'Ufficio; il fatto è che in un anno la pratica è stata revisionata SERIAMENTE solo adesso, nonostante le mie continue pressioni.
3) certo, procederò come pure tu mi suggerisci, incassando ancora una volta l'umiliazione di vedere il proprio lavoro considerato niente (lo dico senza vittimismo, ma solo come dato culturale). Grazie di nuovo per la disponibilità e la partecipazione.
...la legittimità del costruito va verificata sulla base delle disposizioni del regolamento edilizio/nta vigente al momento del rilascio del titolo autorizzativo (licenza, concessione o permesso)...è errato calcolare la consistenza edilizia/urbanistica legittimamente realizzata nell'anno x considerando le nta vigenti
