Accesso indipendente sull'esterno o su strada pubblica?

messaggio inserito venerdì 25 settembre 2020 da Edoardo

[post n° 437344]

Accesso indipendente sull'esterno o su strada pubblica?

Requisito indipendenza per domanda Superbonus. Paradossalmente se io ho tre villoni con parco privato i cui accessi danno su un corsello privato comune ai villoni.. sono considerate condominio? Se io ho un'unità indipendente, parte di fabbricato con altre unità, con termo autonomo, ed il cui accesso avviene da scala esterna comune ad altre unità... è considerata condominio anche se il condominio non esiste in quanto mai costituito? E' considerata indipendente in quanto ha accesso diretto sull'esterno comunque? Il requisito di autonomia guarda anche l'aggregazione? (es. case a schiera).
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Si, sono tutti esempi che stando al chiarimento AdE non accedono al 110.

...La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall'esterno», presuppone, ad esempio, che «l'unità immobiliare disponga di un ACCESSO INDIPENDENTE NON COMUNE ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di PROPRIETA' ESCLUSIVA».

La proprietà esclusiva è sostanzialmente quello che vincola tutto.
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Proprietario di di una metà di casa bifamiliare con accesso in comune, avendo accesso privato personale sul retro, su strada con diritto di passo, posso usufruire del bonus?
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Se io ho un terrazzo e accedo all'esterno da questo terrazzo quindi... potrebbe risultare indipendente? Altrimenti esisterebbero innumerevoli casi di unità nello stesso fabbricato ma non appartenenti a condominio alcuno. Anche una strada privata paradossalmente non è accesso su strada pubblica se la discriminante è il pubblico. Se invece è l'esterno è un requisito molto più inclusivo.
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Sembra essere il classico esempio di bifamiliare con accesso in COMUNE e perciò probabilmente in comproprietà. Dunque non è ammissibile. L'unità deve essere funzionalmente indipendente e senza parti in comproprietà.
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L'accesso non è l'unica caratteristica, occorre anche che gli impianti e tutti gli allacciamenti siano indipendenti. Così astrattamente non è facile dare una risposta.
Anche il tema delle strade vicinali, così come le servitù di passaggio, necessiterà di ulteriori chiarimenti Ade in quanto non si configura come proprietà, ne tanto meno comproprietà e perciò ora è di incerta interpretazione.
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Quindi una "schiera" con termo autonomo, con accesso da elementi esterni comuni può chiedere solo bonus come condominio? E se non è mai esistito un condominio costituito?
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Dipende, ci sono schiere con accesso autonomo direttamente dalla strada e utenze autonome, altrimenti, se presenti parti in comune, stando ad AdE non possono accedere. La costituzione formale del condominio non è necessaria ma si determina un condominio di fatto.
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Grazie mille per la risposta veramente gentile nel frattempo tutte le utenze sono personali, Ognuno ha i suoi attacchi e allacci privati,
Purtroppo nessuno con le regole che ci sono adesso riescono a darmi una risposta causa la poca chiarezza in situazioni particolari grazie ancora
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Parlo del caso di unità con utenze autonome ma accesso da parti comuni. Impianti di riscaldamento autonomi. Per paradosso tre ville autonome in una corte, con giardini i cui cancelli danno in una strada di accesso COMUNE alle tre ville e non pubblica... diventano condominio perchè la strada di accesso è comune alle tre ville? Anche l'unità immobiliare addossata e sovrastante altre ma che ha accesso DIRETTO dall'esterno su scala comune è alla stregua di una villa che ha accesso su strada privata (in comune) e non su strada pubblica se la discriminante è la parte comune e non l'esterno. E' un paradosso ma è per capire la discriminante quale sia. Grazie della collaborazione.
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La discriminante è da ricercarsi nella deficienza cognitiva e tecnico-professionale di chi ci amministra, di chi legifera, di chi interpreta e di chi partorisce chiarimenti. Diversamente, l'unica altra ipotesi è che sia tutto voluto. Un enorme spot politico/elettorale partorito per dare l'impressione di stanziare 1000 a fronte di una reale elargizione di 10.
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Pagine 14 e 15 della CIRCOLARE N. 24 /E: si parla del requisito di autonomia funzionale... e si parla di unità immobiliari che abbiano accesso esclusivo sull'esterno, non sulla strada/piazza pubblica.

Ma io che ce sto a fà qua! Dovrei progettà una città! ...magari in Bahrein. Ponteggi aiuto.
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Nell'interpello 328 si parla di "ACCESSO INDIPENDENTE NON COMUNE ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di PROPRIETA' ESCLUSIVA".

Non si parla di strada pubblica ma se non è pubblica di chi è? Di un altro privato: allora non è di mia esclusiva proprietà perciò non sarei funzionalmente indipendente. In comune ad altri soggetti: lo stesso come sopra.

Stando ad una cautelativa interpretazione per uscire da casa mia e raggiungere la strada pubblica devo attraversare solo zone di mie proprietà e di nessun altro. Da capire poi se la mia proprietà è gravata da servitù di passaggio...

Del resto in Bahrein questi problemi non se li fanno
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Oikos, dalla lettura della definizione della circolare: "Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva."
Mi sorge il dubbio che non debbano essere TUTTI gli impianti di proprietà esclusiva, ma almeno qualcuno...
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Ma il "qualunque" penso sia da intendersi come "qualsiasi"
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Uauuu che risposta intelligente, speriamo che rientrino quelle che Sono costretti a passare su servitù, no condominio strada sterrata (50 metri immezzo ai campi )con proprietàri, che risultano nati nel 1901,
giuro
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...e si torna al paradosso di ville indipendenti, con parchi i cui cancelli insistono in una strada privata in comune con altre ville. La villa è indipendentissima come tipologia ed impianti ma non ha l'accesso esclusivo su strada pubblica.
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Ultima meraviglia: se una unità a schiera ha contatore dell'acqua in comune con altre non è funzionalmente autonoma quindi deve fare il cappotto come condominio (trainante) e non opere nella singola unità. Questo a meno che da sola non abbia >25% involucro facendo cappotto... ma sempre cappotto deve fare. (correggetemi se sbaglio, magari!)
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Ultimo aggiornamento: in interrogazione parlamentare, un sottosegretario all'Economia (tale Villarosa) pare abbia risposto che la strada di accesso può essere pure privata (perchè sulla circolare non è specificato che sia pubblica).
Inoltre valgono anche accessi su "terreni comuni" (penso si riferisca alle servitù).
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Si ho visto il video dove è molto chiaro, confermo quanto ha scritto desnip
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Sì, se hai accesso (soglia di casa) su area esterna tua esclusiva (anche terrazzo?) è considerato autonomo anche se tra la strada e quest'area esclusiva ci sono parti comuni per raggiungerla. Se invece la soglia insiste direttamente su un giardino comune non è considerata indipendente.
Resta l'arcano dei manufatti... se uno ha contatori propri ma dentro ad un manufatto con altre unità pare sia considerato condominio. Pazzesco ma è così, speriamo cambi. O sbaglio?
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Hanno finalmente modificato la norma con la conversione in legge del decreto agosto. Puo' esserci uno spazio anche in comproprieta' fra la strada pubblica e la pertinenza esclusiva che da' accesso all'abitazione.
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Per la precisione il decreto non è stato ancora convertito, manca il sì della Camera, ma non dovrebbero esserci più modifiche a quanto approvato.
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Ok, perfetto. Quindi, ad esempio, tutte le villette (bifamiliari, a schiera, ecc) con giardino che affaccia su un area che non sia pubblica, possono finalmente e giustamente accedere al superbonus.
Rimango dubbioso sul discorso "soglia di casa su corte comune", ad esempio edifici in corti rurali o la famosa bifamiliare "di famiglia" con ingressi autonomi da area pertinenziale comune ad entrambe le U.I.
Non ho trovato nulla, invece, in merito alla rimozione dell'inspiegabile impedimento per edifici bifamiliari con unica proprietà (proprietà che godrebbe del superbonus se le U.I. fossero una a San Remo e l'altra a Cortina).
Ovviamente chiedo per un amico, perchè io, da archistar affermata, ho già capito tutto pur non occupandomi di edilizia per i poveri.
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E VAIII DAJE! ...e per i manufatti in comune?
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ArchiFish, infatti quel problema delle plurifamiliari con unico proprietario non è stato rimosso, pare per mancanza di fondi e si attenda la programmazione del Recovery fund.
Cmq, per la questione degli accessi, a me i clienti mi stanno facendo impazzire: c'è persino chi è convinto di avere un accesso autonomo perchè accede al suo appartamento da scala comune ma il pianerottolo è suo esclusivo... Poi non vi dico quelli che stanno in condominio (ad es. il padre sopra e il figlio sotto) e si fanno un sacco di pippe mentali per fare in modo da avere due accessi autonomi...
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@desnip
pensa che io sono talmente "archistar" da concedermi il lusso di impazzire autonomamente e propedeuticamente, così da evitare a possibili committenti di dover partorire idee malsane e sentirmele proporre.
In verità, ho ancora bisogno di lavorare e qualche commessa "consistente" farebbe comodo, quindi ho la cattiva abitudine di perder tempo "studiando", un po' per avere la risposta pronta, ma soprattutto per cercare di far godere a qualcuno di 'sto benedetto superbonus (e far godere il sottoscritto della relativa parcella).
Purtroppo la sorte pare costantemente avversa. Mai un cliente "normale" con una cavolo di villetta marcia, decrepita, ma soprattutto unifamiliare, indipendente e con un c@zzo di ingresso inequivocabilmente autonomo.
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