Responsabilità e competenze asseveratore: Nuovi obblighi dalla Guida ADE

messaggio inserito venerdì 12 agosto 2022 da archspf

archspf : [post n° 463792]

Responsabilità e competenze asseveratore: Nuovi obblighi dalla Guida ADE

Ciao a tutti. Vi riporto l'oggetto di un interpello inviato al mio ordine, che spero possa trovare a breve una risposta su un argomento che sta nuovamente portando alla ribalta il tema delle responsabilità del soggetto asseveratore, rispetto ai nuovi "requisiti" che l'ADE ha introdotto letteralmente dal nulla, con la nuova guida.

Apro per un dibattito su come affrontare la cosa.



«Egr.
in merito all'introduzione da parte di ADE (per quanto discutibile ed a parere di tutti gli operatori, di "spontanea iniziativa" della stessa, ovvero senza che vi sia una norma sovraordinata a riguardo) dei nuovi "requisiti" per la cessione del credito, molte banche (poste in prima linea) si sono già adeguate a richiedere in capo al "Soggetto responsabile dei servizi di asseverazione", una serie di nuove dichiarazioni che hanno ad oggetto, in particolare i seguenti punti:

(a) di aver controllato e verificato la documentazione tecnica sottoposta a verifica, e la
conformità della stessa, nonché delle informazioni, dati ed elementi ivi indicati, rispetto alla
normativa applicabile, anche ai fini del riconoscimento della detrazione d’imposta in
relazione ai Lavori effettuati;
(b) di aver ritenuto soddisfatti ed in linea con la circolare AdE n. 23/E del 23 giugno 2022, con
riferimento ai lavori eseguiti, i seguenti requisiti di cui agli Indici ivi previsti (par. 5.3) ed
applicabili alla fattispecie:
- con riferimento al terzo indice (“sproporzione tra l’ammontare dei crediti ceduti ed il valore dell’unità immobiliare”), il Responsabile dei servizi di asseverazione tecnica dichiara che in relazione al valore stimato dell’unità immobiliare prima dell’intervento, e tenuto conto del valore imponibile degli interventi, non si rilevano sproporzioni tra il valore delle unità immobiliari destinatarie degli interventi in oggetto e l’ammontare dei crediti offerti in cessione;
- con riferimento al sesto indice (“mancata effettuazione dei lavori”), il Responsabile dei servizi di asseverazione tecnica dichiara inoltre che i lavori elencati nell’asseverazione tecnica/ Sal di competenza sono stati effettivamente eseguiti.

Chiedo se le richieste che in sintesi riguardano (a) verifica documentazione amministrativa ed ai fini fiscali, (b) valutazione della proporzione tra valore immobiliare ed interventi, nonchè dichiarazione di effettiva realizzazione, siano di effettiva competenza e responsabilità dell'asseveratore in quanto sembrano del tutto estranee a quanto richiesto dal Decreto Asseverazioni circa la verifica della congruità delle spese.

Faccio presente una serie di elementi:
1. l'asseveratore potrebbe non coincidere né con il progettista né tantomeno con il direttore dei lavori: non sarebbe possibile determinare se l'intervento sia stato realmente realizzato (e anche il come) dal momento che questi non ha partecipato al processo e, per quanto si possa desumere dalla documentazione di cantiere (se presente!), questo richiederebbe quantomeno oneri ed impegno di risorse e tempo aggiuntivo da parte del tecnico asseveratore che dovrebbe anche farsi carico di attività non richieste (sopralluoghi, perizie, verifica della documentazione).
2. l'asseveratore non è incaricato delle verifiche urbanistiche/fiscali: l'attività "contabile" non contempla incarichi in capo ad altri soggetti verso i quali (in mancanza ed in ogni caso in contraddittorio) non può certo sostituirsi l'asseveratore. Di certo non spetta al tecnico (in senso generale) le verifiche sull'agevolabilità dell'intervento in quanto mansione di competenza esclusiva del fiscalista. Allo stesso modo non spetta all'asseveratore verificare che vi siano tutte le abilitazioni e certificazioni (in primis sulla legittimità dell'intervento e la verifica della conformità della preesistenza), in quanto già assolti (si presume) da terzo professionista incaricato dalla committenza. Non vedo come si possa assumere responsabilità rispetto ad attività che debbano essere svolte da altri professionisti.
3. in mancanza di un riferimento normativo esplicito ed oggettivo, come può l'asseveratore che ha il "solo" compito di verificare la congruità delle spese, valutare se l'importo dell'intervento sia sproporzionato o meno al valore dell'immobile, peraltro senza conoscerne l'originario stato di consistenza e conservazione (atteso che anche in questa fattispecie occorrerebbe mettere in campo altri adempimenti, sopralluoghi ecc.)?
4. in ultimo, come può l'asseveratore, in mancanza di opportuna documentazione di cantiere (es. verbali, documentazione fotografica) pronunciarsi senza conseguenze sull'effettivo stato dei lavori, quanto questo onere spetta al Direttore dei Lavori e, al massimo al committente che è l'unico destinatario dell'agevolazione e sembra escluso da qualsiasi coinvolgimento in capo a delle responsabilità dirette?»


a tutti BUON FERRAGOSTO e BUONE FERIE
Albo :
Ne discutevo giusto con un collega l'altro giorno prima di chiudere baracca e burattini per un poco di vacanze. Buone ferie anche a te
Ily :
A me lascia parecchio perplessa la "sproporzione tra l’ammontare dei crediti ceduti ed il valore dell’unità immobiliare", nel senso, se io compro un rudere magari a 10000 € e lo ristrutturo, e usufruisco del credito al 50% o del sismabonus, sicuramente spenderò più di lavori che di acquisto dell'edificio.
Lo stesso dicasi per zone dove gli edifici hanno valori molto bassi, ad esempio certi paesini in alta collina un po' isolata dove con 100000 ti compri magari una cascina di 150 mq, che per ristrutturare come si deve spendi 100000 €...
desnip :
Ha ragione Ily. Ci sono persino tanti comuni dove vendono gli immobili a 1 euro con obbligo di ristrutturazione...
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