Vendita immobile

messaggio inserito giovedì 2 aprile 2009 da Avv. Marco

[post n° 193530]

Vendita immobile

Salve a tutti
ho una questione da porvi: sto curando la vendita di un fabbricato sito in Afragola (Na) e, nella disamina della documentazione tecnico urbanistica è venuto fuori che, mentre i 3/4 del fabbricato risultano accatastati prima del 1942, per un primo piano dell'immobile invece siamo in possesso unicamente di una perizia giurata del 1971, la quale descrive la consistenza immobiliare com'è attualmente. Tuttavia, esiste una atto di donazione del 1970 nel quale l'immobile viene invece descritto parzialmente e, precisamente, secondo quanto esistente secondo l'accatastamento del 1940. Il comune non conserva alcuna ulteriore documentazione relativa al fabbricato e la questione è: si può sostenere la liceità urbanistica del 1° piano, nonostante esso non fosse accatastato prima del 1942 e quindi procedere alla vendita del bene? se si, come? grazie
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Intanto partiamo dal fatto che il catasto non è probatorio. Ma questo non significa che tutto ciò che non è stato censito al NCEU sia in ogni caso in regola.
Il fatto che sia per 3/4 costruito ante Legge urbanistica 1150 del 1942 fa sì che si possa considerare quella parte in regola, fermo restando che non vi fossero ad Afragola a quei tempi già delle norme locali che dettavano regole in merito, ma credo prorpio di no.
Quindi una parte diciamo che è a posto.
Andiamo all'altra parte che non risulta accatastata.
La perizia giurata stabilisce la situazione attuale e già esistente al 1971. Nell'atto di donazione del 1970 però si fa riferimento solo a quella parte regolare ossia quella risalente ante 1942. Da ciò si deduce, salvo mero errore di descrizione dell'immobile nella successione, che la parte ampliata è stat costruita tra il 1970, data successione, e il 1971 data perizia.
Tutto quindi risalente dopo la L.765/1967 che imponeva a chi volesse costruire sul territorio comunale doveva chiedere ed ottenere prima la licenza edilizia.
Quindi se questa parte realmente è stata costuita dopo il 1967 doveva avere necessariamente la licenza ediliza. Se così non fosse allora è da ritenersi abusiva. Se invece si può sostenere con altra documentazione (fotografica per esempio) che quella parte già era esistente prima del 01.09.1967 data di entrata in vigore della L.765, e che ricadeva a detta data fuori dal centro abitato, allora verrà dichiarato dal venditore sull'atto che l'immobile è ante 1967 e quindi si può stipulare regolarmente il rogito, non prima però di avere riaccatastato tutto per come si trova oggi l'immobile.
ciao
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ciao beppe
innanzitutto ti ringrazio per la risposta. volevo però specificarti che alla data del 1971 (riportata in perizia) l'immobile era così come lo vediamo oggi e che nell'atto di accettazione della donazione(effettuata nel 1974) è accettata tutta la consistenza dell'immobile (come da donazione più perizia giurata) e non solo ciò che veniva descritto nella donazione. altro problema è poi vedere se la dichiarazione ante '67 possa effettivamente rendere l'immobile semplicemente commerciabile oppure anche lecito dal punto di vista urbanistico. certo, già la dichiarazione ante '67 sarebbe di grande aiuto!
un saluto
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Si questo l'ho capito. Ma il problema più grosso è stabilire se l'immobile era esitente ante 01.09.1967.Intanto al di là se può o non può vendere. Intanto faglielo accatastare. Poi gli spieghi che davanti al notaio dovrà fare la solita dichiarazione di rito: che l'immobile è esitente da prima del 1967...et etc etc....e che da allora non sono stati effettuati lavori che avrenbbero comportato la richiesat adi concessione ediliza o autorizzazione edilizia. Sapessi quanti ne ho visti di questi atti che invece sono stati oggetto di concessione autorizzazione permesso di costruzione. Se poi vogliono anche la perizia giurata, con questa crisi c'è, trovi gente che ti giura che Berlusconi è comunista.

Poi dimmi tu avvocato Marco: ma ad Afragola pensi che qualcuno si creerà il probelma se quel fabbricato è regolare o meno? Fossimo a Zurigo potrei anche capirlo.
Ciao e buona vendita
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Dal punto di vista tecnico quoto l'intervento di beppe.
Sono meno d'accordo sulla "leggerezza" con cui si dovrebbe dichiarare ante 67 la parte dubbia.
Certamente non sarà il Comune di Afragola ad andare ad indagare (figurarsi) ma il nuovo acquirente (o il suo tecnico qualora dovesse intervenire per qualche manutenzione-trasformazione) potrebbe invece accorgersene eccome e se scoppia il casino si potrebbe annullare l'atto e procedere penalmente verso il venditore (falso in atto pubblico).
Fermo restando che beppe ha "fotografato" la prassi corrente.
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l'accatastamento è già stato fatto nel 2004 e comprende tutta la consistenza attuale del fabbricato. poi ti garantisco che il problema l'ha sollevato proprio un potenziale acquirente, che afferma di non potersi accontentare allo stato della dichiarazione ante '67!.
grazie
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Anch'io sono d'accordo con te alinger. Il mio voleva essere una forma di "leggerezza" giustificato dal contesto in cui ci si trova; lungi da me suggerire una situazione di illegalità.
Ma a tutto c'è un prezzo da pagare. Anche chi compra e sa che ciò che compra non è perfettamente a posto può ottenere uno sconto. Non sarà il primo e nemmeno l'ultimo. Se l'acquirente non si accontenta della dichiarazione perchè originario di Zurigo col tempo capirà che qui non siamo in Svizzera e spesso le cose vanno così.

Quest'ultima era una battuta.
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beppe avevo compreso benissimo il senso della tua risposta che tra l'altro condivido. Era solo per dare un'indicazione in più sull'ipotetico rischio.
ciao
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