Demolizione e ricostruzione in zona B. Calcolo della nuova volumetria.

messaggio inserito sabato 6 febbraio 2010 da emilio

emilio : [post n° 222721]

Demolizione e ricostruzione in zona B. Calcolo della nuova volumetria.

Buongiorno,

vi espongo il caso.
Vorrei demolire e ricostruire un edificio non isolato di cui sono proprietario da cielo a terra. L'edificio a tre piani si trova in una zona B di completamento con un indice di fabbricabilità territoriale pari a 7mc/mq. Al Comune mi dicono che per calcolare la nuova volumetria devo moltiplicare l'indice di fabbricabilità territoriale pari a 7 per la superficie dell'area di sedime dell'edificio da demolire. Il che implica che con un indice così elevato posso costruire un edificio di soli due piani fuori terra, addirittura più basso del precedente. Io ritengo invece che dal momento che le NTA fanno riferimento all'indice di fabbricabilità TERRITORIALE, alla superficie di sedime dell'edificio devo aggiungere anche la superficie delle urbanizzazioni primarie e secondarie per altro già esistenti. Da sapere inoltre che il rapporto di copertura per la zona omogenea in questione è di max il 50% e che il mio edificio costituisce l'angolo quasi interamente costruito di un isolato a corte di più ampie dimensioni al centro del quale esiste uno spazio non coperto e pubblico che garantisce e soddisfa il rapporto di copertura su menzionato. Per completezza di informazione, la norma rinvia alla necessità di un piano particolareggiato che non è stato ancora approvato e la cui approvazione non è prevista a breve medio termine. Qualcuno sa aiutarmi da districarmi da questo rompicapo? Grazie
beppe :
Solitamente le zone B sono zone di completamento per le quali sono già sufficinetmente state realizzate tutte le urbanizzazioni necessarie.
Al di là del tuo problema sulla cubatura realizzabile, sulla superficie coperta e sui piani da potere realizzare f.t., ma perchè non configuri il tuo intervento come mera ristrutturazione? Voglio dire ormai oggi è stato dibattuto questo argomento abbondantemente per cui è stata anche emessa una circolare in cui si sono ravvisate le condizioni di potere considerare una deolizione e ricostruzione alla stregua della ristrutturazione edilizia. Basta che segui quelle che sono le indicazioni della circolare Lunardi in merito al tipo di intervento e potrai realizare i tuoi fatidici 3 piani. Ma ricordati che condizione essenziale per potere rientrare nella locuzione di ristrutturazione, e quindi far rivalere i tuoi 3 piani, è che la ricostruzione del nuovo manufatto debba avere stessa sagoma, stessa volumetria e sullo stesso piano di sedime. Questa è la condizione della Circolare 7 agosto 2003, n.4174.
emilio :
Sì, l'alternativa della ristrutturazione edilizia prevista dalla legge Lunardi l'avevo presa in considerazione mio malgrado come ultima e forse unica possibile. Quello che mi auguravo era di riuscire a realizzare molto di più degli attuali tre piani, considerato l'alto indice di fabbricabilità territoriale e considerato che non ho praticamente vincoli n altezza (l'edificio non ha fabbricati prospicenti e il PRG vincola a ben 40 m l'altezza max per questa zona).
Grazie beppe.
ema :
Credo che essendoci un Piano Particolareggiato va visto:

Piano di Iniziativa pubblica o privata?
Quali e quante sono le proprieta' ricadenti nel perimetro del piano? Sei tu al 100%? Le norme transitorie/salvaguardia sul piano (e sua eventuale scheda) che dicono?
L' indice di cui dici si calcola sia sulla sup. territoriale sia sulla sup. fondiaria....dipende dai casi.
Si calcola sul sedime del fabbricato solo se a 360 gradi hai il fabbricato circondato da spazi pubblici o legati ad uso pubblico per il rispetto del DM 1444.
emilio :
In realtà il Piano Particolareggiato non esiste ancora. Io ho la proprietà del 100% dell'edificio ma l'edificio non è isolato: fa parte di un più ampio isolato a corte e di questo isolato l'edificio in questione occupa in particolare l'angolo per una superficie coperta di circa 15x15m. Premesso dunque che il mio edificio occupa lo spigolo di detto isolato a corte, esso confina sui due lati esterni con la strada pubblica e lungo i lati interni con gli altri immobili che compongono l'isolato stesso (per altro uno de due immobili ha 7 piani, l'altro ne ha uno in più rispetto al mio!).
Quando il Comune mi dice che devo considerare solo l'area di sedime del fabbricato laddove l'indice espresso nel piano fa invece riferimento ad una superficie territoriale secondo il mio parere è esageratamente limitativa per me, e d'altronde non trovo una normativa che giustifichi questo tipo di procedura.
Grazie Ema.
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