Assenza abitabilità immobile ante '67

messaggio inserito lunedì 19 luglio 2010 da manna

manna : [post n° 237354]

Assenza abitabilità immobile ante '67

Salve a tutti,

non sono un architetto ma spero vogliate darmi il vostro consiglio di esperti in materia di abitabilità.

Vorrei acquistare un appartamento in uno stabile del 1966 di 3 piani costruito con REGOLARE LICENZA EDILIZIA MA PRIVO DI CERTIFICATO DI ABITABILITA' e vorrei capire a cosa potrei andare incontro.
Né il notaio né il perito, interpellato dalla banca che mi ha concesso il mutuo, hanno ritenuto che l'assenza dell'abitabilità fosse un problema poiché, come mi hanno detto e hanno scritto nelle loro perizie, l'appartamento è "ante '67". Inoltre dalla perizia dello stato di fatto e dall'analisi della documentazione dell'appartamento è emerso che non ci sono irregolarità o abusi.
In parte questo mi ha tranquillizzato ma volendo comunque regolarizzare la situazione mi sono recato in comune con l'attuale proprietaria (la quale dice di non essere stata avvertita del problema dal precedente proprietario) e abbiamo chiesto un accesso agli atti.

Riguardo all'assenza del certificato di abitabilità il geometra dell'Ufficio Tecnico ci ha detto che è possibile che non sia mai stato richiesto dal costruttore della palazzina ma ha anche aggiunto che sebbene lo stato attuale dell'appartamento sia identico a quello del progetto del 1966 non ci può assicurare che l'abitabilità venga concessa: l'unico modo per scoprirlo è presentare la domanda in comune, corredandola della documentazione necessaria e aspettare una risposta.

Purtroppo la proprietaria ha fretta di vendere e non è disposta ad attendere i tempi tecnici necessari per cui mi ritrovo a dovere decidere se acquistare l'appartamento senza abitabilità e tentare di regolarizzare la situazione dopo il rogito oppure rinunciare all'acquisto.
Il perito da me interpellato non mi ha tolto il dubbio sul da farsi poiché, da un lato, ha confermato ciò che già sapevo ovvero che non ci sono abusi e che non dovrebbero esserci impedimenti all'ottenimento dell'abitabilità ma dall'altro lato mi ha confessato che in tutta onestà non può assicurarmi che verrà concessa.

Cosa potrebbe comportare in futuro il non ottenimento dell'abitabilità a parte, ovviamente, i problemi connessi alla probabile “svalutazione” dell'immobile nel caso mi dovessi trovare a rivenderlo?
Potrei comunque usufruire di incentivi e detrazioni fiscali previsti dalla legge in caso di ristrutturazioni?


Grazie fin d'ora per la vostra disponibilità.
salvatore :
leggi qui...avrai tutte (o quasi) le risposte del caso...di giurisprudenza in materia c'è ne tanta, ti passo un link ma con una breve ricerca riusciresti ad ottenere molto di più... www.altalex.com/index.php?idnot=34932 facci sapere che idea ti sei fatto... io personalmente chiederei uno sconto per coprire il rischio che, seppur remoto, da quanto ci racconterebbe il "tuo" perito, comunque resta...
manna :
Gentilissimo Salvatore,

grazie del link, ho letto con attenzione ma il mio dubbio sussiste.

Avevo già letto varie cose sull'argomento e mi ero anche rivolto ad un amico avvocato che però non si occupa in maniera specifica di questi temi.
Benchè anche io non sia del settore, la sensazione è che la legislazione urbanistica ed edilizia si stiano facendo più severe e circostanziate per cui non è da escludere che l'ottenimento dell'abitabilità in questo caso sia precluso anche a causa delle carenze in materia di risparmio energetico, che in un appartamento degli anni '60 sono tante (a cominciare dalla scarsa coibentazione dei muri perimetrali: il muro esposto a nord misura appena 25 cm!).
In base ai pareri acquisiti sono arrivato alla conclusione che acquistare senza l'abitabilità è un rischio, non tanto per i problemi legati alla salubrità e all'agibilità dell'edificio (poichè il perito mi ha rassicurato in tal senso) quanto per la "perdita di valore" del bene e quindi per le conseguenze che questa grave carenza potrebbe provocare nell'ipotesi di vendita dell'appartamento.
Nel migliore dei casi l'ipotetico acquirente potrebbe chiedermi uno "sconto" sostanzioso mentre, nel peggiore, a causa di un irrigidimento della legislazione in materia di compravendite di immobili, potrei trovarmi nell'impossibilità di vendere l'appartamento. Infatti se oggi fare il rogito senza l'abitabilità è legale non è detto che in futuro le cose rimangano tali!

Ovviamente i rischi insiti in questa operazione mi hanno indotto a chiedere uno "sconto" sensibile sul prezzo proposto. Purtroppo però la proprietaria, che per anni ha vissuto indisturbata nell'appartamento, ignara (dice lei) di questo "vizio", non si capacita della gravità della cosa e non si risolve ad accettare la mia offerta, nella speranza di trovare a breve un altro acquirente meno "puntiglioso" che accetti di comprare a prezzo pieno.
Non le posso darle torto, a chi non dispiacerebbe veder "svalutato" un bene sul quale hai investito?
Questa è proprio la situazione nella quale io, come futuro proprietario, vorrei evitare di trovarmi tra qualche anno.

Proprio per questo vedo vie di uscita: purtroppo credo che la soluzione sia quella di abbandonare l'idea di acquistare questo appartamento.

Grazie comunque della disponibilità e dei consigli.
desnip :
ma guarda che se i problemi sono quelli che dici tu, cioè di una eventuale svalutazione in caso di rivendita, dovuta alla non rispondenza ai requisiti di risparmio energetico, ti troverai di fronte a questo problema anche se acquisti un immobile con tanto di abitablità, ma costruito negli anni '60 e con gli stessi criteri costruttivi...
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