concessione in sanatoria a Milano

messaggio inserito lunedì 29 novembre 2010 da franz

[post n° 248918]

concessione in sanatoria a Milano

Buon giorno a tutti. Sono stata contattata per redigere una sanatoria per un appartamento a Milano. Si tratta di un monolocale posto al secondo piano di una tipica casa a ringhiera con annesso sottotetto senza permanenza di persone. Le modifiche apportate sono diverse: spostamento della scala d'accesso al sottotetto su solaio in legno, spostamento bagno senza disimpegno e con areazione forzata , creazione di un nuovo servizio igienico nel sottotetto inferiore ai 2 mq previsti e sempre senza finestra.
Ovviamente, a parte la scala, niente è conforme al regolamento edilizio per forze di causa maggiore: l'appartamento misura circa 22mq al lordo dei muri più sottotetto!!!
E' la mia prima sanatoria e visto la difformità con il regolamento edilizio mi chiedevo come proseguire.
Sarà solamente una questione di sanzioni? Ci sarà obbligo di ripristinare le corrette norme igienico sanitarie? Se passo in comune per chiedere informazioni potrebbe equivalere ad un'autodenuncia?

Attendo fiduciosa
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"L'alloggio non può avere una superficie utile inferiore a 30 mq.."da regolamento edilizio di Milano. Parli di modifiche, quindi se ho capito bene hanno fatto dei lavori senza DIA, ma comunque prima di questi lavori, aveva l'abitabilità pur essendo di 22 mq? oppure deriva dalla divisione di un appartamento più grande?
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Sì i lavori sono stati eseguiti senza DIA in seguito all'acquisto. Dai documenti di vendita l'appartamento risulta regolarmente accatastato e abitabile ma non so dirti se precedentemente facesse parte di un'unica unità...anch'io avevo lo stesso dubbio! Sul ballatoio si distinguono tre ingressi ad altrettanti appartamenti, mentre nel piano sottostante tre ingressi ma un unico appartamento: questo mi fa pensare che le suddivisioni fossero originali. La data dell'accatastamento risale al luglio del 1999, tre mesi prima dell'entrata in vigore dell'attuale regolamento edilizio potrebbe voler dire qualcosa? E' un bel rompicapo.
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...e se nel conteggio dei mq utili rientrasse anche il sottotetto anche se non abitabile? Come ripostiglio o locale accessorio...non so sparo ipotesi!
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scusa riassumo: i proprietari che ti chiedono la sanatoria avevano acquistato un appartamento di 22 mq accatastato regolarmente ok , ma come hanno stabilito che fosse anche abitabile, avevano un certificato di abitabilità tra i documenti dell'acquisto. Alle volte si da per scontato che accatastamento sia uguale ad abitabilità per questo te lo chiedo. Per esperienza ho visto accatastamenti ad uso abitazione che non mi sembrava proprio potessero essere dichiarati tali, bisogna sempre ricordarsi che il catasto non ha a che vedere con il regolamento edilizio, soprattutto nel 1999 quando-credo- non era ancora obbligatorio fare la chiusura di lavori in contemporanea con la variazione catastale.
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Credo si siano basati unicamente sul parere favorevole del notaio al momento dell'acquisto avvenuto ad aprile dell'anno scorso. Non hanno in mano nessuna pratica edilizia.
La loro smania per regolarizzare i lavori sta nella richiesta di surroga del mutuo...mah! non so da che parte iniziare!
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si lo puoi fare ma non so se riesci a recuperare gli 8 mq che ti mancano, un po' troppi per un ripostiglio, comunque forse la cosa migliore è studiare un po' di possibilità e poi sentire un tecnico. Altra possibilità: che altezza ha il sottotetto? se c'è anche solo una parte che ha l'altezza che lo rende abitabile considera solo quella (ovviamente deve avere areazione)
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ah ecco, no i notai non ne capiscono niente e soprattutto non ne vogliono capire perchè altrimenti non farebbero nessun atto di vendita. Se vuoi un consiglio fai di nuovo i calcoli, leggi bene il regolamento e vai al comune ma soprattutto fai presente ai tuoi clienti che non si possono fare i lavori e poi sanare tutto con una piccola multa, (scusa non voglio essere polemica ma cavoli sempre le solite beghe ci becchiamo noi architetti! se ci chiamassero prima, ossia quando iniziano i lavori!)
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Effettivamente ho una porzione di sottotetto (circa 9 mq) con un'altezza minima di 1,50 e una max di 2,90!
Per il resto degli abusi dovrebbe trattarsi solo di sanzioni giusto? Ti ringrazio Marzia per la disponibilità, sei stata veramente gentile!
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si credo di si. Buon lavoo e in bocca al lupo
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Diffidare e sempre diffidare del catasto. Non prova nulla sulla legittimità delle opere...... e neppure dei fabbricati. I notai se ne fregano altamente di verificare e poi quando il padrone di casa vuole fare i lavori all'architetto toccano sempre i casini.....
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Comunque complimenti a compra (immagino per affittare) un simile buco degno del miglior '800
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1)capire se questo appartamento da 22 mq sia legittimo o meno: il fatto che il notaio abbia fatto l'atto nn prova nulla. Anche il catasto del 1999 nn ti dice nulla sul fatto che sia legittimo. Dovresti cercare qualcosa di precedente....vedere se ci sono condoni, perchè, ti faccio un esempio, a me sono capitate delle soffitte che ad un certo punto sono state trasformate in "appartamento" con servizio igienico e poi il tutto è stato condonato: Non c'è una cosa che torni a livello di regolamenti ma ormai sono appartamenti a tutti gli effetti;2)Se hai verificato che l'appartamento per quanto strano sia legittimo, informati bene per la sanzione....nn è detto che sia "una piccola multa". Per esempio nel comune in cui lavoro io, se fai un bagno (completo: lavabo, wc doccia bidet) sono 5000 euro di multa; se il bagno in più nn autorizzato è minimo (cioè solo wc e lavamani) sono 3500 euro; se invece aumenti semplicemente la superficie del bagno esistente senza modificare il numero dei vani la sanzione è di 1500 euro.....insomma....nn è che sia proprio a buon mercato fare abusi e sanare dopo. E' che purtroppo la gente nn ci sente proprio da quell'orecchio.
Per nn parlare poi se l'appartamento deriva da un frazionamento abusivo...cioè appartamento + grande diviso magari in due solo al catasto ma senza pratica al comune....là sono cavoli amari: si rischia una sanzione anche di 30 mila euro a seconda dei metri quadri (questo sempre nel mio comune che nn è Milano)!!!
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A questo punto non mi rimane che indagare sulla leggittimità dell'appartamento e poi andare in comune ad informarmi.
Ringrazio tutti per i consigli e vi terrò informati sull'evoluzione anche perchè, qui a Milano, sembra essere diventata una moda quella delle microcase!
per non parlare poi della richiesta di soppalco selvaggio: se un soffitto supera di qualche centimetro i 3 metri ecco che parte la domanda di "sopraelevazione"...un fornetto al cimitero ha più spazio vitale!!
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si, ti conviene fare una indagine anche perchè nn so a Milano come funzioni, ma qua da me a Venezia, qualsiasi pratica edilizia tu intraprenda ti chiedono gli atti legittimanti precedenti.....con innumerevoli problemi per l'architetto perchè nn sempre archivi catasto e comunali sono in ordine. Per pratiche di moltio decenni fa, addirittura sono andate perse le buste...quindi figurati!Io più che ricerca d'archivio la chiamo, quando la devo fare, "la caccia al tesoro"!
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