abitazione abusiva

messaggio inserito martedì 26 aprile 2011 da MaGa

[post n° 260830]

abitazione abusiva

Buongiorno a tutti.
Premetto che ho esperienza zero in materia Sanatoria. Tuttavia, bisogna cominciare a farsela prima o poi. Mi hanno chiesto di regolarizzare un fabbricato totalmente abusivo. Potreste indicarmi la procedura? C'è una ben che minima possibilità che riesca a farlo per il 30 aprile? Posso accatastarlo e poi regolarizzarlo in seguito a livello urbanistico?
Grazie a chi eventualmente mi potrà dare risposta.
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La primissima domanda che devi porti è la seguente: "è possibile regolarizzarlo a livello urbanistico?" Non è detto che si possa anche perchè, se nn ho capito male, si parla di un fabbricato interamente abusivo (e nn di due tramezze e un bagno).
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Da quanto posso capire, il tuo cliente ha un fabbricato che è nell'elenco dei fabbricati mai accatastati.Puoi accatastarlo, il Catasto non vuole sapere se l'opera è abusiva o no.Per quanto riguarda il problema urbanistico, la faccenda è più complicata. Tu puoi "sanare" l'edificio solo se questo presenti tutte le caratteristiche conformi al Regolamento edilizio del Comune, in sostanza, se ha una volumetria non superiore a quella consentita dalla zona di P.R.G, se rispetta le distanze dai confini, le altezze, i rapporti di illuminazione degli ambienti ecc.In sostanza è come se facessi il progetto dopo che l'opera è stata già fatta, avendo comunque tutte le caratteristiche per essere fatto. Però questa procedura comporta l'autodenuncia di abusivismo del cliente stesso, alla Procura della Repubblica se ci sono opere il cemento armato, e il reato si estingue solo dopo avere ottenuto la concessione edilizia e avere pagato le sanzioni (che sono il doppio dei normali oneri di urbanizzazione). Poi, e stai attento che non è una cosa secondaria, dovrai vedere se la struttura è conforme alla normativa sismica, cioè dovrai vedere se la struttura è verificata per il Genuio Civile che ti dovrà dare il Nulla Osta, altrimenti la concessione non ti sarà rilasciata dal Comune (ti consiglio prima di mettere in moto la sanatoria urbanistica di occuparti di questo aspetto, poichè se l'opera non può avere il N.O. dal Genio Civile non proseguire neanche alla parte urbanistica perdendo inutilmente tempo). Se invece l'edificio non è conforme al regolamento edilizio anche per un parametro urbanistico (volume realizzato superiore al massimo consentito, alezze, distanze ecc), l'edificio non è sanabile, in quanto al momento non c'è una sanatoria in atto, che condona tutti gli abusi e va "in deroga" ai regolamenti, l'ultima è stata la sanatoria del 2003. Ciao
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scusate, domanda per Paolo per una mia curiosità: ma l'ultimo condono non è stato nel 94-95?...nel 2003 cosa c'è stato?
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I condoni sono stati tre- Nel 1985 con la legge 28 febbraio 1985, n. 47- Nel 1994 con la la legge 23 dicembre 1994, n. 724- Nel 2003 con il decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269. Il paradosso è che ancora ci sono pratiche del 1985 in fase di controllo da parte die Comuni!
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Il silenzio assenso in questo caso come funziona? Ho un cliente che è nelle stesse condizioni sopra menzionate ma aveva presentato documentazione per il condono ma non è stato mai dato il parere. Ad oggi dopo una verifica ma sono passati quasi 30 anni la documentazione risulta incompleta pertanto dice il comune nessuna variazione di destinazione urbanistica (da casa agricola e civile abitazione) può essere rilasciata.!!!!!
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Se la documentazione è incompleta non c'è silenzio-assenzo che tenga. Sicuramente il Comune aveva chiesto una integrazione documentale, alla quale non si è mai risposto.Il silenzio-assenzo sarebbe stato valido se la pratica fosse tutta completa nelle sue parti e il Comune non avrebbe dato risposta, e non sempre, poichè le Amministrazioni si avvalgono anche della sospensione della pratica "in autotutela" quando ci sono cose che non vanno anche superati i termini di legge; dubito comunque che sia così, perchè il cittadino che ha presentato una pratica di sanatoria completa, avrebbe avuto tutto l'interesse a ritirare la concessione molto tempo fa (altrimenti non avrebbe neanche fatto richiesta di sanatoria che tra l'altro costa un bel pò di soldini tra parcelle a tecnici e oneri vari).Molti richiedenti condono hanno usato questa strategia, cioè fare "dormire" le sanatorie nei vari comuni per anni, poichè magari non in possesso del titolo di proprietà (ci sono molti casi in cui in un terreno di un proprietario, magari parenti, uno o persone diverse si sono fatti la casa abusiva) o per altri motivi.
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1) sanabile se c'è la doppia conformità urbanistico-edilizia sia al momento della realzizazione che al momento della richiesta di sanatoria art. 36 d.p.r. 380/01 e ss.mm.ii.
2) in caso contrario si avviano le procedure di abuso edilizio fatto salvo le disposizioni degli artt. 31 e seguenti del dpr 380/01

cordialmente
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Grazie Paolo, me ne ero perso uno!!!!sarà che ho iniziato a lavorare nell'anno successivo occupandomi solo di edilizia in centro storico e quindi tutti gli "abusivi" avevano sfruttato i precedenti condoni (quelli per i quali il comune chiede ancora integrazioni adesso...)per farsi abbaini, terrazze a vasca super-vietate sui tetti tradizionolali in coppi, soppalchi, lucernari, ecc,ecc, e non metri cubi di costruito.
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