Piano di recupero e unità minima di intervento

messaggio inserito giovedì 9 febbraio 2012 da Joyce

[post n° 282987]

Piano di recupero e unità minima di intervento

Possiedo un piccolo negozio al piano terra di un grande condominio. Quest'anno vorrei ristrutturarlo e, parlando con il mio architetto di fiducia, ho scoperto che il palazzo in questione è inserito in un piano di recupero comunale. Più precisamente, all'interno di tale piano, l'intero palazzo rappresenta un'unità minima di intervento (UMI). Da profano che si diletta di urbanistica e possiede anche una piccola biblioteca in materia, ho appurato che, almeno in teoria, gli interventi edilizi su immobili inseriti in piani di recupero dovrebbero riguardare l'intera UMI. Il mio architetto però è di parere contrario e mi ha assicurato che il Comune mi consentirà senz'altro di ristrutturare il locale (previa DIA) senza alcuna necessità di coinvolgere nell'intervento edilizio tutta l'UMI, neanche a livello progettuale. A questo punto mi chiedo: sono io che non ho capito il concetto di UMI oppure in tema di piani di recupero, come spesso accade in Italia, c'è una bella differenza tra "teoria" e "pratica"?
Grazie
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evidentemente la tua biblioteca non è così fornita ... per poter ben approfondire l'argomento, tanto da capire cosa è una UMI...
lascia perdere l'urbanistica e pensa a ristrutturare bene il tuo immobile fidantoti del tuo architetto di fiducia che avrà sicuramente esaminato il caso

magari potresti offrirgli una bella cena in modo che ti possa fare una bella lezione durante una sera piacevole ...potrebbe essere un'idea

(vorrei aggiungere un pensiero a voce alta "....siete clienti assurdi ma perchè la domanda non la fate all'architetto?")
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Ciao otto, saresti così gentile da condividere un po' della tua preziosa scienza con un volgare profano spiegandogli cosa è una UMI?

Nella mia umilissima biblioteca ho trovato questa definizione di Pagliari (Corso di diritto urbanistico, 2010): "Le unità minime di intervento sono costituite dall'insieme di edifici e di aree libere che il piano di recupero individua come entità, su cui è possibile intervenire in modo unitario e contestuale, con la conseguenza che non potrebbe essere legittimamente assentita una domanda finalizzata ad operare un intervento edilizio soltanto in una parte dell'unità minima di intervento".

E' proprio in base a questa definizione che mi ero posto il problema della legittimità di un intervento di recupero parziale. Ma forse tu hai una definizione migliore e più autorevole... Perché non scendi dal piedistallo e me la spieghi?

Grazie
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la mia preziosa scienza con un volgare profano...sarebbe da non risponderti ma...

RIPETO invece di leggere l'enciclopedia "perchè non lo domandi al tuo architetto ...?"
e ti spiego perchè
sul governo del territorio legifera la regione in base alle leggi nazionali e i comuni regolano il territorio in base ad entrambe considerando le caratteristiche e via dicendo
piuttosto, leggiti la legge sul governo del territorio della tua regione, il PRG del tuo comune e in particolare l'articolo che regolamenta la tua zona
solo così potrai avere una spiegazione !
hai un architetto di fiducia di cui non ti fidi,
nemmeno di quello che ti dice sulla normativa dove insiste il tuo immobile,
annamo bbene!
(certi clienti andrebbero mandati al quel paese seduta stante)
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Caro otto,

mi sembrava di averti fatto una domandina semplice semplice... ti avevo proposto una definizione di UMI tratta da un libro autorevole e ti avevo chiesto se avevi qualcosa da aggiungere, da puntualizzare. Tu invece hai preferito sollevare un polverone inaudito pur di non rispondere alla domanda.

A questo punto ci rinuncio, è del tutto inutile parlare a un sordo. Del resto, come ebbe a dire Einstein, "se non sai spiegare una cosa semplicemente, vuol dire che non l'hai capita abbastanza".
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è inutile che mi provochi ... sulla mia sapienza ...
ah, ah, ed è ridicolo
perchè non via su google trovi tutto quello che vuoi
e così invece di rompere sul forum vattele a studiare, la UMI, umilmente
poi ne riparliamo riferito al tuo caso

qui non si fa lezione ci si scambiano esperienze e suggerimenti
se tutto quello che si può trovare ad soli si dovesse chiedere ad altri sul forum ...
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Joyce, provo a darti una risposta.
Si è vero che l'IMU è una unità minima di intervento, ma bisognerebbe vedere le norme tecniche di attuazione cosa prevedono per le IMU.
Probabilmente gli immobili che rientrano in un'IMU sono sottoposti a piano di recupero solo nel caso in cui si richiedano determinati tipi di intervento.
Praticamente potresti trovare qualcosa tipo "...sono soggetti a piano di recupero escluso per interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria ecc ecc"
Sono ipotesi, per esserne sicuro dovrei leggere la normativa.
Poi un altro dubbio che mi sorge è il tipo di intervento: molto spesso si chiama in maniera generica "ristrutturazione" anche quando invece si tratta di "manutenzione straordinaria". Che operazioni intendevi fare all'immobile?
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Ciao maxxx,

innanzitutto grazie per la cortesia e per la chiarezza della tua risposta.

Spero tu possa chiarirmi un ulteriore dubbio. Poniamo che la regolamentazione urbanistica mi consenta di intervenire su porzione dell'UMI (come del resto dice anche il mio architetto): seguendo il tuo ragionamento, un intervento edilizio del genere, anche se del tutto lecito, non potrebbe più essere qualificato come un "intervento attuativo del recupero nell'ambito di un piano di recupero", giuridicamente sarebbe una cosa diversa, un normale intervento di ristrutturazione...

Quella che potrebbe sembrare una distinzione bizantina è in realtà un aspetto di fondamentale importanza, in quanto (solo) gli interventi attuativi dei piani di recupero garantiscono particolari agevolazioni fiscali in sede di compravendita.

Insomma, se ho capito bene, io potrei sì intervenire sulla mia unità immobiliare senza coinvolgere l'UMI, ma il mio intervento in tal caso non potrebbe essere considerato "attuativo del piano di recupero", proprio perché quest'ultimo richiede un intervento esteso all'UMI nella sua interezza.

E' corretto il mio ragionamento?
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Faccio un po' di fatica a risponderti proprio perché non conosco il caso specifico, però penso che il fatto di intervenire direttamente sulla tua porzione ti è consentito perché non hai l'obbligo di piano di recupero.
Ti chiarisco alcune cose (una piccola lezione di urbanistica):
Ci sono 2 tipi di intervento diretto e indiretto:
-gli interventi indiretti sono sottoposto a piano esecutivo o attuativo (piani di lottizzazione, peep, piani particolareggiati, piani di recupero ecc); generalmente l'area da sottoporre a questo tipo di strumento è delimitata da un comparto, da un'UMI, ecc; una volta completato l'iter di tale piano (con approvazione del consiglio comunale) si può intervenire direttamente.
-gli interventi diretti richiedono semplicemente la presentazione di una pratica in comune tipo permesso di costruire, scia, dia ecc.
Nel tuo caso suppongo che tu possa intervenire in maniera diretta, evitando così tutte le logiche legate al piano di recupero.
Ti faccio 2 domande:
-che tipo di intervento intendi fare?
-sei interessato a presentare un piano di recupero per motivi fiscali?
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Il mio immobile è un piccolo negozio, in condizioni già adesso accettabili. Ho in programma di cambiare i pavimenti e la saracinesca, inserire un bagno e fare altri piccoli interventi conservativi. Per il mio architetto è sufficiente una DIA.

Dal punto di vista fiscale sarebbe molto vantaggioso se il mio intervento potesse essere qualificato come "intervento attuativo del piano di recupero", ma qui ho i miei dubbi proprio perché riguarda solo una porzione dell'UMI.

Tieni presente che parliamo di un piano di recupero pubblico approvato dal Comune tanti anni fa in cui l'UMI è rappresentata da tutto il condominio.

In buona sostanza, se ho capito bene, io posso intervenire sulla mia proprietà senza scomodare il palazzo, ma questo mio intervento non potrà essere considerato "attuativo del recupero", diciamo che è una semplice ristrutturazione.
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Il tuo intervento mi sembra di capire che non sia una ristrutturazione, bensì una MANUTENZIONE STRAORDINARIA, quindi può essere fatta con DIA, ma probabilmente anche con SCIA o semplice comunicazione ai sensi dell. art. 6 del dpr 380/2001 (quella che in molti comuni chiamano cil o cia).
Per il resto non so perché il tuo tecnico ti abbia detto così, ma per darti risposte più precise dovrei leggere le NTA, sia del PRG che del piano di recupero, che mi pare di capire sia già stato approvato (quindi adesso si interviene direttamente).
Ti consiglio quindi di cercarti queste norme Tecniche di Attuazione che chiariranno tutti i dubbi.
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