Cambio destinazione d'uso

messaggio inserito mercoledì 10 ottobre 2012 da Antonio

Antonio : [post n° 300666]

Cambio destinazione d'uso

Salve, ho necessità di effettuare una modifica di destinazione d’uso, di un immobile di mia proprietà, da C/2 ad A/10.

Anzi tutto vorrei sapere qual è l’iter da seguire, premetto che il locale essendo attualmente adibito a magazzino, necessita di opere di muratura interna.

Inoltre vorrei sapere, visto che solo una parte dell’immobile verrà destinata ad ufficio, se è necessario effettuare 2 cambi di destinazione d’uso, uno riguardante la parte che intendo accatastare come A/10 ed uno per la parte dell’immobile che continuerà ad essere accatastata come C/2 (questo è quanto mi è stato detto da un geometra da me consultato).

Vi ringrazio già da ora per la vostra disponibilità.
Valy :
Ci faccia sapere di più: l'immobile dovrà essere frazionato? le due parti di cui parla rimarranno direttamente comunicanti? avranno ingressi separati, sono su piani diversi?
Sulla base delle informazioni che ci ha dato, sicuramente per poter fare il cambio di destinazione d'uso sarà necesserio che la parte di immobile di cui si parla abbia le caratteristiche adeguate ad avere l'abitabilità (perchè in A/10 sono immobili a destinazione ordinaria in soldoni vanno bene anche per abitarci, anche se in questo caso saranno uffici privati). Per avere l'abitabilità oltre le altezze ordinarie (minimo 2.70 m) dovrà fare opere murarie e d'impintistica generale (elettrico, idrico, riscaldamento) dovrà garantire i minimi rapporti areo-illuminanti e quindi adeguarle alla normativa del regolamento edilizio e d'igiene della città in cui si trova l'immobile.
Dovrà presentare una CIAL/SCIA o addirittura un PERMESSO DI COSTRUIRE (questo dipende dalle normative dei vari Comuni) che serva sia al frazionamento dell'immobile che per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria che farà all'interno. A questo punto chiederà il cambio di destinazione d'uso solo per la parte interessata sia al Comune che in Catasto.
Ma se come immagino non è del mestiere, si affidi ad un buon architetto della sua zona che saprà sicuramente il da farsi. Buonagiornata.
maxxx :
In ogni caso la pratica è una.
Non so cosa intendesse il geometra per "cambi di destinazione", probabilmente 2 pratiche (docfa) al catasto, ma quella è solo la parte finale e anche quella meno complicata.
Meglio diffidare dai geometri, non è la prima volta che risolvono tutto solo con la pratica al catasto e poi ci si ritrova l'immobile non conforme.
Antonio :
Penso andrà frazionato, si tratta di una immobile di mia proprietà di 55 mq disposti su un unico piano ( attualmente accatastato come C/2), di cui voglio destinarne 30 mq ad uso ufficio, le due parti cosi suddivise non risulteranno comunicanti, ognuna avrà un suo accesso.

Cmq per farla breve, il geometra a cui mi sono rivolto mi ha chiesto 750 Euro per accatastare l’immobile, nello specifico 375 per ogni vano.

Ciò che vorrei sapere è : se sia necessario dover riclassificare anche il vano che continuerà ad essere adibito a magazzino (25 MQ), e di conseguenza, se il prezzo chiestomi, sia giusto o meno.
Nuovamente grazie per la vostra disponibilità
Valy :
Grazie per la sua risposta alle mie domande: per quanto riguarda il prezzo non sto a discutere se sia giusto o meno per varie ragioni (c'è la liberalizzazione dei prezzi e ognuno fa quello che vuole, tra l'altro siamo due categorie diverse architetti e geometri e quindi tariffe di base diverse), il punto più importante è che il Geometra le risolve il tutto solo con una pratica catastale (che in parole tecniche sono due Docfa per variazione con soppressione di vecchio sub e richiesta di 2 nuovi subalterni), ma in realtà prima di fare questo ci sono altre 4 cose più importanti da fare a livello comunale: pratica edilizia per il frazionamento ed opere murarie dell'immobile, legge 10 da fare contestualmente alla progettazione della parte ad uso uffici (pratica necessaria per l'impianto di riscaldamento/infissi e isolamento termico in generale), poi richiesta di abitabilità in Comune, la richiesta di cambio di destinazione d'uso sempre in comune e anche in catasto, pratica castastale per definire le due nuove unità e infine dopo tutto questo iter, anche certificazione energetica.
Spero di esserle stata d'aiuto
maxxx :
Non penso che un geometra per 750 euro faccia tutto questo.
Il prezzo è solo per l'accatastamento, come dicevo sopra, i geometri sono soliti risolvere tutto così... poi tra qualche anno ci si accorge che si deve sanare il tutto con spese maggiori.
Meglio un architetto!
Valy :
esatto maxxx e dopo tutto quello che ho scritto ho proprio dimenticato di dire che il prezzo che gli ha fatto il geometra è sicuramente solo per i 2 Docfa...
Antonio :
Vi ringrazio per le informazioni, di forte utilità, datemi

Tuttavia non capisco se risulta effettivamente necessario effettuare 2 cambi di destinazione ‘uso.

Mi spiego meglio, l’architetto a cui mi sono rivolto, si appoggia per le pratiche catastali ad un geometra, il quale ritiene che se destino tutto il locale (attualmente accatastato come C/2) ad uso commerciale, dovrò fare un solo cambio di destinazione d’uso, mentre se destino solo una parte ad uso commerciale mi toccherà fare 2 accatastamenti.

Ora per la parte che destinerò ad ufficio ne riscontro la necessità, ciò che a mio avviso non ha senso è riaccatastare a C/2 (per di più ad un costo pari alla pratica d’accatastamento della porzione da destinare ad ufficio), quella porzione di immobile che già si configurata accatastate come C/2 ? La cosa mi sembra alquanto ambigua.

Scusate la mia poca esperienza in materia.
maxxx :
La pratica secondo me è sempre una, semmai i docfa sono 2, ma cambia di 35 euro.
Invece in comune se cambi destinazione a tutto pagheresti una bella cifra di contributo di costruzione (c.d. Bucalossi).
Però ricorda che prima viene la pratica in comune, poi il catasto e, soprattutto, la prima è sempre più costosa e complicata della seconda.
Ma di che zona sei?
Antonio :
PRovincia di Crotone
Valy :
In realtà il geometra non farà due accatastamenti ma 2 variazioni catatstali che è diverso. l'accatastamento, di cui parla lei, si fa se è nuova costruzione o se l'immobile non esiste nel registro del catasto, ma siccome c'è già farà due docfa per frazionamento perchè le unità immobiliari da una diventano 2, con relativa richiesta di nuovi subalterni (perchè quello vecchio verrà soppresso), il cambio di destinazione d'uso verrà fatto solo ed esclusivamente per la parte ufficio, cmq tutto questo sarà l'ultimo dei pensieri se prima non si sbriga la pratica comunale e non si verifica che effettivamente ci sia l'abitabilità.
Antonio :
Anche se la pratica di variazione catastale è l'ultimo passo da fare, ho necessita di conoscere, al fine di preventivare la spesa complessiva e quindi la relativa fattibilità di apertura di un ufficio, i singoli costi a cui andrò in contro.

Di nuovo grazie per l'attenzione
Valy :
Allora se sono i costi che ti interessano io posso parlare per Milano:
circa 3/4 mila euro per i professionisti che si occuperanno delle pratiche (perchè purtroppo chi fa la progttazione non può occuparsi anche della certificazione), poi se ci sarà più di un'impresa in cantiere sei costretto a nominare anche un Coordinatore della Sicurezza che si prende a spanne il 20% dell'importo dei lavori, poi ci sono i diritti di segreteria delle varie pratiche e gli oneri di urbanizzaizone che cambiano a seconda del Comune e quindi non so quantificarli (posso dirti solo quelli catastali che sono nazionali e quindi 50euro per ogni pratica), poi per i lavori veri e propri visto che devi fare tutti gli impianti ex novo sono almeno 35 mila euro. Poi ci sono gli arredi almeno un 5mila euro.
Io per tutto ipotizzerei sui 50mila più un 10% di imprevisti che ci sono sempre. poi naturalmente i prezzi da regione a regione sono diversi.
Buona fortuna!
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