Accatastamento e variazione

messaggio inserito mercoledì 27 novembre 2013 da morgana

morgana : [post n° 330429]

Accatastamento e variazione

Salve a tutti!
DESCRIZIONE SITUAZIONE
Nel 1975 Nonno inizia la costruzione di un fabbricato dopo aver ottenuto tutti i permessi e approvazioni. Tale fabbricato prevedeVA un seminterrato, un piano terra e 3 ulteriori piani: ogni piano, di circa 200mq, veniva suddiviso in due parti uguali di 100mq. Nel 1983 vengono accatastati il seminterrato (2 magazzini), il piano terra (2 magazzini) e il lastrico solare (2 lastrici solari). Da un pò di "ricerca" che ho fatto per ricostruire i fatti, credo che siano stati fatti questi accatastamenti perchè al tempo gli altri piani erano in costruzione ma non so perchè proprio in quel momento si è scelto di accatastare. In ogni caso di lì a poco Nonno muore e vengono finiti il primo piano, il secondo e il nuovo lastrico vede la presenza del prolungamento dei ferri dei pilastri sottostanti. Nel 2005 il primo piano viene suddiviso in due porzioni (che non vengono accatastate): una di 120mq che viene rifinita e adibita a negozio e una di 80 mq che viene lasciata a rustico (presenti solo le tamponature e qualche tramezzatura senza intonaco, no impianti, no infissi). Il secondo piano, ambiente unico senza suddivisioni, (non so perchè) viene pavimentato e dotato di infissi ma non ci sono impianti: idem, non viene accatastato. Nel 2010 i due magazzini a piano terra passano da magazzini a negozi con un docfa (variazione di destinazione d'uso) in cui l'ingegnere che lo redige presenta un elaborato planimetrico in cui la situazione è quella al 1983: ovvero è come se il primo e secondo piano non esistessero e il primo figura come lastrico solare. Quando Figlio1, subentrato con altri eredi alla morte del Nonno, fitta i negozi del piano terra vengono fatti dei carotaggi e altre prove per ottenere l'agibilità e certificati vari del fabbricato.
PROBLEMA
Gli eredi vogliono dividere l'eredità ma bisogna sistemare la situazione catastale prima (poi si integrerà la successione e tutto quanto serve, eventuali sanzioni comprese).
DUBBI E DOMANDE
A parte un corso di pochi giorni seguito presso il mio ordine, non ho pratica delle numerose casistiche del catasto. Ora espongo come vorrei affrontare il problema e quali sono i miei dubbi, sperando che qualcuno sappia darmi dei consigli.
1 - Il seminterrato e il piano terra non presentano problemi perchè sono già accatastati e lo sono nel modo giusto. Il primo piano è suddiviso in un negozio (C/1) e un rustico (direi F/3, unità in corso di costruzione anche se i lavori sono fermi). Tale suddivisione però non rispecchia quella del lastrico solare già presente in catasto: il lastrico è suddiviso 100mq-100mq, la situazione attuale è 120mq-80mq. Avevo pensato di fare un unico docfa in cui vengono soppresse due unità e ne vengono create due, il tutto mi pare sia compatibile con la causale docfa di "frazionamento e fusione con cambio di destinazione d'uso", sbaglio? Ovviamente devo modificare i subalterni e fare l'elaborato planimetrico che ormai lo posso fare comprensivo di primo e secondo piano, con un "nuovo lastrico solare".
2 - Per la precedente variazione, non so come comportarmi per la “data di ultimazione lavori". Mi spiego. Personalmente metterei come tale data quella del 2005, quella che ha portato di fatto alla decisione di passare dal tutto rustico al negozio+rustico. Però non ne sono certa. Che fare?
3 - Per il secondo piano farei un nuovo accatastamento in categoria F/3 e accatasterei anche il lastrico solare (ovviamente F/5).
Qualcuno sa darmi un aiuto? Grazie!!
Pitosto :
situazione a dir poco ingarbugliata... ma un dubbio mi assale: dal punto di vista urbanistico come sei messo: cioè ci sono delle legittimità di tutti questi cambiamenti di destinazioni d'uso, completamenti, ampliamenti, frazionamenti e chi più ne ha?? Perchè credo che a questo punto tu debba "sanare" tutta questa situazione dapprima al Comune e successivamente presentando le variazioni catastali.
Kia :
stesso pensiero di Pitosto. Verifica al comune....tu hai parlato solo di catasto ma il catasto non legittima alcunché. Se tutti questi passaggi sono avvenuti solo al catasto è un bel casino e anche oneroso perché ci sono frazionamenti e cambi di destinazione d'uso.....
eolo82 :
Beh, la licenza edilizia era per tutta la palazzina così com'è stata costruita...anzi, erano previsti altri 1 o 2 piani, ma non sono stati realizzati. Se volessero realizzarli dovrebbero richiedere un nuovo permesso. Cmq tutto ciò che è realizzato è legittimo. Certo, di alcune scelte non se ne capisce bene il senso..!! Ma non riesco a sbrogliare questo garbuglio dal punto di vista catastale.
morgana :
Beh, la licenza edilizia era per tutta la palazzina così com'è stata costruita...anzi, erano previsti altri 1 o 2 piani, ma non sono stati realizzati. Se volessero realizzarli dovrebbero richiedere un nuovo permesso. Cmq tutto ciò che è realizzato è legittimo. Certo, di alcune scelte non se ne capisce bene il senso..!! Ma non riesco a sbrogliare questo garbuglio dal punto di vista catastale.
Pitosto :
Cara Morgana, successivamente alla Licenza che tu dici, sono stati presentati dei cambi di destinazione d'uso al municipio, prima di provvedere agli aggiornamenti catastali?
Questo è molto importante perché un cambio di destinazione d'uso è legittimo solo se effettuato con regolare Titolo Edilizio (tra l'altro oneroso). Verifica in comune come dice Kia cosa è stato e cosa non è stato depositato in Comune, successivamente, se ce ne sarà bisogno sarà necessario presentare un titolo in sanatoria (legittimando anche tutte le disposizioni interne, se variate). Solo dopo aver adempiuto a ciò potrai presentare un nuovo Elaborato Planimetrico e nuove planimetrie catastali conformi a ciò che è stato oggetto di accertamento di conformità.
morgana :
Grazie Pitosto, a questo aspetto non avevo pensato. A dir la verità non so se è legittimato il negozio al primo piano in termini di destinazione d'uso (quelli al piano terra sì), devo informarmi. Per farlo, sai dirmi se c'è una particolare richiesta da presentare al COmune? Nel caso in cui l'immobile in cui ora è il negozio risulta a destinazione residenziale, dovrei presentare una domanda di cambio di destinazione d'uso al comune, domanda in sanatoria (come dici) perché il "cambio" è già avvenuto. Giusto?
Pitosto :
Esattamente Morgana, dovrai provvedere a predisporre una SCIA o DIA (a seconda dello strumento che ammette il municipio in cui operi) in accertamento di conformità, ora non so la tua casistica se ricade nell'art 36 o nell'art. 37 del DPR 380...
Il primo passaggio è fare una visura storica di tutti i sub dell'immobile, sperando che in essa tu possa evincere qualche protocollo di progetto di variazione (urbanistica e non catastale) d'uso; farti fornire tutti i dati e i documenti dalle Ditte intestatarie quali atti di compravendita, progetti depositati, certificati di Agibilità/Abitabilità, Certificati imbocco fogna, ecc.... ove tu possa reperire dei Protocolli in base al quale effettuare una istanza di Accesso agli Atti al comune al fine di visionare i Progetti depositati.
Solo da questi puoi ricostruire una legittimità edilizia.
Una volta che hai in mano i vari progetti puoi presentare un Titolo.
Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

Se vuoi essere avvisato quando qualcuno interviene in questa discussione, indica un nome e il tuo indirizzo e-mail.