Buondì, ho presentato una sanatoria per opere già realizzate (sanzione €1000) per un appartamento a Verona ma il Comune ha contestato alcuni punti (che però a me non tornano) giudicando così la sanatoria INEFFICACE e avvisando l'Ufficio Controllo Edilizio per gli adempimenti di competenza.
Vorrei avere una vostra interpretazione per capire se solo io la vedo in modo diverso o se hanno ragione loro.
Premetto che la sanatoria riguarda la PARZIALE diversa distribuzione di alcuni locali dell'appartamento con demolizione e ricostruzioni di tavolati divisori. Alcune stanze sono rimaste quindi invariate rispetto al titolo edilizio precedente.
Il primo punto riguarda le superfici e dimensioni minime da rispettare da R.E. che però fanno riferimento a questa condizione "...negli interventi di INTEGRALE ridistribuzione interna vanno rispettate le seguenti dimensioni minime...".
Come interpretate voi questa descrizione? Io per "integrale" intendo che la totalità dei divisori interni venga demolita e poi ricostruita con una diversa distribuzione, ma forse solo io la vedo così? Non ho trovato alcun riferimento normativo.
E infatti il paragrafo successivo cita: "Negli interventi da realizzare su edifici esistenti i locali a destinazione residenziale devono avere le misure previste dal D.M. del 05/07/1975."
In quale caso rientro secondo voi? Io avevo preso come riferimento le superfici da regolamento di igiene mentre loro richiedono che vengano adottate le loro dimensioni minime.
Altra cosa, viene richiesto che tutte le porte siano minimo da 75cm secondo l'art. 8.1.1 del DM 236/89. Io l'ho sempre interpretato come requisito di ADATTABILITA' e quindi dimostrare che con interventi poco onerosi potessi soddisfare il requisito, non che fosse fatto OBBLIGO che le porte installate debbano rispettare questa dimensione. Lo penso solo io?
Inoltre secondo il tecnico comunale la sommatoria di superficie tra due locali adiacenti è possibile solo se l'apertura tra i due è di minimo 180cm. Io però leggo che questa norma è valida solo per le cucine che affacciano sul soggiorno. A voi cosa risulta? Questo vuol dire che se uno ha una cabina armadio con accesso aperto da 90 o 120 la superficie della stessa non contribuisce alla superficie totale della camera da letto, mah...
Chiedo aiuto perché sono andato in confusione e non capisco se sto veramente sbagliando io o se è una negligenza del tecnico comunale.
Ringrazio molto chi vorrà aiutarmi.
Andrea
ANDREA : [post n° 490878]
Sanatoria ESITO INEFFICACE - Comune di Verona
Seguo anche io perché interessato alle varie interpretazioni normative. Sicuramente per una diversa distribuzione interna, dare una inefficacia su due piedi senza contattare il tecnico per trovare una soluzione è alquanto strano.
Comunque sia io avrei interpretato come anche tu hai fatto. Attendo anche io qualcuno di più ferrato
Comunque sia io avrei interpretato come anche tu hai fatto. Attendo anche io qualcuno di più ferrato
Rispondo in doppia veste di attuale tecnico comunale e precedente schiava a partita iva.....!Non è affatto inusuale dare inefficacia senza chiamare il tecnico, visto che la pubblica amministrazione parla per atti. Se dovessimo telefonare a tutti prima di scrivere ci vorrebbe il doppio del tempo. Relativamente alla dimensione delle porte ha ragione il tecnico comunale, possono essere accettate sotto i 75 cm solo se realizzate prima dell'entrata in vigore del D.M. 236/89. Relativamente a quanto pensi sulla superficie della cabina armadio, effettivamente si, un vano largo come una porta o poco più (anche se la porta non c'è)non consente di calcolare la superficie della cabina come parte integrante della camera da letto ma sono superfici separate. La dimensione di 180 cm che ti ha detto il tecnico forse è una dimensione indicata nel regolamento, ma il succo è che deve esserci un'apertura ampia e poco muro per poter considerare un'unica superficie. Relativamente al primo punto ... c'è molta differenza tra le superfici previste dal regolamento comunale ed il D.M. 5/7/75? visto che ti contestano le superfici?E' l'unico punto su cui ho dei dubbi, non conoscendo le norme locali. Le cose che ti ho indicato le ho sempre fatte di defualt anche quando lavoravo nei due studi dove sono stata per 18 anni, direi che fossero prassi consolidate.
Ciao, per "integrale" interpreto anche io come te, l'adattabilità idem, si applica, per quanto ne so io, nei casi di ristrutturazione edilizia dell'intero edificio (e non credo che tu rientri in questo caso). Solo per la cabina armadio potrei dargli ragione (non sul fatto che citi la larghezza dell'apertura minima tra soggiorno e cucina....), ma volevo chiederti che superficie raggiungi escludendola. Da r.e. non mi sembra ci sia l'obbligo della camera doppia, indica solo le sup. minime.
Per conferma sulla larghezza porte ti allego la risposta al quesito sito ordine arch. Milano:
La luce netta di 75 cm prevista dal DM 236/89 per le porte interne non è valida per la manutenzione straordinaria di una singola unità immobiliare di un edificio?
Si conferma che il campo di applicazione del DM 236/89, così come indicato all’art. 1 - Campo di applicazione, è limitato a:
1) agli edifici privati di nuova costruzione, residenziali e non, ivi compresi quelli di edilizia residenziale convenzionata;
2) agli edifici di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata ed agevolata, di nuova costruzione;
3) alla ristrutturazione degli edifici privati di cui ai precedenti punti 1) e 2), anche se preesistenti alla entrata in vigore del presente decreto;
4) agli spazi esterni di pertinenza degli edifici di cui ai punti precedenti.
sono quindi esclusi dal DM 236/89 gli interventi di manutenzione e risanamento, nonché gli interventi alle singole unità immobiliari, tutti disciplinati invece dalla LR 6/89.
La luce netta di 75 cm prevista dal DM 236/89 per le porte interne non è valida per la manutenzione straordinaria di una singola unità immobiliare di un edificio?
Si conferma che il campo di applicazione del DM 236/89, così come indicato all’art. 1 - Campo di applicazione, è limitato a:
1) agli edifici privati di nuova costruzione, residenziali e non, ivi compresi quelli di edilizia residenziale convenzionata;
2) agli edifici di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata ed agevolata, di nuova costruzione;
3) alla ristrutturazione degli edifici privati di cui ai precedenti punti 1) e 2), anche se preesistenti alla entrata in vigore del presente decreto;
4) agli spazi esterni di pertinenza degli edifici di cui ai punti precedenti.
sono quindi esclusi dal DM 236/89 gli interventi di manutenzione e risanamento, nonché gli interventi alle singole unità immobiliari, tutti disciplinati invece dalla LR 6/89.
Buongiorno a tutti, vi ringrazio per il confronto.
Ci tengo a precisare che io non voglio avere ragione al 100%, semplicemente vorrei chiarirmi le idee così da avere un confronto ragionato con il tecnico del Comune anche se mi ha già detto che dovrò comunque ripresentare la pratica con nuovi interventi murari interni per soddisfare le norme del R.E..
Per punti:
- Questione porte da L.75 D.M. 236/89 ok mi è chiaro che sia obbligatoria la larghezza netta di 75cm ma in teoria riferendosi al requisito di visitabilità dovrei garantire accesso a soggiorno, pranzo e ad almeno un servizio igienico. Non è che devo per forza mettere tutte porte da 75cm tant'è che loro mi contestano scrivendo "sono presenti numerose porte da 75cm" come a dire che sono un po' troppe e che ce ne dovrebbe essere almeno qualcuna... Tra l'altro, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria e non ristrutturazione, io ho sempre applicato il criterio dell'adattabilità e nessun Comune mi ha mai contestato le porte da 70cm, prima volta.
- Riguardo le superfici non sono difformi di molto rispetto al D.M. 5/7/75 ma lo sono le dimensioni minime. Ad esempio bagno con sup. min. di 4mq e LATO MINIMO di 150cm. Io avevo sempre considerato il 120cm. Qui mi sorge un dubbio, l'antibagno concorre al raggiungimento della superficie dei 4mq?
Sempre riguardo il lato minimo mi contesta alcune riseghe all'interno della zona giorno (ad esempio dove ho zona cottura avrei una risega di 200cm profondità 80cm ma il lato minimo previsto per il soggiorno è di 300cm quindi secondo loro dovrei calcolare il lato minimo nei 200cm).
- Sempre riguardo il calcolo sommatorio di superfici quindi se ho un ingresso aperto sulla zona giorno lo dovrei escludere dal calcolo totale della stanza? Io ho sempre unito le superfici lì dove non avevo una separazione con serramento o porta. Quindi tutte le pratiche che ho inviato sino ad oggi sono sbagliate? E' comunque strano perchè anche catastalmente le ho sempre indicate come ambiente unico. Secondo me è un aspetto che andrebbe chiarito con un riferimento normativo (che non trovo).
- Altra domanda, ho una veranda chiusa ed in regola ma il tecnico mi dice che non posso integrarla al locale adiacente perchè ho un'apertura inferirore ai 180cm. Nel R.E. però questa larghezza si applica solo nel caso di cucine aperte sul soggiorno. Quindi anche lì sono bloccato...
Ci tengo a precisare che io non voglio avere ragione al 100%, semplicemente vorrei chiarirmi le idee così da avere un confronto ragionato con il tecnico del Comune anche se mi ha già detto che dovrò comunque ripresentare la pratica con nuovi interventi murari interni per soddisfare le norme del R.E..
Per punti:
- Questione porte da L.75 D.M. 236/89 ok mi è chiaro che sia obbligatoria la larghezza netta di 75cm ma in teoria riferendosi al requisito di visitabilità dovrei garantire accesso a soggiorno, pranzo e ad almeno un servizio igienico. Non è che devo per forza mettere tutte porte da 75cm tant'è che loro mi contestano scrivendo "sono presenti numerose porte da 75cm" come a dire che sono un po' troppe e che ce ne dovrebbe essere almeno qualcuna... Tra l'altro, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria e non ristrutturazione, io ho sempre applicato il criterio dell'adattabilità e nessun Comune mi ha mai contestato le porte da 70cm, prima volta.
- Riguardo le superfici non sono difformi di molto rispetto al D.M. 5/7/75 ma lo sono le dimensioni minime. Ad esempio bagno con sup. min. di 4mq e LATO MINIMO di 150cm. Io avevo sempre considerato il 120cm. Qui mi sorge un dubbio, l'antibagno concorre al raggiungimento della superficie dei 4mq?
Sempre riguardo il lato minimo mi contesta alcune riseghe all'interno della zona giorno (ad esempio dove ho zona cottura avrei una risega di 200cm profondità 80cm ma il lato minimo previsto per il soggiorno è di 300cm quindi secondo loro dovrei calcolare il lato minimo nei 200cm).
- Sempre riguardo il calcolo sommatorio di superfici quindi se ho un ingresso aperto sulla zona giorno lo dovrei escludere dal calcolo totale della stanza? Io ho sempre unito le superfici lì dove non avevo una separazione con serramento o porta. Quindi tutte le pratiche che ho inviato sino ad oggi sono sbagliate? E' comunque strano perchè anche catastalmente le ho sempre indicate come ambiente unico. Secondo me è un aspetto che andrebbe chiarito con un riferimento normativo (che non trovo).
- Altra domanda, ho una veranda chiusa ed in regola ma il tecnico mi dice che non posso integrarla al locale adiacente perchè ho un'apertura inferirore ai 180cm. Nel R.E. però questa larghezza si applica solo nel caso di cucine aperte sul soggiorno. Quindi anche lì sono bloccato...
Grazie, lo avevo letto anche io ed infatti ho sempre ragionato in questo modo.
Io lavoro al 99% su Regione Lombardia/Comune di Milano e non ho mai avuto problemi da quel punto di vista. Ho sempre presentato tavola dell'adattabilità.
Tra l'altro la cosa divertente è che in questo caso l'appartamento è al 4° piano senza ascensore... la priorità sono le porte da 75cm...
Io lavoro al 99% su Regione Lombardia/Comune di Milano e non ho mai avuto problemi da quel punto di vista. Ho sempre presentato tavola dell'adattabilità.
Tra l'altro la cosa divertente è che in questo caso l'appartamento è al 4° piano senza ascensore... la priorità sono le porte da 75cm...
L'art.1 parla chiaro, non mi sembra ci siano le condizioni per interpretare, non capisco come facciano a richiedere una cosa del genere...
"Negli interventi di nuova costruzione, ampliamento (per la sola parte di ampliamento),
demolizione/ricostruzione, integrale ridistribuzione interna, frazionamento e cambio d’uso, i
locali devono avere le seguenti superfici e dimensioni minime:..."
Mi sembra chiaro che superfici e dimensioni minime sono prescritte solo per interventi di nuova costruzione ed interventi assimilabili (ed ha senso). L'unico consiglio che mi permetto di darti è quello di batterti sul fatto che la tua non è, evidentemente, una INTEGRALE ridistribuzione interna e quindi non rientra in questo caso; solo chiarendo questo punto puoi risolvere tutti gli altri, altrimenti la vedo dura. Ci proverei facendo ragionare il tecnico con le buone o alle brutte con un amico avvocato.
demolizione/ricostruzione, integrale ridistribuzione interna, frazionamento e cambio d’uso, i
locali devono avere le seguenti superfici e dimensioni minime:..."
Mi sembra chiaro che superfici e dimensioni minime sono prescritte solo per interventi di nuova costruzione ed interventi assimilabili (ed ha senso). L'unico consiglio che mi permetto di darti è quello di batterti sul fatto che la tua non è, evidentemente, una INTEGRALE ridistribuzione interna e quindi non rientra in questo caso; solo chiarendo questo punto puoi risolvere tutti gli altri, altrimenti la vedo dura. Ci proverei facendo ragionare il tecnico con le buone o alle brutte con un amico avvocato.
I locali ante 1975 che non subiscono modifiche e sono legittimamente assentiti, mantengono i propri parametri igienico-sanitari ancorché risultassero inferiori al DM sanità (ma coerenti con l'eventuale regolamento dell'epoca di riferimento). In tutti gli altri casi si devono rispettare i limiti attuali ed inoltre si deve tener conto sempre delle misure più restrittive tra DM sanità e regolamento locale.
Sul concetto di "ampia comunicazione" di vani contigui si deve rimandare per forza al regolamento comunale non essendoci una interpretazione uniforme: per inverso la superficie di un "armadio a muro" dovrebbe essere esclusa dal calcolo della superficie utile.
Sul concetto di "ampia comunicazione" di vani contigui si deve rimandare per forza al regolamento comunale non essendoci una interpretazione uniforme: per inverso la superficie di un "armadio a muro" dovrebbe essere esclusa dal calcolo della superficie utile.
