Buonasera, ad un mio cliente è stato proposto un monolocale in vendita nel palazzo dove abita ma ho dubbi sulla validità della concessione in sanatoria (condono 1985).
Il mio cliente ha due proprietà nello stesso palazzo quindi ho sotto mano la licenza edilizia approvato del 1961 (sia i grafici sia il certificato di abitabilità) e gli atti di compravendita. Il n. di licenza edilizia approvato e certificato di abitabilità sono indicate anche in entrambi gli atti di compravendita delle due proprietà quindi sono certa di avere i dati corretti.
Nel progetto della licenza edilizia del 1961 in mio possesso il monolocale risulta essere un ufficio. Infatti ha dimensioni molto ridotte (circa 18mq).
L'agente immobiliare che propone l'acquisto mi ha fornito l'istanza di domanda di condono e nella pianta allegata alla stessa il monolocale viene indicata come civile abitazione e il numero di licenza edilizia al quale fa riferimento l'istanza non corrisponde a quello in mio possesso (cambia una sola cifra del n. di licenza e viene indicato un anno diverso - 1959). Questa istanza del 1985 chiede il condono solo per la diversa disposizione delle pareti interne (tipologia 7-modello C). Nella relazione e grafici dichiara che, rispetto al progetto originaria, sia stata data all'u.i adiacente una stanza e pertanto risulta realizzato un monolocale. Non fa menzione di cambiamenti di destinazione d'uso.
Credo che la trasformazione da ufficio a abitazione non sarebbe stata accettata viste le dimensioni ridotte e pertanto l'istanza riporta elementi infedeli per ottenere l'autorizzazione di un monolocale ad uso abitativo con dimensioni inferiori a 28 mq.
La pianta catastale (1993) riporta lo stato dei luoghi oggi che comunque non corrisponde alla pianta di stato di fatto allegata al condono. Si tratta di poca roba...un tramezzo in meno. Quello che mi preoccupa è la validità dell'u.i. come civile abitazione.
L'agente immobiliare mi dice che la concessione in sanatoria è valida e non si può annullare. Inoltre, negli ultimi 18 anni il monolocale è affittato come abitazione ad una signora quindi per lui è tutto regolare.
Per me il monolocale, essendo meno di 28 mq, è troppo piccolo da utilizzare come abitazione anche se il tecnico del comune l'ha autorizzato. Secondo voi la concessione in sanatoria (ottenuta nel 2002) è invalida e può essere annullata riportando il monolocale ad uso ufficio?
Se il mio cliente decide di comprare lo stesso può pensarci lui a chiedere l'annullamento della concessione in sanatoria (ammesso che il notaio rogiti una situazione poco chiaro del genere)?
Oppure può chiedere il cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio?
Secondo voi, una situazione del genere è risolvibile in modo da poter vendere di nuovo il bene in futuro senza rogne per il venditore ed eventuale compratore?
Vi ringrazio per i vostri eventuali consigli!
margio44 : [post n° 490959]
Condono infedele e compravendita
Il condono è appunto un condono e sana situazioni non sanabili con sanatoria. Anche superfici inferiori che normalmente non potrebbero essere abitazione. Però se non c'è menzione al cambio d'uso né in relazione né nei grafici... hai ragione a porti la domanda. È come se da un ufficio molto grande avessero staccato semplicemente una porzione, ma sempre di ufficio se non diversamente specificato. Scusami, ma la planimetria catastale che di solito si allegava al condono (questo è il condono n
1 e la prassi era di allegare la variazione catastale) cosa dice? Ufficio o abitazione ?Io mi procurerei tutte le pratiche, inutile fermarsi ai protocolli e fare il gioco delle differenze semplicemente sui numeri senza vedere la sostanza. Che poi sia stata affittata come casa è un altro paio di maniche.
1 e la prassi era di allegare la variazione catastale) cosa dice? Ufficio o abitazione ?Io mi procurerei tutte le pratiche, inutile fermarsi ai protocolli e fare il gioco delle differenze semplicemente sui numeri senza vedere la sostanza. Che poi sia stata affittata come casa è un altro paio di maniche.
Dalla domanda posta probabilmente non si ha molta esperienza degli argomenti citati, pertanto nonostante la complessità, provo a semplificare come segue (spero mi si perdoni la banalizzazione).
Il condono come già anticipato costituisce una "sanatoria speciale" (un regalo) che è derogatoria rispetto alle norme di piano e di settore. Tuttavia per la sua efficacia (legittimità) non è sufficiente che vi sia la sola domanda depositata (nel post parli di sola istanza) ancorché comprensiva delle oblazioni pagate, in quanto è necessaria l'acquisizione della relativa concessione.
Il fatto che sia stato affittato COME abitazione non significa che la destinazione sia autorizzata: giusto il dubbio posto ma occorre semplicemente verificare cosa sia stato "condonato" (concessione in sanatoria rilasciata).
Il condono come già anticipato costituisce una "sanatoria speciale" (un regalo) che è derogatoria rispetto alle norme di piano e di settore. Tuttavia per la sua efficacia (legittimità) non è sufficiente che vi sia la sola domanda depositata (nel post parli di sola istanza) ancorché comprensiva delle oblazioni pagate, in quanto è necessaria l'acquisizione della relativa concessione.
Il fatto che sia stato affittato COME abitazione non significa che la destinazione sia autorizzata: giusto il dubbio posto ma occorre semplicemente verificare cosa sia stato "condonato" (concessione in sanatoria rilasciata).
Ringrazio per i preziosi consigli. Non ho molto esperienza con i condoni infatti. Dovro’ procurarmi tutta la documentazione possibile come mi avete suggerito.
L’autorizzazione in sanatoria non parla di cambio d’uso perche’ il bene era stato dichiarato come abitazione gia’ in origine nell’istanza. Eppure nel progetto della L.E. risulta ufficio. Viene autorizzata solo la diversa disposizione dei muri interni e l’eliminazione di una stanza.
Non ho trovato traccia di un cambio d’uso prima dell’istanza di condono.
E’ qui che nasce il mio dubbio.
Vorrei essere sicura al 100% perche’ se il mio cliente vuole comprare lo stesso e viene presentata una Cila o altra pratica magari il tecnico comunale sara’ più attento e notera’ la mancanza di continuita’.
Di nuovo grazie!
L’autorizzazione in sanatoria non parla di cambio d’uso perche’ il bene era stato dichiarato come abitazione gia’ in origine nell’istanza. Eppure nel progetto della L.E. risulta ufficio. Viene autorizzata solo la diversa disposizione dei muri interni e l’eliminazione di una stanza.
Non ho trovato traccia di un cambio d’uso prima dell’istanza di condono.
E’ qui che nasce il mio dubbio.
Vorrei essere sicura al 100% perche’ se il mio cliente vuole comprare lo stesso e viene presentata una Cila o altra pratica magari il tecnico comunale sara’ più attento e notera’ la mancanza di continuita’.
Di nuovo grazie!
Ahia! Praticamente hanno fatto il condono in rapporto ad uno stato legittimo che però non è legittimo stando alle tue ricerche. Guarda non mi stupisco. Negli ultimi accessi atti che ho fatto sempre condoni fatti con i piedi e che richiedevano ulteriori verifiche per capire se considerarli valido atto legittimante o meno
In tal caso verificare i sottonumeri che sono "pratiche collegate": le concessioni in sanatoria da condono sono rilasciate, ciascuna, per la relativa tipologia di abuso (codici da 1 a 7).
Nel qual caso non dovesse esistere (accesso agli atti, non fidiamoci della documentazione in possesso) saremmo di fronte ad un abuso insanabile ed una pratica di condono che andrebbe "archiviata" per falsa attestazione.
Se non vi è legittimità non si potrà nè rogitare (come abitazione) nè tantomeno eseguire opere su immobili affetti da abusi/irregolarità.
Nel qual caso non dovesse esistere (accesso agli atti, non fidiamoci della documentazione in possesso) saremmo di fronte ad un abuso insanabile ed una pratica di condono che andrebbe "archiviata" per falsa attestazione.
Se non vi è legittimità non si potrà nè rogitare (come abitazione) nè tantomeno eseguire opere su immobili affetti da abusi/irregolarità.
Okay, faro’ l’accesso agli atti per conto dell’acquirente anche se lo sta facendo anche il venditore. Siamo in Toscana quindi la relazione di conformita’ urbanistica è obbligatoria.
Se viene fuori una falsa attestazione l’attuale proprietaria dovra’ prima ripristinare il monolocale come ufficio prima di poter vendere. Dico bene? In pratica deve autodenunciarsi?
Chissa’ quanti casi simili ci sono in Italia. Ora i nodi vengono al pettine.
Se viene fuori una falsa attestazione l’attuale proprietaria dovra’ prima ripristinare il monolocale come ufficio prima di poter vendere. Dico bene? In pratica deve autodenunciarsi?
Chissa’ quanti casi simili ci sono in Italia. Ora i nodi vengono al pettine.
Nel caso di opere "legittimamente" condonate peraltro mi risulta che non si possano proprio eseguire opere eccetto quelle di manutenzione ordinaria.
Devi tenerti il bene così come è.
punto
Devi tenerti il bene così come è.
punto
Per fortuna il monolocale non è mio. L’acquisto è da sconsigliare. Grazie infinite per i chiarimenti!
Più che altro è da sconsigliare l'acquisto fin tanto che le cose non sono chiare. Direi che i dubbi sono leciti e giustificano cautela. Tu avvisa, poi il tuo cliente farà quello che vuole.
Il mio cliente ha scritto all'agente immobiliare dicendo che prende in considerazione il bene solo se viene ripristinato lo stato legittimo. Ormai le persone sono più prudenti.
In effetti è così. Il proprietario attuale ha fatto opere interne nel 1992 (prima ancora di aver ricevuta la concessione in sanatoria) quindi la situazione è ancora più complicata!
