per ronin,alinger e chi mi può aiutare

elisa,non ti fare tutti questi problemi,tu rappresenti il committente che chiede un mutuo e quindi rappresenta un eventuale cliente per l'istituto di credito,quindi sei tu che deve "DETTARE"le condizioni o preservare la figura del tuo "assistito",siamo in un periodo temporale in cui la libera concorrenza impazza e anche il tecnico puo' giostrare, senza farsi tremila problemi,perche' se una banca fa problemi ci si puo' sempre rivolgersi ad un'altra banca.L'importante e' che si abbia la consapevolezza di avere un cliente onesto,che assolvera' ai suoi impegni.
L'importo dei lavori o la stima anche se non collimano perfettamente per me,passano in secondo piano.

devi semplicemente fare il tuo lavoro, stimando il corretto valore dell'immobile.
Altrimenti la tua stima non avrebbe senso...

Scusa ma dipende da che ruolo hai nella vicenda. Tu sei il compratore? O sei l'estimatore per il venditore? O sei il perito per la banca? (che è ancora un caso diverso e con esigenze ben diverse di contrattazione)...perchè è da quello che riesci a capire come muoverti. Tieni conto che all'inizio è normale avere mille dubbi sul valore giusto, anche perchè sono parecchi i fattori che intervengono nella stima.

Angy

Scusa. Da quanto dici si deduce che l'importo della stima dipende da chi te la chiede.
Posso capire che potrebbe anche esserci un lieve margine di oscillazione del prezzo (infatti cosi è in genere), però la stima deve essere (il più possibile) reale e veritiera....

Questo è dato per scontato, visto che l'estimatore deve valutare un bene, peccato che poi nella realtà , se sei il compratore i tuoi interessi sono ben diversi da quelli del venditore e da quelli della banca, come diceva ark, per cui la contrattazione esiste sempre e comunque. Ma qual è la situazione? Voglio dire, Elisa deve fare questa perizia per chi ? Tu immaginati che perfino nelle perizie dei CTU, il mercato è ancora molto diverso da quello delle compravendite immobiliari, infatti spesso i beni alla fine vangono sottostimati rispetto al valore reale (vengono poi messi all'asta per recuperare il più possibile dal fallimento). Quindi, come vedi, non c'è un range così stretto di valori da attribuire ad un bene, nel senso che un minimo di elasticità devi considerarlo comunque, te lo assicuro.

Angy

P.S.: E ' bello perchè io e te non riusciamo mai a capirci...;-)

Grazie per i consigli. Io sono il perito della banca ma visto che è la prima non so come muovermi.
Grazie

per angy.
Avevo capito bene tranquilla e concordo sulla realtà delle cose; mi aveva "divertito" però il tuo modo così "diretto" di muoversi... e poi perchè dici che noi non riusciamo mai a capirci? Boh.. forse in qualche post addietro avrò combinato qualcosa :)

per elisa.
Se fai il perito per la banca, detta alla angy ( :-))) ) devi muoverti assicurando alla banca che la cifra dichiarata per la compravendita coincida con il reale prezzo di mercato dell'immobile.

Bene, lo vedi che siamo d'accordo...un mio difetto che mi ha creato non pochi problemi è la schiettezza...ehm ;-) ai danni, ovviamente, della diplomazia...comunque è esattamente quello che intendevo, anche per il fatto che la banca deve fornire un mutuo calcolando il piano di finanziamento più redditizio su un valore (capitale finanziato), e quello alla fine in qualche modo vincola anche il prezzo di mercato ( che tu devi determinare il più vicino possibile alla realtà, per dirla alla Lorenzo...;-)))). La prima stima immobiliare che avevo fatto per un venditore anni fa, mi dava un valore al di sotto di quello attribuitogli dall' agenzia immobiliare: però erano due anni che cercava di vendere l'immobile! Con il nuovo valore, il venditore è riuscito a venderlo ( e contrattando pure con il compratore... tutti aggiustamenti, questi, che devi prevedere nella stima).

Angy

P.S.: Tranquillo, non hai combinato niente, Lorenzo: è solo che quando vedo i tuoi post personalizzati ("per Angy") comincio a dirmi " Aiuto! Che avrò detto???" (l'autocritica non mi manca, per fortuna)

Ma la banca che dati fornisce in genere al perito: prezzo richiesto dall'agenzia immobiliare? Pianta dell'appartamento? O la pianta me la devo procurare io?
Grazie mille, vi devo una grossissima percentuale del mio guadagno!!!

al più presto allora ti darò i dati del mio conto corrente :)

comunque come dati di partenza avrai in genere la quotazione dell'agenzia immobiliare (non vedo perchè la banca debba nasconderla) e la pianta catastale, che in genere viene fornita dal venditore tramite l'agenzia immobiliare.

lorenzo e tutti gli altri. Davvero non so come ringraziarvi!
Un'ultima cosa: per i prezzi medi da cui partire, visto che non è provincia di Milano e quindi non posso fare riferimento alla Borsa immobiliare, posso prendere quelli dell'agenzia del territorio? Sono aggiornati vero?
Mi avete tranquillizzato, alle prese con il primo lavoro sono sempre un pò agitata...grazie grazie grazie!

Sì quelli dell'Agenzia del Territorio sono aggiornati ma tieni conto che sono un po' sottostimati. Il valore che dà l'agenzia immobiliare, invece, di solito è un po' sovrastimato (per ovvie ragioni, considerando la commissione).

Qui ci sono valori al mq di tutta Italia, l'unico problema è che è aggiornato al I semestre 2006:

www.fiaip.it/osservatorio/osservatorio2006_1/osservatorio_default1.htm


Angy

Visto l'autorevolezza degli autori degli interventi non credo di dover aggiungere altro.


saluti

anche qui:
www.agenziaterritorio.it/servizi/osservatorioimmobiliare/consultazio…
un po' più nel dettaglio ovvero anche dei singoli comunelli e non solo per le grandi città
bye bye

..qualcosa l'aggiungo...i valori dell'OMI tienili solo come riferimento ma ti assicuro (e te ne accorgerai presto) che sono molto "ballerini".
Tra l'altro poi le perizie per le banche sono molto "particolari" in quanto devi far coesistere due atteggiamenti diversi (se non opposti). Da un lato la banca vorrà essere certa che il capitale erogato sia garantito dal valore dell'immobile dall'altra parte vede con una certa benevolenza una leggera sovrastima che le permette di erogare un capitale più alto.
Spero di essere stato d'aiuto (..che presunzione )))

saluti

quindi nel dubbio meglio rimanere un pò più alti che un pò più bassi...ovviamente con buon senso.
Ad esempio immobile valutato 150000 euro dall'agenzia, meglio valutarlo 155000 che 145000.
Grazie ancora, mi è passata l'ansia che avevo ieri.
Buona giornata a tutti!

In linea di massima è meglio essere un po' larghi ovviamente con buon senso.
Tieni presente poi che l'estimo non è una scienza esatta pertanto le oscillazioni che citi ad esempio (+\- 5000) sono del tutto insignificanti.
Se poi consideri che in caso di insolvenza l'immobile verrà venduto parecchi anni dopo rispetto alla tua stima ti rendi conto che anche "largheggiando" riesci a tutelare il creditore.
Piuttosto fai molta attnzione alla regolarità urbanistica.

saluti

Grazie alinger, adesso è tutto chiaro.
Per regolarità urbanistica cosa intendi?
Che risponda ai parametri del regolamento edilizio, di igiene e sia accatastato correttamente?
Grazie ancora!

Per regolarità urbanistica intendo che l'immobile sia stato costruito con regolare licenza-concessione-permesso (ovviamente da menzionare), che non abbia subito modifiche non autorizzate, che in caso di sanatoria siano stati pagati gli oneri e le oblazioni...insomma tutto ciò che serve per inquadrare l'immobile nel contesto delle normative vigenti.

saluti

grazie a tutti!!!