ante 67: difforme o conforme?

una bella questione per voi: un mio cliente vorrebbe acquistare un fabbricato ante 67, conforme alle planimetrie catastali (cubatura pari a circa 800mc).
SUPPONGO CHE TI PARLI DI ROMA NO? VISTO CHE SCRIVI QUESTA DATA, MAGARI GLI ALTRI NON SANNO PERCHE' LO CITI, OVVERO CHE NEL 1967 FU APPROVATO IL PRG. IL CATASTO PUO DIRE QUELLO CHE VUOLE MA FA FEDE LA LICENZA EDILIZIA CHE IO SAPPIA
in comune, però, c'è una pratica edilizia del 1956 (per una cubatura pari a circa 1000mc) per la realizzazione di un fabbricato totalmente diverso da quello che poi (suppongo entro il 1958) è stato costruito.
SE E' UNA LICENZA EDILIZIA CREDO BISOGNI PARTIRE DA QUI...
l'edificio è da considerarsi difforme, anche se realizzato prima del 1967, solo perché costruito diversamente da quanto dichiarato nel 1956?
E PENSO PROPRIO DI SI, SE E' UNA LICENZA EDILIZIA HA UN VALORE CMQ (INFATTI ORA AL COMUNE NON SI ACCONTENTANO PIU' DELLA DICITURA CHE è STATO COSTRUITO PRIMA DEL 67 TI DICONO DI CERCARE CONCESSIONI EDILIZIE ECC E SE PROPRIO NON CI SONO ALLORA IL CATASTO DEL '39 LO CONSIDERANO VALIDO PER L'ESISTENZA)
il problema emerge non solo perché non si riesce a capire se l'immobile possa essere venduto (il notaio dice: "se è abusivo è invendibile. ma se è ante 67 per me non è abusivo"),
QUESTO NON LO SO LO DOVREBBE SAPERE LUI FATTO STA CHE E' DIFFORME DA QUALLO CHE IL COMUNE SA ESSERCI LI , SICURO CHE NON C'E' STATA UNA SUCCESSIVA VARIAZIONE DOPO?
ma anche perché attualmente sul lotto è edificabile una cubatura pari a circa 600 mc, a meno che non venga riconosciuta la volumetria esistente, quindi miro a dimostrare la non difformità del fabbricato esistente per poter avere più volume a disposizione per il futuro intervento.
OCCHIO PERCHE' MI SA CHE DICHIARI IL FALSO
nel caso di domanda di permesso in sanatoria, il fabbricato deve essere conforme anche all'attuale disciplina urbanistica, SANATORIA CHE INTENDI? NON C'E' NESSUN CONDONO ATTUALMENTE, AL MASSIMO DOVRESTI VEDERE SE C'E' UN ALTRO MODO DI SANARE UNA COSA, SE CON UNA SUPER DIA O NON SO COSA...
pertanto sarebbe comunque difforme perché la cubatura supera quella attualmente disponibile sul lotto?

ma se fosse difforme e non sanabile, allora sarebbe solo da demolire ed il notaio non dovrebbe concludere la vendita.
invece, essendo antecedente al 1967, per lui non sussiste il problema. FORSE PER LUI MA PER IL TECNICO CHE CI METTE LE MAI DOPO PER I LAVORI CREDO RPORPIO DI SI...MA L'ATTUALE VENDITORE CHE DICE? E' STATO IL RPIMO PROPRIETARIO O COSA?...

come posso garantire al cliente quanta cubatura potrà realizzare? varrà l'esistente? la sanatoria è da escludere?...CREDO CHE TU DEBBA ANDARE AL COMUNE E VEDERE, IO TI HO DATO DELLE RISPOSTE PER QUEL POCO CHE SO MA NON SAPREI DI PRECISO COME DEVI FARE, SE FOSSI IN TE ANDREI AL COMUNE A CHIEDERE COME SI PUO SANARE, HAI GIA' CHIESTO?

...anzi il prg è del 1965....mi correggo!

...e la data che citi non è per il prg ma solo quella della legge urbanistica?...in ogni caso quello che ho sentito in questo anni è quello che ho scirtto sopra....speriamo ci sia qualcuno più competente e con più esperienza di me....continuo a legge per imparare pure io!

ciao vichy,
non si tratta di roma...
la data 1967 è quella indicata dalla Legge 47/85 (primo condono).
benchè la legge sia stata sostituita dal dpr 380/01 (testo unico), questa data viene sempre citata, come data "discrimine" per la conformità dei fabbricati.
i notai ritengono "commerciabili" i fabbricati ante 67: per loro sono, in un certo senso, "regolari".
in questo caso, però, noi sappiamo che c'era stata una pratica edilizia "non rispettata".
io la considererei "decaduta", ma non so se sia il caso di definire "totalmente difforme" il fabbricato.
non voglio dichiarare il falso: vorrei sapere di preciso se si possa parlare di difformità per un edificio che ha più di 50 anni.

quando parlo di permesso in sanatoria mi riferisco non ad un condono, bensì a quanto previsto dal dpr 380/01, art. 36. in comune hanno semplicisticamente detto (ma verba volant...): fate una sanatoria.
però secondo me non ha senso, se la cubatura è superiore a quella attualmente edificabile sul lotto (benché inferiore a quella del 1956): non sarebbe sanabile... o sbaglio?

e comunque continuo a pensare che non sia detto che è difforme...

P.S. la legge urbanistica è del 1942

io intendevo la 765 del 67 (integrazione di quella del 42) dove si parla anche di fabbricati costruiti senza licenza ecc...in ogni modo guarda, per la mia esperienza che ho qui a roma e nelmio piccolo, Dia di ristrutturazioni di appartamenti, la cosa era come dicevo cioè se trovavi roba anche degli anni 30 difforme dalla licenza edilizia ti facevano fare una dia in sanatoria. A volte mi è anche capitato di dire la licenza non l'ho trovata (sai qui è un casino sono tanti municipi e le licenze sono conservate tutte in un dipartimento fino a un tot anno quelle di prima devi andare a pomezia aspettare un mese ecc) allora portavo la pianta catastale......e mi dicevano che non prova niente. Mo non so da te però mi sa o che si è persa qualche variazione dopo, daltronde questi perchè avrebbero dovuto chiedere una licenza edilizia, avere il permesso e fare un'altra cosa??....oppure non ti saprei dire fattosta che il notaio la può pure vendere, ma se poi tu vai come tecnico al comune a chiedee qualche permesso ecc, ti chiederanno la licenza e li vedranno che è difforme.....
a ri ciao!!

cito altra risposta da altro forum:

"...l'edificio è da considerarsi difforme, anche se realizzato prima del 1967, solo perché costruito diversamente da quanto dichiarato nel 1956?"

SI, fino al '67 si potevano costruire senza Licenza Edilizia solo i fabbricati realizzati fuori dalla zona urbanizzata della città. Il tuo probabilmente è dentro (sennò non avrebbe una Licenza del '56) pertanto devi sanare ora le opere difformi.

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"nel caso di domanda di permesso in sanatoria, il fabbricato deve essere conforme anche all'attuale disciplina urbanistica, pertanto sarebbe comunque difforme perché la cubatura supera quella attualmente disponibile sul lotto?"

In teoria SI,
ma probabilmente è sanabile (anzi sanzionabile) ai sensi dell'Art.34 del DPR 380/2001 ...sempre che si possa dimostrare che la demolizione della parte abusiva "non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità".

In parole povere, se potevo costruire 2 piani e ne ho costruiti 3, non posso demolire il terzo sennò comprometto la stabilità dell'intera casa ...quindi lo "sano" ai sensi dell'Art.34.
Se invece potevo costruire 3 villette a schiera e ne ho fatte 4 , la quarta posso demolirla senza problemi pertanto non potrò sanarla.

quindi sarebbe difforme (benché commerciabile).

però è totalmente difforme (organismo edilizio totalmente diverso per caratteristiche planovolumetriche), non parzialmente difforme... quindi non varrebbe l'art. 34 della 380/01?!

ho un quesito a cui non so dare risposta e spero che qualcuno possa aiutarmi

l'oggetto è un fabbricato (uso magazzino) con annesso terreno che deve essere venduto. E' stata rilasciata regolare concessione edilizia alla fine degli anni 70. il fabbricato è accatastato, MA non risulta rispondente al progetto per cui era stata concessa l'autorizzazione (dimensioni e forma diversa). in progetto era di 60 mq mentre nella realtà e a catasto è di 75 mq. doveva avere un bagno, ma di fatto ci sono solo le 4 mura senza corrente elettrica o acqua.

non può essere oggetto di compravendita perchè risulta un abuso edilizio, è sanabile? e se lo è, come?

ci deve essere l'agibilità?

se non dovesse essere sanabile, la soluzione è la demolizione, ma ciò cosa comporta a carico del proprietario?

su un lato di questo fabbricato poggia una tettoia, regolarmente costruita da circa due anni, dal vicino confinante....se la soluzione è la demolizione....deve rimanere per forza la parete in questione...

il valore di vendita sarà inferiore per la vendita del solo terreno senza fabbricato?


ringrazio anticipatamente per le informazioni