Buonasera a tutti, mi occorre un piccolo consiglio. Dovrei valutare un appartamento sito in Catania zona Librino per una ipotesi di vendita. Come devo comportarmi? come faccio a conoscere le valutazioni immobiliari di zona per avvicinarmi ad un valore pressocchè appropriato?? Vi ringrazio anticipatamente..
:)
anto : [post n° 230796]
valutazioni immobiliari
Se sei un tecnico e la tua è una valutazione"ufficiale", devi tener conto dei valori dell'osservatorio immobiliare della tua città oltre a quelli forniti dalle agenzie immobiliari che operano sul territorio.Puoi fare anche una media dei due valori per avvicinarti il più possibile, al probabile valore di mercato.Ciao
sarebbe troppo facile... vado a dare 250 euro a qualcuno e non imparo mai nulla su come si potrebbe fare!! grazie cmq per il consiglio banale
mi dispiace dirtelo anto ma credo che tu non abbia colto il senso del suggerimento di vanessa..."rivolgiti ad un agenzia immobiliare" non significa girarle l'incarico bensì recupera dati utili all'indagine di mercato necessaria alla valutazione!...e lascia stare l'osservatorio del mercato immobiliare...può essere solo un semplice strumento di verifica ex-post...non è il verbo del mercato immobiliare!
Dal momento che io faccio proprio questo tipo di stime come CTU,ti assicuro che i dati forniti dall'osservatorio immobiliare non sono affatto "un semplice strumento di verifica ex-post",sempre se si lavora come seri professionisti s'intende.....
si...tant'è vero che l'UE ci ha bacchettati per aver voluto imporre la leggittimità del valore normale nell'ambito degli accertamenti fiscali...l'osservatorio del mercato immobiliari elaborato dall'AdT, rappresentando una fonte indiretta, può solo ed esclusivamente essere adoperato come strumento di verifica alla stregua delle altre fonti indirette considerate "autorevoli" dagli operatori del settore (borsini FIAIP, borsini delle camere di commercio, Real Value, borsini elaborati da soggetti intermediari retail quali gabetti, tecnocasa o studi elaborati da eperti del settore o istituti privati di ricerca come scenari immobiliari, nomisma o diffusi dai principali player nel campo delle valutazioni) solo nell'impossibilità di predisporre uno studio adeguato sulle dinamiche del mercato (indagine diretta sul campo) allora può ritenersi fair il riferimento esclusivo alle fonti indirette...prima procedi alla tua indagine diretta (raccolta ed elaborazione comparables) estraendo il range più probabile di mercato e successivamente procedi ad una verifica/comparazione delle risultanze della tua indagine di mercato con quanto riportato dalle varie fonti indirette di mercato...
:( ho tanta confusione in testa... non ho molta esperienza in questo campo!!! e non so quale strada seguire.. Salvatore, credo che i tuoi consigli siano utilissimi: mi potresti indicare una strada pressocchè facile e che mi riporti i valori probabili? Sin ad ora ho recuperato alcune informazioni riguardanti il prezzo di mercato al vano della zona interessata; adesso vorrei moltiplicare ciò che è venuto fuori dalla media ponderata dei prezzi per i vani del mio appartamento: è corretto? :( grazie a tutti per le informazioni
ok, spero di esserti d'aiuto, per non crearti ulteriore "confusione" sarò breve: dopo aver raccolto una base comparativa di beni analoghi per caratteristiche intrinseche e ubicazione al tuo immobile oggetto di stima (almeno 4-5 riferimenti di offerte o recenti compravendite) dovrai procedere all'aggiustamento del prezzo/valore di ogni singolo comparativo mediante l'applicazione di coefficienti in considerazione della differenze riscontrabili tra il comparativo e l'immobile da valutare...solo dopo aver atto questo avrai un valore medio "aggiustato" che potrai applicare alla superficie dell'immobile da valutare (la superficie va ponderata applicando i cosidetti coefficienti mercantili)...otterrai così il valore di mercato...se ho dato per scontato qualche passaggio chiedi pure...
può esserti molto d'aiuto il focus sul mercato immobiliare di Catania de Il Sole 24 ore (del 23/01/2010 dunque abbastanza recente) se ti va posso inviartelo...quest'ultima fonte, insieme ai dati raccolti presso l'OMI o presso altre fonti indirette (vai sul sito real value di scenari immobiliari, registrandoti avrei diritto a 5 consultazioni gratuite) serviranno a "rafforzare" il risultato finale della tua stima...ma ricorda...ma ricorda che l'indagine diretta sul mercato vien sempre prima dell'indagine indiretta sul mercato...
Ma abiti a catania? sei un tecnico?
Ho già raccolto una base comparativa dei beni simili al mio appartamento ma con quali coeff. "aggiusto" il prezzo/valore? Su base oggettiva? oppure c'è una tabella esplicativa?
Grazie per l'aiuto..
Ho già raccolto una base comparativa dei beni simili al mio appartamento ma con quali coeff. "aggiusto" il prezzo/valore? Su base oggettiva? oppure c'è una tabella esplicativa?
Grazie per l'aiuto..
So che se l'appartamento è attualmente occupato da inquilini perde ben il 30% del valore: questo nel caso in cui viene venduto mentre ancora è vigente il contratto con i precedenti inquilini??
magari fossi residente a catania!!!...ti confermo che per gli appartamenti occupati mediamente lo sconto è del 30% sul valore di mercato libero nel caso in cui il canone di locazione sia in linea al mercato...in caso contrario lo sconto può esser + o - a seconda che il contratto sia + o - rispetto al mercato...altro aspetto da considerare è la durata residua del contratto in essere...se la II scadenza cade nel breve periodo (12 mesi) allora lo sconto potrebbe anche essere inferiore...per i coefficienti di aggiustamento/omogeneizzazione puoi trovare molto googlando...ad esempio guarda qui... http://antinomos.net/admin/doxer/doc/47_1182936207.pdf oppure qui www.reveuropa.eu/documentazione/StudiSettore/caratt-intrins-estrins.…
