Salve a tutti,
un mio cliente ha un immobile che ha sanato anni fa in verde agricolo. L'immobile è in stato di abbandono da un ventennio e adesso vorrebbe demolirlo e ricostruirlo. Io penso che più che una demolizione e ricostruzione, dovrebbe essere una ristrutturazione. La mia domanda è: il proprietario che ha ottenuto una concessione in sanatoria (art.36) acquisisce gli stessi diritti di chi ha realizzato con regolare concessione edilizia? Io a occhio penso di no, ma ne vorrei conferma..
Acquisire gli stessi diritti, per me vuol dire per esempio avere la possibilità di demolire l'immobile e ricostruirlo in un'altra parte del lotto (sempre con la stessa volumetria ovviamente) oppure demolirlo e ricostruirlo con un'altra forma (di nuovo con la stessa volumetria).
Secondo me invece in questo caso, se tu demolisci, non potresti più nemmeno ricostruire, no? Ecco perchè la ricostruzione...tu mantieni la stessa struttura e la stessa sagoma e vai a ristrutturare l'esistente...
Spero di essere stato chiaro, rimango in attesa di chiarimenti.
Cordialmente
beppe : [post n° 302568]
spostare un immobile sanato
Più che un chiarimento ti do il mio parere, a mio avviso se la costruzione è sanata ha gli stessi diritti di una costruzione realizzata con l'iter autorizzativo corretto.
La sanatoria infatti serve per regolarizzare un manufatto realizzato senza le dovute autorizzazioni ma che possedeva (e possiede) tutti i requisiti di legge e rispettava i regolamenti vigenti:
"... responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda."
Per quanto riguarda i diritti di cui parli la faccenda è complessa, perché ci sono alcune sentenze che chiariscono i limiti tra ristrutturazione (o demolizione con fedele ricostruzione) e nuova costruzione, ma ogni comune interpreta le norme e le sentenze a sua discrezione, difficile dirti di più quindi :)
La sanatoria infatti serve per regolarizzare un manufatto realizzato senza le dovute autorizzazioni ma che possedeva (e possiede) tutti i requisiti di legge e rispettava i regolamenti vigenti:
"... responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda."
Per quanto riguarda i diritti di cui parli la faccenda è complessa, perché ci sono alcune sentenze che chiariscono i limiti tra ristrutturazione (o demolizione con fedele ricostruzione) e nuova costruzione, ma ogni comune interpreta le norme e le sentenze a sua discrezione, difficile dirti di più quindi :)
quoto dotting
stesso discorso non vale però se l'immobile è stato condonato, quindi verifica bene che sia una sanatoria e non un condono (non tutti comprendono appieno la differenza delle due procedure)
bye bye
stesso discorso non vale però se l'immobile è stato condonato, quindi verifica bene che sia una sanatoria e non un condono (non tutti comprendono appieno la differenza delle due procedure)
bye bye
Innanzitutto grazie per le risposte.
Ho parlato con il cliente, ed in effetti si tratta di condono...(penso sia quello dell'85 anche se lui non è informato visto che questa casa l'ha ereditata..) infatti i suoi genitori hanno costruito nel 79 su un lotto di 2000mq destinato a verde agricolo...lui mi parlava di sanatoria, ma gli ho spiegato che non poteva trattarsi di sanatoria, visto che avrebbe potuto costruire 60mc, cioè 20mq e non una villa di 240 mq come quella che si ritrova!
Ora lui vorrebbe addirittura demolirla e ricostruirla in un altra parte del lotto e pure con una diversa sagoma...io sono pressocchè sicuro che lui potrebbe a limite ristrutturare, e non so nemmeno se deve mantenere gli stessi prospetti..sulla ridistribuzione interna ho qualche dubbio..
voi che ne dite?
Grazie
Ho parlato con il cliente, ed in effetti si tratta di condono...(penso sia quello dell'85 anche se lui non è informato visto che questa casa l'ha ereditata..) infatti i suoi genitori hanno costruito nel 79 su un lotto di 2000mq destinato a verde agricolo...lui mi parlava di sanatoria, ma gli ho spiegato che non poteva trattarsi di sanatoria, visto che avrebbe potuto costruire 60mc, cioè 20mq e non una villa di 240 mq come quella che si ritrova!
Ora lui vorrebbe addirittura demolirla e ricostruirla in un altra parte del lotto e pure con una diversa sagoma...io sono pressocchè sicuro che lui potrebbe a limite ristrutturare, e non so nemmeno se deve mantenere gli stessi prospetti..sulla ridistribuzione interna ho qualche dubbio..
voi che ne dite?
Grazie
se è condonata, non si può fare in quanto il condono "cristallizza" la situazione abusiva e gli interventi devono essere volti solo a mantenere lo stato di fatto dell'immobile condonato qualora lo stesso non sia conforme alla normativa vigente sull'area.
Ponteggi Roma, ho giusto riletto alcuni giorni fa tutta la legislazione sulle sanatorie edilizie (e in particolare proprio la llegge 47/1985), e l'unica cosa che dice espressamente è che non si può richiedere un secondo titolo a sanatoria per un edificio già sanato o condonato.
Quello che dici tu è vero, però riguarda TUTTI gli edifici in contrasto con le norme di PRG, e non solo quelli condonati (che invece all'epoca per essere condonati dovevano essere conformi alle norme di PRG, essendo per legge proibito sanare opere difformi). Inoltre non è vero che si deve mantenere lo stato di fatto, perchè sono sempre consentiti interventi di manutenzione straordinaria e risanamento, e quindi ad esempio si può modificare la disposizione interna, installare arredi come pergolati e gazebo, aprire una porta o una finestra se il Regolamento Edilizio classifica queste opere come manutenzione straordinaria.
Un edificio condonato è un edificio assolutamente legittimo e regolare tanto quanto un edificio costruito con normale licenza edilizia o concessione o PdC.
X Beppe
Ovviamente le modifiche interne possono essere fatte tutte le volte che si vuole: l'immobile è a tutti gli effetti legittimo, e quindi può essere oggetto di qualsiasi intervento, tranne la regolarizzazione di ulteriori abusi (vedi sopra).
Si può anche ampliare, se il piano regolatore concede un'ulteriore ampliamento. O demolirlo e ricostruirlo. O demolirlo e basta.
Ti consiglio quindi di andare in comune e chiedere chiarimenti con un tecnico, esattamente come faresti per un edificio non condonato.
Aggiungo anche che se l'edificio fosse difforme dal PRG (e quindi fossero consentiti solo interventi di manutenzione) è comunque sempre possibile la redistribuzione interna perchè trattasi di opere di manutenzione straordinaria.
Quello che dici tu è vero, però riguarda TUTTI gli edifici in contrasto con le norme di PRG, e non solo quelli condonati (che invece all'epoca per essere condonati dovevano essere conformi alle norme di PRG, essendo per legge proibito sanare opere difformi). Inoltre non è vero che si deve mantenere lo stato di fatto, perchè sono sempre consentiti interventi di manutenzione straordinaria e risanamento, e quindi ad esempio si può modificare la disposizione interna, installare arredi come pergolati e gazebo, aprire una porta o una finestra se il Regolamento Edilizio classifica queste opere come manutenzione straordinaria.
Un edificio condonato è un edificio assolutamente legittimo e regolare tanto quanto un edificio costruito con normale licenza edilizia o concessione o PdC.
X Beppe
Ovviamente le modifiche interne possono essere fatte tutte le volte che si vuole: l'immobile è a tutti gli effetti legittimo, e quindi può essere oggetto di qualsiasi intervento, tranne la regolarizzazione di ulteriori abusi (vedi sopra).
Si può anche ampliare, se il piano regolatore concede un'ulteriore ampliamento. O demolirlo e ricostruirlo. O demolirlo e basta.
Ti consiglio quindi di andare in comune e chiedere chiarimenti con un tecnico, esattamente come faresti per un edificio non condonato.
Aggiungo anche che se l'edificio fosse difforme dal PRG (e quindi fossero consentiti solo interventi di manutenzione) è comunque sempre possibile la redistribuzione interna perchè trattasi di opere di manutenzione straordinaria.
"Dalle mie parti" si interpreta diversamente: non è la prima volta che si demolisce e ricostruisce un immobile condonato, perché la volumetria condonata ormai fa parte del potenziale edificatorio del lotto.
Anche il piano casa (della mia regione) lo consente.
Anche il piano casa (della mia regione) lo consente.
...gli ho spiegato che non poteva trattarsi di sanatoria, visto che avrebbe potuto costruire 60mc, cioè 20mq e non una villa di 240 mq come quella che si ritrova!...
Come ha fatto a sanare 240 mq su lotto di 2000 adibito a verde agricolo, visto che come dici tu non era sanabile ai sensi della 47/85? Probabilmente come hanno fatto tutti gli altri... Da ciò ho dedotto che non poteva essere conforme agli strumenti urbanistici.
Era scontato che la manutenzione ordinaria e straordinaria si potesse fare altrimenti dovremmo lasciare che gli immobili oggetto di condono crollino per mancanza di manutenzione. Il problema era che beppe non chiedeva se potevansi effettuare opere di manutenzione, ma demolizione e ricostruzione che è cosa ben diversa.
Come ha fatto a sanare 240 mq su lotto di 2000 adibito a verde agricolo, visto che come dici tu non era sanabile ai sensi della 47/85? Probabilmente come hanno fatto tutti gli altri... Da ciò ho dedotto che non poteva essere conforme agli strumenti urbanistici.
Era scontato che la manutenzione ordinaria e straordinaria si potesse fare altrimenti dovremmo lasciare che gli immobili oggetto di condono crollino per mancanza di manutenzione. Il problema era che beppe non chiedeva se potevansi effettuare opere di manutenzione, ma demolizione e ricostruzione che è cosa ben diversa.
Siccome mi hai incuriosito sono andato ad approfondire e quindi: ammesso che si possa demolire e ricostruire (cosa su cui nutro ancora dubbi in quanto l'immobile non era conforme agli strumenti urbanistici) non si può effettuare la ricostruzione in luogo diverso come chiedeva beppe perchè ai sensi dell'art3 comma d) T.U. 380/2001 si deve rispettare "sagoma, volumi, AREA DI SEDIME" pur rientrando nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia.
Salve ragazzi, potrebbe essere utile la CIRCOLARE MINISTERO INFRASTRUTTURE 07.08.2003 N° 4174 , G.U. 25.11.2003, dove al punto 4.1 recita:
In forza del ricordato disposto, la nuova definizione di ristrutturazione edilizia, comprendente anche la demolizione e ricostruzione di edifici con il rispetto della volumetria e sagoma preesistenti, prevale sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi, come gia' stabilito dall'art. 31, ultimo comma, della legge n. 457/1978 e confermato all'art. 3, ultimo comma, del Testo unico.
Va osservato, in proposito, che il mancato richiamo - nella nuova definizione voluta dal legislatore della n. 443/2001 - al parametro «dei materiali edilizi» non pone alcun particolare problema, mentre, per quanto riguarda «l'area di sedime», non si ritiene che l'esclusione di tale riferimento possa consentire la ricostruzione dell'edificio in altro sito, ovvero posizionarlo all'interno dello stesso lotto in maniera del tutto discrezionale. La prima ipotesi e' esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo; quanto alla seconda ipotesi si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia, solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreche' rientrino nelle varianti non essenziali, ed a questo fine il riferimento e' nelle definizioni stabilite dalle leggi regionali in attuazione dell'art. 32 del Testo unico. Resta in ogni caso possibile, nel diverso posizionamento dell'edificio, adeguarsi alle disposizioni contenute nella strumentazione urbanistica vigente per quanto attiene allineamenti, distanze e distacchi.
In forza del ricordato disposto, la nuova definizione di ristrutturazione edilizia, comprendente anche la demolizione e ricostruzione di edifici con il rispetto della volumetria e sagoma preesistenti, prevale sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi, come gia' stabilito dall'art. 31, ultimo comma, della legge n. 457/1978 e confermato all'art. 3, ultimo comma, del Testo unico.
Va osservato, in proposito, che il mancato richiamo - nella nuova definizione voluta dal legislatore della n. 443/2001 - al parametro «dei materiali edilizi» non pone alcun particolare problema, mentre, per quanto riguarda «l'area di sedime», non si ritiene che l'esclusione di tale riferimento possa consentire la ricostruzione dell'edificio in altro sito, ovvero posizionarlo all'interno dello stesso lotto in maniera del tutto discrezionale. La prima ipotesi e' esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo; quanto alla seconda ipotesi si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia, solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreche' rientrino nelle varianti non essenziali, ed a questo fine il riferimento e' nelle definizioni stabilite dalle leggi regionali in attuazione dell'art. 32 del Testo unico. Resta in ogni caso possibile, nel diverso posizionamento dell'edificio, adeguarsi alle disposizioni contenute nella strumentazione urbanistica vigente per quanto attiene allineamenti, distanze e distacchi.
