Buongiorno, il quesito è roba da avvocati, ma forse qualcuno ha qualche dritta per me.
Il mio cliente è titolare di un esercizio commerciale che svolge in locali in affitto da un proprietario. Questi ha messo in vendita i locali ed ha chiesto al mio cliente, riconoscendogli il diritto di prelazione, se era interessato all’acquisto. Il mio cliente ha formulato una proposta, da lui accettata, sottoscrivendo il preliminare prevedendo 3 pagamenti a titolo di caparre confirmatorie prima del rogito, nonché la cessazione immediata del canone di affitto. Versati i primi due pagamenti, chiediamo all’agenzia immobiliare i documenti urbanistici attestanti la regolarità dell’edificio. L’agente prende tempo, così mi attivo presso il comune con un accesso agli atti e scopro che l’edificio ha un’agibilità dei primi anni ’60 rilasciata per una situazione dell’immobile con planimetrie diverse da quella reale e da quella dichiarata in catasto (finestre mancanti, bagno più piccolo, suddivisione interna leggermente diversa). Addirittura, per una porzione dell’immobile, che presenta un balcone trasformato in bagno, in comune non esiste alcun disegno (ma in catasto sì). Di questa situazione non si fa cenno nel preliminare, dove l’edificio è dichiarato libero da vincoli e pregiudizi.
La proprietà è disponibile a richiedere e conseguire l’agibilità a propria cura e spese, ma vuole formalizzare la cosa solo con una scrittura privata semplice tra le parti. Ho alcuni dubbi:
1- E’ sufficiente la scrittura privata o sarebbe meglio integrare il preliminare davanti a un notaio?
2- Come ci si può rivalere se l’agibilità non è conseguita alla data del rogito?
3- Se il mio cliente chiede di integrare il preliminare spostando la data del rogito fino al rilascio dell’agibilità o se non fosse possibile conseguire l’agibilità, o se ciò comportasse opere o costi che la proprietà non vuole sostenere, il venditore può rifiutarsi di vendere al mio cliente, restituire le caparre confirmatorie (il doppio) e vendere ad un altro alla stessa cifra o ad una cifra inferiore, eludendo così il diritto di prelazione?
4- se il venditore si ritira dal rogito può chiedere indietro gli affitti non versati?
Ringrazio in anticipo per il vostro parere...
serena71 : [post n° 307703]
compravendita di immobile non regolare
il preliminare, atto con cu inizia il tutto, aveva premesse sbagliate.
è stata una legerezza non fare le verifiche prima, ma credo che:
- sufficiente una scrittura privata alla presenza di più testimoni
- se l'agibiità non è conseguita alla data del rogito posticipare lo stesso
- in teoria la vendita deve avvenire in conformità, per cui, non potrebbe esserci la vendita in assenza delle opere, fatto salvo che il nuovo proprietario accetti di non vedere le cose esistenti (p.s. consiglio di fare verbale, con foto, dello stato dei luoghi)
- sugli affitti credo cha a chiedere possa chiedere ma se legittimamente......credo che qlc avvocato ci potrebbe ricamare sopra pagine e pagine per spiegare se si o no
è stata una legerezza non fare le verifiche prima, ma credo che:
- sufficiente una scrittura privata alla presenza di più testimoni
- se l'agibiità non è conseguita alla data del rogito posticipare lo stesso
- in teoria la vendita deve avvenire in conformità, per cui, non potrebbe esserci la vendita in assenza delle opere, fatto salvo che il nuovo proprietario accetti di non vedere le cose esistenti (p.s. consiglio di fare verbale, con foto, dello stato dei luoghi)
- sugli affitti credo cha a chiedere possa chiedere ma se legittimamente......credo che qlc avvocato ci potrebbe ricamare sopra pagine e pagine per spiegare se si o no
informati presso un notaio di fiducia, tanto essendo tuo cliente l'acquirente può sceglierlo lui, e quindi predisponete atto preliminare davanti a lui o comunque predisposto da lui con le clausole che riterrà più opportune. Il mio noataio mi ha salvato da una "sola" pazzesca una volta
Grazie ad entrambi, in effetti io vorrei integrare il preliminare registrandolo all'Agenzia delle entrate, il venditore e l'agenzia non vogliono. Rimane il dubbio sul rifiuto di vendere al mio cliente: qualcuno ha avuto esperienze simili?Credo che sarà inevitabile sentire un avvocato....
...e perchè il venditore (e l'agenzia?) dovrebbe opporsi alla registrazione del preliminare i cui costi sono a carico dell'acquirente? Consiglio vivamente di registrare qualsiasi preliminare d'acquisto, in caso di mancata vendita ed irregolarità il tuo cliente avrà diritto al doppio della caparra.
anche il preliminare precedentemente firmato ANDAVA registrato... l'agenzia si 'rifiuta' forse perchè era un onere a suo carico e non lo ha eseguito
comunque, è buona cosa fare PRIMA le verifiche edilizie ed urbanistiche e non farle fare all'agenzia, visto che molto spesso non sanno neanche di che si parla oppure 'scaricano' comunque le responsabiltà sulla proprietà che, vero che risponde di quello che vende ma a volte, senza un tecnico, potrebbe in +/- buona fede non avere 'competenza' o conoscenza dello storico e delle autorizzazioni varie
la proprietà deve fare sanatoria (se sanabile, ovviamente) e non necessariamente agibilità (visto che l'agibilità era stata rilasciata) se non cambiano i requisiti che determinano il rilascio
attenzione che se l'abuso comporta incremento di volume e superficie in zona paesaggistica non è sanabile
attenzione anche alla data delle marche da bollo rispetto alla data del preliminare (non devono essere successive altrimenti si paga, mi pare, 10% in più su ogni bollo)
bye bye
comunque, è buona cosa fare PRIMA le verifiche edilizie ed urbanistiche e non farle fare all'agenzia, visto che molto spesso non sanno neanche di che si parla oppure 'scaricano' comunque le responsabiltà sulla proprietà che, vero che risponde di quello che vende ma a volte, senza un tecnico, potrebbe in +/- buona fede non avere 'competenza' o conoscenza dello storico e delle autorizzazioni varie
la proprietà deve fare sanatoria (se sanabile, ovviamente) e non necessariamente agibilità (visto che l'agibilità era stata rilasciata) se non cambiano i requisiti che determinano il rilascio
attenzione che se l'abuso comporta incremento di volume e superficie in zona paesaggistica non è sanabile
attenzione anche alla data delle marche da bollo rispetto alla data del preliminare (non devono essere successive altrimenti si paga, mi pare, 10% in più su ogni bollo)
bye bye
Ciao, Delli e Ivana, grazie della risposta,
il preliminare è stato regolarmente registrato all'A.e., l'agenzia e la proprietà non vogliono registrare la scrittura privata ad integrazione del preliminare, nella quale chiediamo di spostare il rogito e vincolarlo all'avvenuto rilascio dell'agibilità da parte del comune.
Per quanto riguarda le verifiche, purtroppo il mio cliente ha ingenuamente firmato il preliminare e poi, dato che nè la proprietà nè l'agenzia fornivano documentazione circa l'agibilità, si è rivolto a me (io sono il suo tecnico) che ho reperito la documentazione in comune. Da qui il pasticcio...se posso credere alla buona fede della proprietà, l'agente immobiliare è in assoluta malafede, dato che ha già intascato la percentuale da entrambi (e sono migliaia di euro) e non solo non ha fatto alcuna verifica preventiva, ma ha temporeggiato sulle richiestedi documentazione del promissario acquirente ed ora, per timore che l'affare sfumi, minaccia che il venditore venda ad altri in barba al diritto di prelazione. Professionalità zero (non parliamo di deontologia), ma super pagata. Forse noi abbiamo sbagliato mestiere....
il preliminare è stato regolarmente registrato all'A.e., l'agenzia e la proprietà non vogliono registrare la scrittura privata ad integrazione del preliminare, nella quale chiediamo di spostare il rogito e vincolarlo all'avvenuto rilascio dell'agibilità da parte del comune.
Per quanto riguarda le verifiche, purtroppo il mio cliente ha ingenuamente firmato il preliminare e poi, dato che nè la proprietà nè l'agenzia fornivano documentazione circa l'agibilità, si è rivolto a me (io sono il suo tecnico) che ho reperito la documentazione in comune. Da qui il pasticcio...se posso credere alla buona fede della proprietà, l'agente immobiliare è in assoluta malafede, dato che ha già intascato la percentuale da entrambi (e sono migliaia di euro) e non solo non ha fatto alcuna verifica preventiva, ma ha temporeggiato sulle richiestedi documentazione del promissario acquirente ed ora, per timore che l'affare sfumi, minaccia che il venditore venda ad altri in barba al diritto di prelazione. Professionalità zero (non parliamo di deontologia), ma super pagata. Forse noi abbiamo sbagliato mestiere....
Dimenticavo: sulla sanabilità dell'esistente avevo da subito fatto presente al cliente che potevano essere necessari lavori e/o demolizioni per opere non aventi la doppia conformità, e l'agibilità è purtroppo necessaria, in quanto l'esistente differisce dall'assentito per rapporto aeroilluminante e per presenza e dimensione di servizi igienici.
ma solo io vedo il dolo da parte del venditore?
www.civile.it/news/visual.php?num=27091
www.civile.it/news/visual.php?num=27091
