Cari colleghi, sono alle prese con un progetto di ristrutturazione di un edificio rurale, con relativi annessi agricoli, da adibire a country house, in una zona agricola E1 di PRG i cui parametri urbanistici sono:
Lotto minimo: 10000 mq
UF: 0.01
La proprietà comprende 1ha di terreno ed io nel pregetto non aggiungo volumetria, ma conservo tutto l'esistente, andando a cambiare la destinazione d'uso degli annessi agricoli (che diventeranno cucina e ristoro).
Devo far rientrare gli annessi nella volumetria consentita o visto che si tratta di volumi esistenti non è necessario? Nella prima ipotesi devo calcolarmi il volume andando a moltiplicare 10000x0.01=100 mc... è pochissimo e non riesco a fare la cucina e il ristoro? mi delucidate visto che è il primo progetto importante????!!!!! grazie a tutti
stefi : [post n° 32095]
PROBLEMI CON GLI INDICI... HELP ME
gli interventi in zone agricole hanno, ovviamente, indici bassissimi
questi indici consentono uno "sfruttamento edilizio" del lotto fino ad un massimo di x mc/mq (compreso l'esistente) come qualsiasi altro intervento: la "capacità" edificatoria del lotto è quella che il PRG in quel momento ti consente
il problema tuo è che non hai volume residuo e, per di più, se ho ben capito, il tuo volume esistente è maggiore di quello consentito
fermo restando che la situazione consolidata esistente (se non è abusiva) la ritieni come acquisita (anche se splafona l'indice) devi procedere, come se fosse una ristrutturazione, a demolire e ricostruire mantenendo l'incidenza volumetrica acquisita sul lotto... senza aggiungere un cm cubo!!! (probabilmente anche senza "spostare" i mc... ma questo andrebbe discusso con Amministrazione)
il tuo problema, però, è il cambio di destinazione... devi verificare che la zona urbanistica ti conceda quelle destinazioni, che la ristrutturazione con cambio di destinazione sia ammessa nella zona E1... puoi provare a trovare un accordo con la parte politica del comune se le premesse urbanistiche (destinazioni realizzabili) ci sono
altra ipotesi è... (ma non so se fattibile e in che misura) acquisisci altro terreno... altro non mi viene in mente
questi indici consentono uno "sfruttamento edilizio" del lotto fino ad un massimo di x mc/mq (compreso l'esistente) come qualsiasi altro intervento: la "capacità" edificatoria del lotto è quella che il PRG in quel momento ti consente
il problema tuo è che non hai volume residuo e, per di più, se ho ben capito, il tuo volume esistente è maggiore di quello consentito
fermo restando che la situazione consolidata esistente (se non è abusiva) la ritieni come acquisita (anche se splafona l'indice) devi procedere, come se fosse una ristrutturazione, a demolire e ricostruire mantenendo l'incidenza volumetrica acquisita sul lotto... senza aggiungere un cm cubo!!! (probabilmente anche senza "spostare" i mc... ma questo andrebbe discusso con Amministrazione)
il tuo problema, però, è il cambio di destinazione... devi verificare che la zona urbanistica ti conceda quelle destinazioni, che la ristrutturazione con cambio di destinazione sia ammessa nella zona E1... puoi provare a trovare un accordo con la parte politica del comune se le premesse urbanistiche (destinazioni realizzabili) ci sono
altra ipotesi è... (ma non so se fattibile e in che misura) acquisisci altro terreno... altro non mi viene in mente
Grazie Delli, sei sempre molto cordiale e precisa.
Mi permetto di porre un altro quesito/dubbio: considerato che gli annessi agricoli non siano abusivi, il PRG prevede la possibilità di cambiare la destinazione d'uso nella misura del 35% della Se residenziale esistente, per cui io dovrei calcolarmi la superficie dell'abitazione (entrambi i piani senza il sottotetto che non è abitabile-giusto?-) e considerare il 35% da destinare a ristoro e cucina, come avevo scritto precedentemente...
grazie per la collaborazione
ste
Mi permetto di porre un altro quesito/dubbio: considerato che gli annessi agricoli non siano abusivi, il PRG prevede la possibilità di cambiare la destinazione d'uso nella misura del 35% della Se residenziale esistente, per cui io dovrei calcolarmi la superficie dell'abitazione (entrambi i piani senza il sottotetto che non è abitabile-giusto?-) e considerare il 35% da destinare a ristoro e cucina, come avevo scritto precedentemente...
grazie per la collaborazione
ste
Sulla questione del calcolo della SE non è detto che si consider la somma delle sup. ma è più probabile la sup del piano terra, è meglio che chiedi al tecnico di vedere le N.T.A.
Se demolisci in toto (salvo casi specifici) devi ricostruire utilizzando i nuovi indici e non la volumetria esistente.
In ogni caso, come dice delli, tu fai un cambiamento di destinazione d'uso non ammessa dal PRGC (dovresti ricostruire il fabbicato ad uso agricolo) e quindi senza variante non si può fare.
Se demolisci in toto (salvo casi specifici) devi ricostruire utilizzando i nuovi indici e non la volumetria esistente.
In ogni caso, come dice delli, tu fai un cambiamento di destinazione d'uso non ammessa dal PRGC (dovresti ricostruire il fabbicato ad uso agricolo) e quindi senza variante non si può fare.
in genere nei terreni agricoli si può costruire volume per abitazione coltivatore o attività connesse alla coltivazione specifica
verifica dalle NTA come si calcola la SE e come si calcola il 35% anche se credo = 100 mq di SE puoi trasformarli in altra destinazione (sempre consentita nella NTA della zona E1) fino al max di 35 mq
per il volume... ribadisco che il volume acquisito non si tocca... il ricostruirlo in toto (come quantità) è una possibilità che ti da la ristrutturazione edilizia... almeno da me è così... poi ogni ente fa a sè
bye bye
verifica dalle NTA come si calcola la SE e come si calcola il 35% anche se credo = 100 mq di SE puoi trasformarli in altra destinazione (sempre consentita nella NTA della zona E1) fino al max di 35 mq
per il volume... ribadisco che il volume acquisito non si tocca... il ricostruirlo in toto (come quantità) è una possibilità che ti da la ristrutturazione edilizia... almeno da me è così... poi ogni ente fa a sè
bye bye
