Stima terreno su cui insistono fabbricati abusivi

Salve a tutti, mi è stata affidata la stima di un terreno agricolo con qualità seminativo di circa 60.000 mq e che il PRG tipizza come zona E1. Si tratta quindi di un terreno rurale incolto e abbandonato. Il problema sta nel fatto che nel momento in cui sono andato a fare un sopralluogo, mi sono accorto della presenza di due fabbricati allo stato rustico, uno in muratura che sembra abbia funzione di magazzino e l'altro, del tutto incompleto dove si vedono solo travi e pilastri e non si capisce bene che funzione possa avere. Naturalmente di questi due fabbricati non vi è traccia al catasto. Ora mi chiedo come devo stimare questi fabbricati e come valutare il terreno: stimo esclusivamente il terreno? stimo il terreno e poi aggiungo la stima dei fabbricati mantenendo il prezzo del terreno e il prezzo dei fabbricati distinti? faccio una stima unica per terreno e fabbricati? Come stimo il valore di questi fabbricati?