Il Geometra incaricato di una verifica sulla esistenza o meno di eventuali difformità edilizie , riferisce quanto segue:
"... sono state rilevate delle situazioni che ostano la sanabilità delle difformità presenti nell'edificio. Nello specifico sono state rilevate:
- insufficiente finestratura del piano seminterrato (lungo corridoio sul quale si aprono le cantine ) in quanto non viene garantito, contrariamente a quanto concessionato, il rapporto aero illuminante di 1/12 della superficie del vano, previsto dalla normativa.
- il fabbricato risulta più lungo di circa metri 1 (uno) rispetto a quanto concesso con conseguente aumento del volume rispetto ai massimi consentiti. (n.b. trattasi di fabbricato che si sviluppa in orizzontale per una lunghezza complessiva di 80/90 metri)
- risulta un ampliamento fuori sagoma del piano seminterrato il corrispondenza dei vani scala ben visibile esternamente anche per l'avanzamento dei pianerottoli di accesso alle scale realizzato per permettere l'allargamento del corridoio al piano seminterrato di accesso alle varie cantine oltre a consentire l'esecuzione di altri vani cantina.
Urbanisticamente la zona, oltre al vincolo paesaggistico annovera anche il rischio idraulico che pregiudica l'eventuale sanabilità"
.
Premesso che le irregolarità rilevate sono state effettuate in fase costruttiva (circa 30 anni fa) e che pertanto già esistevano al momento in cui buona parte dei condomini attuali ha acquistato i vari appartamenti, possibile che tali irregolarità non possano essere sanate neppure con il pagamento di sanzioni anche elevate??? E le conseguenze quali sarebbero??? che i vari appartamenti non sono alienabili a causa di tali difformità???
Aiutatemi lei a capire la situazione che non mi è affatto chiara.
Scusate per la lunghezza della richiesta e grazie per il Vostro cortese interessamento.
Andrea Conan : [post n° 324894]
Irregolarità edilizie condominiali
Esatto...Per quanto strano possa sembrarti pur avendo loro comprato ai tempi dell'edilizia da far west, adesso se non sei in regola al 100% potresti trovare difficoltà ai fini della vendita....Ma se come dici tutto risale a trenta anni fà, e se per caso per alcuni di questi appartamenti, o per queste difformità è stata presentata qualunque richiesta di sanatoria (ai tempi era un modello autocertificato, interessavano solo i versamenti) anche non completata potresti riallacciarti a quella integrando e pagando gli interessi legali fino ad oggi. Cosa non certo economica. Dovresti guardare all'ufficio tecnico se esiste qualcosa in tal senso. Oppure considerato che la Concessione edilizia esiste vedere se puoi far comunque valere quella ai fini delle compravendite, oppure discernere quali appartamenti sono interessati da tali difformità e provare a chiedere per i restanti una variante in parziale difformità. Art. 4 e 7 L.R. n 37/85.
Non ho capito una cosa: perché questo geometra ha fatto questo sopralluogo? E' stato incaricato dal comune?
Comunque in caso di difformità/abuso i casi sono 2:
o è sanabile con sanzione (perché rispetta la normativa, i regolamenti ecc. ma non è stata richiesta apposita licenza o permesso)
o non è sanabile.
Come dice il geometra in relazione si ricade nel secondo caso.
A questo punto si deve ripristinare ciò che è abusivo o adeguarlo alla normativa vigente. Ad esempio se le finestre sono troppo piccole, se possibile, si ampliano, ma se c'è un volume di troppo va demolito.
L'unico caso in cui ci si può salvare dalla demolizione della parte abusiva è quando l'eliminazione di questa può compromettere la stabilità dell'edificio, come previsto dall'art. 34 co.2 dpr 380/2001.
Comunque in caso di difformità/abuso i casi sono 2:
o è sanabile con sanzione (perché rispetta la normativa, i regolamenti ecc. ma non è stata richiesta apposita licenza o permesso)
o non è sanabile.
Come dice il geometra in relazione si ricade nel secondo caso.
A questo punto si deve ripristinare ciò che è abusivo o adeguarlo alla normativa vigente. Ad esempio se le finestre sono troppo piccole, se possibile, si ampliano, ma se c'è un volume di troppo va demolito.
L'unico caso in cui ci si può salvare dalla demolizione della parte abusiva è quando l'eliminazione di questa può compromettere la stabilità dell'edificio, come previsto dall'art. 34 co.2 dpr 380/2001.
Preciso: il Geometra ha effettuato il sopralluogo su incarico del Condominio. Il tutto è nato da una richiesta presentata al Comune da parte di un condomino che chiedeva di sanare piccole irregolarità (nello specifico una finestra che risultava spostata di circa 1 metro rispetto al progetto originario ed una portafinestra indicata in progetto che invece risulta essere una normale finestra). La risposta del Comune è stata che , poiché le variazioni richieste andavano ad incidere sul prospetto dell'edificio, era necessario che venisse presentata una richiesta di sanatoria anche per l'intero condominio.
Al che l'Assemblea del Condominio ha deciso di incaricare un Geometra affinchè effettuasse i dovuti rilievi e presentasse domanda di regolarizzazione delle difformità rilevate a livello condominiale.
Nel corso di tali rilievi è emerso, tra l'altro, che l'edificio (che si sviluppa in orizzontale per una lunghezza complessiva di dica 80/90 metri e su due piani in altezza) risulta essere più lungo rispetto al progetto approvato di circa 1 metro (nel suo complesso e non riferito a singole unità abitative) il che rende impossibile la demolizione della parte abusiva (che non è puntualmente riferibile ad un singolo appartamento) senza comprometterne la struttura.
Ma il Geometra ci dice anche che , essendo l'edificio situato in zona ad elevato rischio idrogeologico, l'abuso non è comunque sanabile tramite il pagamento di sanzione (sia pur raddoppiata rispetto alle indicazioni di legge).
Quindi la mia domanda è: se non è possibile l'eliminazione dell'abuso tramite demolizione perchè si metterebbe a rischio la stabilità dell'edificio e l'abuso non è sanabile con il pagamento di sanzioni (pur elevate) causa la classificazione della zona..... come è possibile risolvere il problema???
P.S. Non so se sono riuscito a spiegarmi in modo comprensibile in quanto sono del tutto ignaro della materia.... ma vi ringrazio comunque per i chiarimenti che vorrete fornirmi.
Un saluto.
Al che l'Assemblea del Condominio ha deciso di incaricare un Geometra affinchè effettuasse i dovuti rilievi e presentasse domanda di regolarizzazione delle difformità rilevate a livello condominiale.
Nel corso di tali rilievi è emerso, tra l'altro, che l'edificio (che si sviluppa in orizzontale per una lunghezza complessiva di dica 80/90 metri e su due piani in altezza) risulta essere più lungo rispetto al progetto approvato di circa 1 metro (nel suo complesso e non riferito a singole unità abitative) il che rende impossibile la demolizione della parte abusiva (che non è puntualmente riferibile ad un singolo appartamento) senza comprometterne la struttura.
Ma il Geometra ci dice anche che , essendo l'edificio situato in zona ad elevato rischio idrogeologico, l'abuso non è comunque sanabile tramite il pagamento di sanzione (sia pur raddoppiata rispetto alle indicazioni di legge).
Quindi la mia domanda è: se non è possibile l'eliminazione dell'abuso tramite demolizione perchè si metterebbe a rischio la stabilità dell'edificio e l'abuso non è sanabile con il pagamento di sanzioni (pur elevate) causa la classificazione della zona..... come è possibile risolvere il problema???
P.S. Non so se sono riuscito a spiegarmi in modo comprensibile in quanto sono del tutto ignaro della materia.... ma vi ringrazio comunque per i chiarimenti che vorrete fornirmi.
Un saluto.
Sembra la storia del cane che si morde la coda...Comunque la cosa più grave sembrerebbe la differenza di un metro rispetto a quanto dichiarato in concessione....Ma considerata la tolleranza di cantiere sul progetto approvato ( che di solito se non ricordo male è del 2% sul complessivo e del 3% ai fini della legge che ti citavo prima) ritengo che il problema più grosso sia risolvibile con una variante in parziale difformità, giustificandola appunto come tolleranza di cantiere. E questa è risolta.
Riguardo alle superficie aeroilluminati, concordo col collega, bisogna cambiare la superficie in oggetto, o se questo non è possibile ad un certo punto cambierei la destinazione d'uso. E' un seminterrato?? Bene... Non ha adeguate superfici tali da giustificarne l'esistenza?? Bene diventi un Interrato....Un volume tecnico...Una entità catastale tale da non dover essere soggetta al soddisfacimento di tale rapporto...E come per magia vedrai che tutto svanirà..Chi deve vendere venderà..Chi deve acquistare comprerà..Magari con un ritocco al prezzo richiesto....
Riguardo alle superficie aeroilluminati, concordo col collega, bisogna cambiare la superficie in oggetto, o se questo non è possibile ad un certo punto cambierei la destinazione d'uso. E' un seminterrato?? Bene... Non ha adeguate superfici tali da giustificarne l'esistenza?? Bene diventi un Interrato....Un volume tecnico...Una entità catastale tale da non dover essere soggetta al soddisfacimento di tale rapporto...E come per magia vedrai che tutto svanirà..Chi deve vendere venderà..Chi deve acquistare comprerà..Magari con un ritocco al prezzo richiesto....
è stato molto chiaro ed esauriente!!!!
La ringrazio per la sua disponibilità e le utilissime indicazioni che mi ha fornito.
Un sincero ringraziamento ed un cordialissimo saluto
Andrea
La ringrazio per la sua disponibilità e le utilissime indicazioni che mi ha fornito.
Un sincero ringraziamento ed un cordialissimo saluto
Andrea
