Ciao,
sto esaminando un permesso di costruire rilasciato al vicino di un mio cliente prima del decreto sblocca Italia (che, tra le altre cose, ha portato gli interventi di frazionamento delle unità immobiliari nell'alveo della manutenzione straordinaria). Praticamente i lavori assentiti comportano una radicale redistribuzione degli spazi interni di una unità immobiliare su tre livelli, al punto che, di fatto, vengono creati tre autonomi appartamentini (ciascuno con la sua cucina i suoi bagni, le sue camere da letto), uno per piano, serviti da una scala interna. Non viene dichiarato un esplicito frazionamento (l'unità immobiliare rimane unica), in quanto per la zona in questione il PRG prevede solo interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria e quindi (prima dello sblocca Italia) niente frazionamenti. Secondo voi è possibile contestare un "frazionamento di fatto" dell'unità immobiliare? Conoscete qualche sentenza riguardante casi simili?
Angelix : [post n° 355208]
Frazionamento "di fatto" di una unità immobiliare
"sto esaminando un permesso di costruire rilasciato al vicino di un mio cliente".....è abbastanza inquietante come frase e sono curiosa: ma il tuo cliente vuole contestare il frazionamento...... del vicino?!
Il mio cliente si è rivolto ad un avvocato per ottenere l'annullamento del permesso rilasciato al vicino. Io sto redigendo una relazione tecnica. Comunque il permesso presenta a mio parere diverse irregolarità, il frazionamento mascherato è solo una di esse. Volevo sapere se è possibile contestare un "frazionamento di fatto" dell'unità immobiliare... come ho detto i tre piani diverrano del tutto autonomi (ognuno con la sua cucina, i suoi bagni le sue camere da letto), anche se sulla carta l'unità immobiliare rimarrà unica.
Per come la penso io il frazionamento si conclude con la variazione al catasto e distinzione in 3 uiu separate, ergo fino ad allora per me la prassi non è conclusa
Ho appena risposto ad un altro post ricordando che ogni autorizzazione è rilasciata "fatti salvi diritti di terzi" ogni modifica deve essere apportata senza ledere gli interessi dei vicini e senza arrecare danni agli immobili limitrofi. http://freeforumzone.leonardo.it/d/1493238/SALVO-DIRITTI-DI-TERZI/di…
non so quale danno possa pervenire al tuo committente dal frazionamento del vicino, ci sono viali, posti auto parti comuni che aumentano il traffico??
comunque no, non ho mai sentito frazionamento di fatto illegale, c'è una considerazione:
in un immobile non si possono installare due contatori della energia elettrica, per un'evidente logica di sicurezza. nel tuo caso come hanno fatto?
non so quale danno possa pervenire al tuo committente dal frazionamento del vicino, ci sono viali, posti auto parti comuni che aumentano il traffico??
comunque no, non ho mai sentito frazionamento di fatto illegale, c'è una considerazione:
in un immobile non si possono installare due contatori della energia elettrica, per un'evidente logica di sicurezza. nel tuo caso come hanno fatto?
Il frazionamento "di fatto" sicuramente comportera problemi per il mio cliente, soprattutto per questioni di parcheggio in un minuscolo cortile comune. Sembra che il vicino dividerà l'immobile tra i tre figli (con rispettive famiglie), uno per piano. Il contatore credo rimarrà unico, magari divideranno la bolletta per tre... Comunque il frazionamento "di fatto" è solo una delle contestazioni che il mio cliente intende fare...
posso sollevare un dubbio? se era un permesso di costruire ha tutta una istruttoria alla base prima del rilascio (non è una cila che viene controllata a campione e magari ci possono essere state delle sviste da parte del professionista)....quindi mi pare un po' strano che in comune si siano sbagliati....
Questo post mi interessa molto. Il tema mi appassiona perché sto progettando un intervento per una situazione analoga.
...invito a riflettere sul concetto di "autonomia reddituale e funzionale che deve avere l'unità immobiliare"
Ai sensi dell'art. 2 del decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998, sono considerate unità immobiliari: una porzione di fabbricato, un fabbricato, un insieme di fabbricati o un'area, che, nello stato in cui si trovano e secondo l'uso locale, presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale;
.. riporto testualmente alcuni p.ti di una circolare
3.Per autonomia funzionale si intende la possibilita' del bene di
essere utilizzato autonomamente rispetto alle altre porzioni
immobiliari del compendio di cui fa parte, ancorche' l'accesso possa
avvenire da spazi comuni e nell'ambito di orari e regole stabiliti
con disciplinari, regolamenti o similari. A tale fine i beni di cui
al comma 1 devono essere delimitati e, ove necessario, devono essere
dotati o dotabili dei servizi di fornitura di energia elettrica, di
adduzione idrica, di fognatura, ed altri, ancorche' utilizzabili in
forma associata. Gli stessi beni devono inoltre presentare una
stabilita' nel tempo, legata alle caratteristiche intrinseche,
ancorche' la destinazione specifica possa variare nel corso
dell'anno.
4. L'autonomia reddituale si configura quando il bene e' in grado
di produrre un reddito indipendente ed autonomo da quello ascrivibile
agli altri cespiti ubicati nel compendio
...invito a riflettere sul concetto di "autonomia reddituale e funzionale che deve avere l'unità immobiliare"
Ai sensi dell'art. 2 del decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998, sono considerate unità immobiliari: una porzione di fabbricato, un fabbricato, un insieme di fabbricati o un'area, che, nello stato in cui si trovano e secondo l'uso locale, presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale;
.. riporto testualmente alcuni p.ti di una circolare
3.Per autonomia funzionale si intende la possibilita' del bene di
essere utilizzato autonomamente rispetto alle altre porzioni
immobiliari del compendio di cui fa parte, ancorche' l'accesso possa
avvenire da spazi comuni e nell'ambito di orari e regole stabiliti
con disciplinari, regolamenti o similari. A tale fine i beni di cui
al comma 1 devono essere delimitati e, ove necessario, devono essere
dotati o dotabili dei servizi di fornitura di energia elettrica, di
adduzione idrica, di fognatura, ed altri, ancorche' utilizzabili in
forma associata. Gli stessi beni devono inoltre presentare una
stabilita' nel tempo, legata alle caratteristiche intrinseche,
ancorche' la destinazione specifica possa variare nel corso
dell'anno.
4. L'autonomia reddituale si configura quando il bene e' in grado
di produrre un reddito indipendente ed autonomo da quello ascrivibile
agli altri cespiti ubicati nel compendio
per brb: i concetti da te citati riguardano l'aspetto catastale (fiscale). Qui stiamo parlando di profili urbanistici. La domanda è questa: posso dividere la mia abitazione in tre appartamentini autonomi per me e per i miei due figli con un frazionamento occulto, cioè dicendo al comune che sto solo facendo una diversa distribuzione degli spazi interni? O il comune potrebbe contestare la mia scelta di avere, ad esempio, una cucina per piano?
@Cipollino : le definizioni del catasto (e quindi fiscali) le ho riportate per riflettere su quanto aveva anticipato john. Ossia ...
Se a conclusione del tuo intervento di ristrutturazione (soggetto a permesso a costruire o Scia e al pagamento di oneri), tu non accatasti i tre appartamenti come 3 unità immobiliari distinte, cioè tre appartamenti con potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Ma bensì come una unica unità immobiliare..... Si configura quindi una casa dove vive una famiglia numerosa. Tutti sotto lo stesso tetto, stessa unità immobiliare. E i residenti di quella casa risulteranno tutti sempre su un unico stato di famiglia.
Se a conclusione del tuo intervento di ristrutturazione (soggetto a permesso a costruire o Scia e al pagamento di oneri), tu non accatasti i tre appartamenti come 3 unità immobiliari distinte, cioè tre appartamenti con potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Ma bensì come una unica unità immobiliare..... Si configura quindi una casa dove vive una famiglia numerosa. Tutti sotto lo stesso tetto, stessa unità immobiliare. E i residenti di quella casa risulteranno tutti sempre su un unico stato di famiglia.
Aggiungo ulteriore definizione (stavolta "urbanistica") di "unità immobiliare" della Regione Emilia Romagna : Porzione di fabbricato, intero fabbricato o gruppi di fabbricati, ovvero area, suscettibile di autonomia funzionale e di redditualità nel locale mercato immobiliare, secondo le norme catastali.
