Salve, in questi giorni ho buttato l'occhio su un immobile pignorato, in vendita all'asta senza incanto. Leggendo la perizia più e più volte, non sono riuscito a raccapezzarmi su quanto descritto.
L'immobile presenta un gigantesco abuso edilizio da risanare, superiore alla soglia di tolleranza, tant'è che al valore della struttura viene direttamente scontata la cifra del risanamento più la sanatoria.
Mi chiedevo: Nel momento in cui io acquistassi, chi è che si occupa del risanamento? a spese di chi verrà effettuato, intendo? il mio interlocutore sarà logicamente il custode, ma la cifra per risanare (molto grossa, superiore all'attuale prezzo d'asta) su chi ricade? presumo, su chi ha fatto pignorare l'immobile all'esecutato.
ma, soprattutto, una volta acquistato, dovrei aspettare che vengano effettuati i lavori di risanamento, prima di poterci abitare? o dovrei chiedere di risanare prima del rogito?
chiedo scusa in anticipo, davvero non sono esperto e, se potessi avere da Voi un minimo di preliminare chiarezza, mi rivolgerò subito a un tecnico che mi segua nell'acquisto, cui sono molto interessato.
yuger64 : [post n° 367909]
Acquistare immobile con abuso edilizio documentato
Questa ipotesi è la prima che ho considerato. Visto che la perizia è strutturata in maniera fuorviante, tanto da farmi pensare a due eventualità opposte, mi farebbe davvero piacere se mi spiegasse il perché della Sua risposta
su un noto portale di edilizia, viene data una spiegazione diversa, ossia si dice che l'acquirente non deve pagare i risanementi poiché essi sono già stati detratti dal valore dell'immobile: Qualora l'abuso edilizio non sia sanabile, l'immobile può costituire oggetto di vendita forzata (purché ovviamente la non sanabilità sia dichiarata nel bando di vendita). L'immobile viene così trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l'aggiudicatario è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi.
"Il costo di ripristino sarà detratto dal prezzo di stima. Infatti l'acquirente non è ritenuto responsabile dell'abuso e pertanto, ai sensi dell'art.29 del DPR 380/2001, non deve subire l'obbligo di pagamento delle sanzioni pecuniarie e delle spese per il ripristino dei luoghi, che invece spetta a chi ha effettivamente commesso l'abuso"
"Il costo di ripristino sarà detratto dal prezzo di stima. Infatti l'acquirente non è ritenuto responsabile dell'abuso e pertanto, ai sensi dell'art.29 del DPR 380/2001, non deve subire l'obbligo di pagamento delle sanzioni pecuniarie e delle spese per il ripristino dei luoghi, che invece spetta a chi ha effettivamente commesso l'abuso"
Proprio come di Desnip, se io acquisto un immobile senza sapere di eventuali abusi (ignoranza mia che non ho verificato prima dell'acquisto), non importa chi ha commesso l'abuso, ma sarà compito dell'attuale proprietario sanare l'abuso a proprie spese. Poi la giurisprudenza è piena di cause in cui il nuovo proprietario chiede eventuali danni al precedente... ma è un altro discorso.
Nel suo caso, essendo l'abuso esplicito, le viene scontato il prezzo, proprio perché sarà lei, una volta proprietario a dover pagare la sanatoria, altrimenti pagherebbe il normale prezzo di mercato. Più che altro occorre verificare che l'abuso sia effettivamente sanabile (è stato chiesta una valutazione preliminare all'UTC da parte del perito?) e quale sia l'effettivo prezzo, che può essere stato sottostimato in questa fase... a meno che a le non interessi il terreno e basta.
Nel suo caso, essendo l'abuso esplicito, le viene scontato il prezzo, proprio perché sarà lei, una volta proprietario a dover pagare la sanatoria, altrimenti pagherebbe il normale prezzo di mercato. Più che altro occorre verificare che l'abuso sia effettivamente sanabile (è stato chiesta una valutazione preliminare all'UTC da parte del perito?) e quale sia l'effettivo prezzo, che può essere stato sottostimato in questa fase... a meno che a le non interessi il terreno e basta.
Gentile Architetto, la ringrazio. La perizia non parla di valutazioni preliminari UTC, né vi sono altre integrazioni pubblicate che la attestino. tale perizia, spiega solo che "risulta incauta l'applicazione dell'articolo 12 DPR 300/2001" e si passa subito all'elenco dei lavori di adeguamento da eseguire per rendere "immobile commerciabile". A seguito poi, si va al dettaglio dei costi e la prima voce è proprio il costo di sanatoria, le successive sono voci riguardanti la rimozione dei manufatti illeciti.
io penso che una volta comprato dovra' ripristinarlo cosi' come doveva essere prima dell'abuso o comunque come da progetto depositato, di solito si fa con una SCIA di ripristino. quindi oltre l'asta dovra' sostenere non le sanzioni ma le spese per il ripristino, compresi i costi per le pratiche varie, i tecnici, sicurezza, eventuali progetti strutturali ecc. le consiglio di rivolgersi ad un tecnico di fiducia e di esperienza per una stima completa delle spese
io penso che una volta comprato dovra' ripristinarlo cosi' come doveva essere prima dell'abuso o comunque come da progetto depositato, di solito si fa con una SCIA di ripristino. quindi oltre l'asta dovra' sostenere non le sanzioni ma le spese per il ripristino, compresi i costi per le pratiche varie, i tecnici, sicurezza, eventuali progetti strutturali ecc. le consiglio di rivolgersi ad un tecnico di fiducia e di esperienza per una stima completa delle spese
Il costo di acquisto è decurtato proprio perchè dopo l'acquisto bisogna provvedere alle spese di ripristino e l'acquirente, che giustamente non è responsabile, non può certo pagare 2 volte.
Vi ringrazio molto per gli interventi. sono consapevole che dovrei affidarmi a un tecnico ma, possedendo il denaro praticamente contato, volevo solo avere maggiore chiarezza preventivamente.
Stando così le cose, io acquisterei a 10, cifra d'asta a ribasso, e poi dovrei aggiungerne 4 volte tanto per portare l'immobile a norma di legge. Tali 40, da perizia, pare comprendano la sanatoria e i lavori di demolizione e ripristino a progetto e l'Arch. A. qui suggerisce che i 40 possano addirittura essere sottostimati.
La cifra d'asta, in base a quanto mi avete chiarito, è scontata poiché si stima io debba spendere per risanare, dunque. per me sono brutte notizie, praticamente non posso acquistare.
Grazie ancora
Stando così le cose, io acquisterei a 10, cifra d'asta a ribasso, e poi dovrei aggiungerne 4 volte tanto per portare l'immobile a norma di legge. Tali 40, da perizia, pare comprendano la sanatoria e i lavori di demolizione e ripristino a progetto e l'Arch. A. qui suggerisce che i 40 possano addirittura essere sottostimati.
La cifra d'asta, in base a quanto mi avete chiarito, è scontata poiché si stima io debba spendere per risanare, dunque. per me sono brutte notizie, praticamente non posso acquistare.
Grazie ancora
Esatto.. se l'edificio è messo all'asta a 10, e se ne occorreranno altri 40 per regolarizzare il tutto, si presume che il valore di mercato dell'edificio a norma sia 50. Va da se che se ha disponibilità per 20 non le conviene acquistare. Sulla stima dei 40 ovviamente qui non si può dire nulla ma un tecnico potrebbe consigliarla al meglio.
