Giulia : [post n° 375023]
Chiusura porta comunicante fra due unità immobiliari
Salve a tutti, Vi sono due unità immobiliari collegate fra loro da una porta comunicante realizzata nella parete portante, vorrei effettuare una sanatoria per regolarizzare l'effettiva chiusura effettuata circa 20 anni fa, ma i vicini non sono disposti a farla poichè loro hanno vari abusi (anche non sabili), posso presentare sanatoria da solo facente oggetto solo la mia parte del muro a comune senza avere nessun permesso da loro dato che non comporto modifiche strutturali? devo vendere la casa e senza questa regolarizzazione sono vincolato per forza alle decisioni dei miei vicini? aiutatemi grazie
buongiorno,
mi sembra strana questa situazione, considerato che la porta comunicante è plausibile solo nel caso di proprietà coincidenti. A questo punto mi chiedo anche come sia accatastata una planimetria del genere!! Ad ogni modo, la situazione si mostra un pochino complicata, considerata la promiscuità della porta su proprietà differenti. Un intervento simile teoricamente necessiterebbe un atto d'obbligo considerata la comproprietà della parete, ma ripeto è un caso suo generis considerato che non esiste immobile comunicante che presenti due unità immobiliari distinte ed appartenenti a differenti proprietà.
Si accerti della situazione catastale, in quanto se nel grafico è riportata la porta, deve per forza effettuare un frazionamento dell'unità e quindi coinvolgere il vicino. Posso consigliarle comunque di parlare con il responsabile dell'ufficio tecnico del suo Comune.
Ad un collega successe una situazione simile anni fa, due sorelle avevano ereditato un immobile dai propri genitori che divisero le quote parti dalla casa ed avrebbero dovuto chiudere la porta intermedia. Una delle due sorelle non era presente nel momento della pratica, per cui il locale non era accessibile. Al collega consigliarono di procedere sull'abitazione di proprietà della cliente, facendo soltanto la sagoma dell'immobile confinante, senza riproduzione grafica della stessa. Non so quanto possa essere corretto, in quanto l'intervento varia entrambe le situazioni e quindi le dichiarazioni devono essere concordanti, però ....
Le conviene sentire un tecnico che potrà consigliarle meglio, avendo tutta la documentazione alla mano.
In bocca al lupo.
mi sembra strana questa situazione, considerato che la porta comunicante è plausibile solo nel caso di proprietà coincidenti. A questo punto mi chiedo anche come sia accatastata una planimetria del genere!! Ad ogni modo, la situazione si mostra un pochino complicata, considerata la promiscuità della porta su proprietà differenti. Un intervento simile teoricamente necessiterebbe un atto d'obbligo considerata la comproprietà della parete, ma ripeto è un caso suo generis considerato che non esiste immobile comunicante che presenti due unità immobiliari distinte ed appartenenti a differenti proprietà.
Si accerti della situazione catastale, in quanto se nel grafico è riportata la porta, deve per forza effettuare un frazionamento dell'unità e quindi coinvolgere il vicino. Posso consigliarle comunque di parlare con il responsabile dell'ufficio tecnico del suo Comune.
Ad un collega successe una situazione simile anni fa, due sorelle avevano ereditato un immobile dai propri genitori che divisero le quote parti dalla casa ed avrebbero dovuto chiudere la porta intermedia. Una delle due sorelle non era presente nel momento della pratica, per cui il locale non era accessibile. Al collega consigliarono di procedere sull'abitazione di proprietà della cliente, facendo soltanto la sagoma dell'immobile confinante, senza riproduzione grafica della stessa. Non so quanto possa essere corretto, in quanto l'intervento varia entrambe le situazioni e quindi le dichiarazioni devono essere concordanti, però ....
Le conviene sentire un tecnico che potrà consigliarle meglio, avendo tutta la documentazione alla mano.
In bocca al lupo.
Si lo so è molto ambigua, la porta comunicante vi era perchè la vecchia proprietaria era appunto proprietarià di entrambe le unità che nascono da concessione edilizia nel 58 come fabbricato bifamilare, poi nel successivo condono è stat rappresentata la porta comunicante... vi è stato un atto di compravendita successivo e i proprietari sono due distinti adesso. pensavo che fosse un problema aprire un varco, non chiudere una porta a comune, non posso oblliegare gli altri a fare l'atto d'obbligo? altrimenti io non potrò mai sanare l'immobile??? il tecnico del comune ha detto che non sa come rispondermi !!! di dare un'occhiata al codice civile .....ho dato un'occhiata all'art 880 cc e 1102 cc non so se possono essermi d'aiuto. grazie mille e crepi il lupo..
beh, il codice civile spiega i rapporti tra il vicinato. Mi è venuta un'idea, mentre leggevo la sua risposta, se fossi il tecnico incaricato, andrei a verificare le unità immobiliari in catasto, se sono scisse ed individuate da due subalterni, redigerei una perizia giurata nella quale, impugnando il suo atto di compravendita andrei a dire che essendo stato venduto a due diverse proprietà senza procedere al frazionamento regolare, risalente al periodo precedente della compravendita è superfluo l'utilizzo della porta e pertanto la chiusura della stessa ha permesso la vendibilità separata delle due unità, pertanto tale situazione deve essere sanata a posteriori con un'esatta rappresentazione grafica, dovuta ad un frazionamento mai dichiarato dalla vecchia proprietà.
Con una perizia giurata, potrebbe ovviare all'atto d'obbligo facendo agire il tecnico solo sull'immobile di sua proprietà. In pratica si rende noto in Comune di un frazionamento mai effettuato, senza il quale lei non sarebbe potuta divenire proprietaria. Anche perché ribadisco, senza il frazionamento a monte la compravendita non sarebbe stata possibile e di conseguenza l'atto notarile potrebbe risultare nullo o falso.
Andrebbe studiata la situazione dichiarata in catasto, ribadisco se le due unità hanno piante disgiunte e senza accenno alla porta comunicante, allora si potrebbe procedere in tal modo.
Di nuovo, in bocca al lupo
Con una perizia giurata, potrebbe ovviare all'atto d'obbligo facendo agire il tecnico solo sull'immobile di sua proprietà. In pratica si rende noto in Comune di un frazionamento mai effettuato, senza il quale lei non sarebbe potuta divenire proprietaria. Anche perché ribadisco, senza il frazionamento a monte la compravendita non sarebbe stata possibile e di conseguenza l'atto notarile potrebbe risultare nullo o falso.
Andrebbe studiata la situazione dichiarata in catasto, ribadisco se le due unità hanno piante disgiunte e senza accenno alla porta comunicante, allora si potrebbe procedere in tal modo.
Di nuovo, in bocca al lupo
Maya, scusa ti chiedo un chiarimento ... tu hai scritto "la porta comunicante è plausibile solo nel caso di proprietà coincidenti" . Dove si può trovare il riferimento normativo di questo principio ? Grazie in anticipo per la disponibilità.
la presenza della porta fa sì che l'immobile sia costituito da un'unica unità immobiliare e quindi da un unico subalterno, e di conseguenza un'unica proprietà, e ciò nella definizione stessa di proprietà.
Ad ogni modo, ci sono molti testi del codice civile commentati che riportano i casi di illeciti sulle proprietà (credo anche su internet si trovano), esistono poi molto sentenze in merito alla definizione di unità immobiliare autonoma, e ci sono anche alcuni testi che spiegano il censimento delle unità immobiliari in catasto. La presenza di una porta tra due proprietà diverse fa perdere il valore di muro di confine e diventa un uso indebito della parte comune. Posso farti un esempio simile di un proprietario che voleva aprire una porta comunicante tra due unità di sua proprietà ricadenti in due condomini diversi. (sentenza n. 10606 del 2014). I due condomini rappresentano proprietà differenti per cui il valore del muro di confine viene in tal modo alterato. Caso analogo quello di aprire una porta comunicante tra due unità di diversa proprietà: in quel caso diventerebbe un'unica unità di comproprietà in quanto, secondo le norme catastali qualora vi è una connessione interna le singole unità non possono considerarsi autonome, ma comunicanti.
Ad ogni modo, ci sono molti testi del codice civile commentati che riportano i casi di illeciti sulle proprietà (credo anche su internet si trovano), esistono poi molto sentenze in merito alla definizione di unità immobiliare autonoma, e ci sono anche alcuni testi che spiegano il censimento delle unità immobiliari in catasto. La presenza di una porta tra due proprietà diverse fa perdere il valore di muro di confine e diventa un uso indebito della parte comune. Posso farti un esempio simile di un proprietario che voleva aprire una porta comunicante tra due unità di sua proprietà ricadenti in due condomini diversi. (sentenza n. 10606 del 2014). I due condomini rappresentano proprietà differenti per cui il valore del muro di confine viene in tal modo alterato. Caso analogo quello di aprire una porta comunicante tra due unità di diversa proprietà: in quel caso diventerebbe un'unica unità di comproprietà in quanto, secondo le norme catastali qualora vi è una connessione interna le singole unità non possono considerarsi autonome, ma comunicanti.
