Ho un dubbio atroce!...Sto facendo una perizia estimativa per un privato che vuole una valutazione dei suoi immobili per poi fare le donazioni agli eredi.
Si tratta di una villa molto grande a due piani (circa 110 mq per piano) più mansarda abitabilissima (anche se non ufficialmente)
Ho utilizzato due metodi:
1. stima sintetico comparativa
2. stima a reddito
Con il metodo di stima sintetico comparativa ho ottenuto un valore dell'immobile secondo me attendibile € 700.000,00 circa; ma con il metodo cosidetto a reddito il valore è molto + basso! ho ipotizzato un affitto di 2200 € al mese per avere un valore + alto ma ottengo cmq un valore molto più basso circa € 600.000
primo dubbio: chi si affitterebbe una casa così grande? tra l'altro non è al centro ma in una zona residenziale molto vicina alla città (ma non in città), è giusto considerare il metodo di stima a reddito?
secondo dubbio:
utilizzando due metodi la perizia sembra certamente + completa e + studiata, ma operando la media tra i due importi rischio di allontanarmi dal reale valore di mercato dell'immobile!!
che faccio?
Premesso che i due valori ottenuti con i due metodi devono essere abbastanza vicini se ciò non accade può essere perchè hai valutato male il saggio di capitalizzazione o gli incrementi\decrementi relativi ai coefficienti propri dell'immobile. Variando (anche solo di poco) questi coefficienti o il saggio medio avrai valori molto diversi tra loro.
Spero di essere stato sufficientemente chiaro.
saluti
Spero di essere stato sufficientemente chiaro.
saluti
si, so che devono venire simili, ma visto che non vengono simili, secondo te devo usare lo stesso il metodo a reddito?
forse meglio di si.....
forse meglio di si.....
...se provi a variare il saggio di capitalizzazione oppure i coefficienti avrai un valore (ottenuto col metodo "a reddito") molto vicino a ciò che ti è uscito con la stima sintetica.
Le variazioni possono sembrare poco significative ma in realtà ti spostano il valore finale di parecchio. Prova e poi mi fai sapere.
Ciao
Le variazioni possono sembrare poco significative ma in realtà ti spostano il valore finale di parecchio. Prova e poi mi fai sapere.
Ciao
